PRÓRROGAS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE CONFORMIDAD CON LA LEY DE INQUILINATO, LA SOLA PERMANENCIA DEL INQUILINO DESPUÉS DE FINALIZADO EN PLAZO ORIGINAL DEL CONTRATO, NO CONSTITUYE UNA PRÓRROGA TÁCITA O AUTOMÁTICA DEL MISMO

"La parte apelante expresó que en virtud de la errónea valoración de la prueba, ello dio lugar a la errónea interpretación de los hechos, y a tener por establecida la prórroga del contrato objeto de la pretensión, por lo que partimos nuestro análisis.

En virtud de ello partimos nuestro análisis del tema de valoración de la prueba, y sobre ésta podemos decir que la comprensión del proceso como mecanismo de resolución de conflictos, supone comprender también el concepto de prueba, su finalidad y el papel que cumple en el seno del proceso. La prueba se puede definir como aquella actividad de carácter procesal cuya finalidad consiste en lograr la convicción del Juez o tribunal sobre la exactitud de las afirmaciones de hecho operadas por las partes en el proceso.

 La actividad probatoria del mismo modo, es una actividad procesal desarrollada en el seno del proceso a través de unos determinados y específicos medios y conforme a ciertos procedimientos legales. A tal efecto los distintos medios practicados y su resultado quedan plasmados con el objeto que el Juez los aprecie y dicte una sentencia con base a las prueba aportadas por las partes.

Por ello, la valoración de la prueba constituye un conjunto de operaciones mediante las cuales el Juez logra un convencimiento sobre los hechos , aceptando como válida la hipótesis de la parte que aporte más elementos probatorios que la corroboren, respetando claro está los sistemas de valoración de prueba previstos por el legislador.

En ese orden de ideas, por regla general, conforme a los arts. 216 inc. 2 y 416 inc. 1 CPCM, en los procesos civiles y mercantiles, impera el sistema de valoración probatoria de la Sana Critica, pero este sistema tiene su excepción en la valoración de la prueba documental, la que se regirá por el sistema de valoración de prueba de la tarifa legal o prueba tasada, como lo establece el arts. 341 y 416 inc. 2 CPCM; no obstante, esta excepción tiene a su vez su propia excepción y es la que fija el arts. 341 inc 2 CPCM, que al determinar el valor probatorio de los documentos privados cuando la autenticidad de los mismos no haya quedado demostrada, los instrumentos privados se valorarán conforme a las reglas de la Sana Crítica.

En la apreciación de los hechos alegados y pretendidos probar por el solicitante, el juzgador debe hacer uso de la sana crítica; siendo que la prueba, dentro de cualquier proceso, debe de ser siempre objeto de evaluación por parte del juzgador, ya que sólo a través de ella pueden darse o tenerse por demostrados los hechos que permitan la aplicación del derecho, el sistema de valoración probatoria denominado Sana Crítica, da libertad para hacer valoración certera, eficaz y concreta sobre el acervo probatorio; pero implica igualmente una serie de obligaciones para el juzgador que realiza la valoración de las pruebas, imponiéndosele doctrinariamente que la decisión sobre ellas, sea razonada y crítica, basada en las reglas de la lógica, la experiencia y la psicología.

Finalmente la valoración de la prueba además de atender a los anteriores sistemas, según corresponda, debe atender al principio de legalidad establecido en el art. 3 CPCM, es decir, no puede valorarse pruebas cuya origen, obtención o incorporación - que incluye su práctica - al proceso haya tenido lugar en contravención a derechos o garantías fundamentales o disposiciones legales de orden procesal. Arts. 232 y 316 CPCM.

En el presente caso, se interpuso una demanda de inquilinato por la sociedad VIDIELLA, S.A. DE C.V., en contra de AEROMAN, S.A., con base a un contrato de arrendamiento simple, cuya descripción la hemos abordado en apartado 2.2.1. de esta sentencia, siendo una de sus pretensiones se condenara a la demandada al pago de cánones de arrendamiento adeudados a partir del veinticinco de julio de dos mil dieciséis, hasta el veinticuatro de julio de dos mil diecisiete, a razón de UN MIL SEISCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA mensuales producto de la prórroga por un año del referido contrato.

Consta en acta de audiencia única de prueba que fue ofrecido y admitido el contrato de arrendamiento como medio probatorio (fs.16 al 23 pp.) y en su cláusula IV en el que se estipuló el plazo de un año prorrogable por los períodos de tiempo que las partes acordaran por medio del simple cruce de cartas entre ellas con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del período original o de cualquiera de sus prórrogas.

Es decir que para que la prórroga se diera en el caso de marras era necesario que 1. Hubiera cruce de cartas entre los contratantes, y 2. Que éstas se dieran por lo menos con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo el cual finalizó el día veinticuatro de julio de dos mil dieciséis, y no consta un cruce de cartas en las que se manifestara el deseo de prorrogarlo, si bien es cierto hay una nota pero en ella lo que se manifiesta es la voluntad de dar por terminado el contrato

El juez a quo para determinar si se había cumplido con las condiciones para prorrogarse el plazo del contrato, partió de dos premisas: 1. La parte demandada no probó que el inquilino no continuara ocupando el inmueble una vez finalizado el contrato circunstancia que no es requisito de la prórroga, además de no constituir; una prueba de un hecho negativo que es sabido, no corresponde probarlo a él, lo que se prueba es el hecho positivo y por ende le corresponde probarlo a la contraria y, 2. Con base a original de nota de fecha catorce de septiembre de dos mil dieciséis, tuvo por probado que el inquilino continuó en el inmueble arrendado después de finalizado el plazo, (fs. 97 pp). Con base a ello concluyó que el contrato había sido prorrogado por un año más y consecuentemente la demandada está en mora con los cánones correspondientes a ese período

Las suscritas consideramos con base al art. 1431 C.C. que la intención de los contratantes es clara respecto de cuál es el mecanismo para prorrogar el contrato, y conforme al art. 1416 C.C., es obligatoria la observancia de las estipulaciones previstas en este caso para sus prórrogas.

Las suscritas al analizar las pruebas, advertimos que no se cumplen las condiciones establecidas para prorrogar el contrato, ya que la nota a que el juez a quo se refiere y que corre agregada a fs. 97 pp, se emitió dos meses después de concluido el plazo original y su texto no constituye una manifestación de la voluntad de la arrendataria de querer prorrogar el contrato por ningún período, en todo caso lo único que se establece en ella es que la sociedad anónima desocuparía y entregaría el inmueble el catorce de octubre de dos mil dieciséis; lejos de ello, anuncia la intención de no continuar con éste y en ningún momento el deseo de no prorrogarlo, y que pagaría los cánones pendientes hasta la fecha de desocupación del inmueble.

El otro factor considerado por el juez a quo para tener por acreditada la prórroga, ha sido la permanencia posterior al plazo de arrendamiento del inquilino en el inmueble, pero en ningún momento se estableció que la permanencia constituyera una prórroga automática, dando únicamente lugar a exigir el pago del período que permaneció posterior a la finalización del plazo, que según la misma nota de fecha catorce de septiembre de dos mil dieciséis, ha sido de tres meses aproximadamente, no constando prueba aportada por la demandante que su estancia haya sido mayor a ese período."

AL NO EXISTIR PRÓRROGA DEL CONTRATO TAMPOCO EXISTE LA MORA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES, SIENDO SOLAMENTE EXIGIBLES LOS MESES COMPRENDIDOS ENTRE LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO Y LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE POR EL INQUILINO

"Asimismo, debemos traer a colación en relación al concepto de prórroga el cual podría ser definido como la ampliación de un plazo o tiempo para el ejercicio de un determinado derecho, que en materia contractual, implica la existencia de una cláusula que establezca las condiciones que prevean y determinen la continuación de la eficacia del mismo ya sea por expresión manifiesta o táctica de los contratantes, aspecto que es corroborado con el art. 6 de la Ley de Inquilinato, que establece que la sola permanencia del inquilino después de finalizado en plazo del contrato, no constituye una prórroga tácita o automática del mismo.

Por consiguiente al no existir prórroga del contrato, tampoco existe la mora en el pago de los cánones correspondientes que aludió el juez a quo en su sentencia, siendo solamente exigibles los tres meses comprendidos entre finalización del contrato y la desocupación del inmueble por el inquilino en virtud que ha sido probado que la arrendataria continuó utilizando el inmueble por ese periodo, y de no hacerlo estaríamos frente a un enriquecimiento sin causa a favor de la arrendataria y un perjuicio en contra de la sociedad arrendante.

En consecuencia, consideramos que se ha valorado la prueba de manera errónea por el juez de primera instancia, ya que al no concurrir las condiciones estipuladas por las partes en la cláusula IV del contrato, no puede tenerse por acreditada su prórroga y la mora de los cánones que le corresponderían en tal caso, faltando con ello a las reglas de la sana crítica.

Por tanto, habiéndose probado los agravios denunciados en el primer y segundo punto de apelación, con base a la petición hecha por la parte apelante, resulta inoficioso analizar los puntos apelados restantes."