PROCESO DE INQUILINATO

DEMOSTRAR LA CALIDAD DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE, NO ES REQUISITO DE PROCESABILIDAD QUE LA LEY EXIJA PARA ADMITIR A TRÁMITE LA DEMANDA

“4.1.- Manifiesta el abogado apelante en su escrito de interposición del recurso, su inconformidad con el auto definitivo proveído, por considerar que la Juez a quo ha incurrido en una errónea interpretación del derecho aplicado para resolver la cuestión objeto del debate, específicamente de lo dispuesto en los artículos 568 y 1704 inciso 2° ambos del Código Civil, en relación con lo dispuesto en el artículo 66 inciso 1° del Código Procesal Civil y Mercantil, al considerar que el demandante no tiene legitimación activa para demandar en el presente proceso, por dos situaciones: a) Porque la Juez considera que se debió especificar en la demanda, que el demandante no es el único propietario del inmueble objeto del arrendamiento; y b) Porque la Juez considera además, que se debió mencionar en la demanda que el demandado tiene un conocido por, pues en el contrato de arrendamiento ha sido identificado con dos apellidos, mientras que en la escritura de compraventa del inmueble fue identificado solo con un apellido.

4.2.- En cuanto a que se debió especificar que el arrendante no es el único propietario del inmueble, debe decirse lo siguiente:

4.3.- A folios […], corre agregado el auto pronunciado a las quince horas del día cuatro de diciembre del año dos mil dieciocho, por medio del cual, la Juez a quo previno al Licenciado […], como abogado procurador del demandante señor […], presentara el título de propiedad del inmueble, cuyo contrato de arrendamiento se está solicitando se declare terminado por medio del presente proceso.

4.4.- Con el fin de evacuar dicha prevención, el Licenciado […] presentó una certificación literal extendida por el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, departamento de San Salvador, de la escritura de propiedad del inmueble arrendado, la cual corre agregada de folios […], y de cuya lectura consta que el inmueble dado en arrendamiento pertenece en proindivisión a los señores […] y […], a razón de un cincuenta por ciento de propiedad para cada uno de ellos.

4.5.- El problema ha surgido, debido a que, en el contrato de arrendamiento en estudio, quien ha comparecido como propietario del inmueble, arrendándolo, es únicamente el señor […], lo cual a juicio de la Juez a quo configura una ilegitimidad de parte del demandante, pues:“””””el abogado de la parte solicitante, ha omitido, tanto en la parte expositiva y jurídica de la demanda, mencionar que el inmueble arrendado, no es propiedad en su totalidad de su mandante…”””””, debiendo haber aclarado además, según la funcionaria judicial, que la otra propietaria se encuentra ajena al proceso, para así determinar los sujetos intervinientes en el mismo.

4.6.- De acuerdo a lo establecido en el artículo 1703 inciso 1° del Código Civil: “””””El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”””””

4.7.- De la lectura de lo dispuesto en la norma transcrita se advierte, que para que un contrato de arrendamiento sea válido, no se necesita ostentar la propiedad de la cosa cuyo goce se entrega a través de dicho contrato; es más, el artículo 1704 inciso 2° del Código Civil establece que se puede arrendar una cosa ajena.

4.8.- En ese sentido, no comprende este tribunal, por qué la Juez a quo decidió en primer lugar, prevenir a la parte demandante para que presentara los documentos que acreditaran la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, ya que el demostrar la calidad de propietario del inmueble no es de los requisitos de procesabilidad que la ley exija, para admitir a trámite una demanda como la que nos ocupa; bastará con demostrar el interés que se tiene con relación al contrato de arrendamiento otorgado y cuya terminación se pretende sea declarada a través del proceso.”

INECESARIO ACLARAR EN LA DEMANDA, QUE EL INMUEBLE NO PERTENECE EN SU TOTALIDAD AL DEMANDANTE, PARA PODER EJERCER LOS DERECHOS QUE EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE CONFIEREN AL ARRENDANTE

“4.9.- Así las cosas, aunque de la lectura de la escritura de propiedad se haya descubierto, que el inmueble dado en arrendamiento pertenece a dos personas en forma proindivisa, resulta que en el contrato de arrendamiento presentado, únicamente ha comparecido el señor […], en su calidad de propietario del inmueble, por lo que es a él a quien corresponde el ejercer los derechos que le confiere el contrato de arrendamiento, no sólo sobre la parte que le corresponde, sino además, sobre la parte que le corresponde a la otra propietaria, por la facultad que da el artículo 1704 inciso 2° del Código Civil ya antes mencionado.

4.10.- Cosa distinta ocurriría, si en el contrato de arrendamiento hubiesen comparecido ambos propietarios del inmueble dándolo en arrendamiento, pues en ese caso sí tendrían que demandar ambos la terminación del susodicho contrato.

4.11.- Por todo lo expuesto, considera este tribunal que no era necesario aclarar en la demanda, que el inmueble no pertenece en su totalidad al demandante, para poder ejercer los derechos que en el contrato de arrendamiento se confieren al arrendante, pues sólo él es quien ha comparecido en el contrato de arrendamiento base de la pretensión, por lo que, en lo que a este punto se refiere, no se ha configurado la falta de legitimación activa de la que habla la Juez a quo en el auto recurrido.”

LAS INCONSISTENCIAS EN EL NOMBRE Y EN LA CALIDAD DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO, NO CONFIGURAN FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA QUE CONLLEVE A DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA

“4.12.- Ahora bien, en cuanto a que se debió haber aclarado además, que el demandante posee un conocido por, debe decirse lo siguiente:

4.13.- De la lectura de la escritura de propiedad del inmueble agregada al proceso, la Juez a quo ha concluido que también se ha configurado una falta de legitimación activa, debido a que en dicha escritura el demandante ha sido identificado como […], mientras que en el contrato de arrendamiento y en la demanda en estudio, ha sido identificado como […], por lo que la Juez a quo considera que se debió manifestar en la demanda, que el demandante posee un conocido por, ya que pueden existir homónimos ajenos al proceso.

4.14.- A juicio de este tribunal, tal circunstancia no era necesario aclararla en la demanda, pues el título de propiedad del inmueble dado en arrendamiento no es un documento indispensable que deba presentarse con la demanda, para poder dar trámite a la misma, ya que lo que se pretende a través del presente proceso, es que se declare la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre los señores […], como arrendante, y […], como arrendatario.

4.15.-Por ello, lo que debía demostrarse desde un inicio, no es la propiedad del inmueble arrendado, sino el interés que el señor […] posee con la pretensión que se persigue, es decir, se debía demostrar que es él quien aparece en el contrato de arrendamiento tantas veces mencionado, como arrendante, y que en esa calidad es que comparece a ejercer los derechos conferidos en el contrato suscrito, como efectivamente se hizo, pues tanto en la demanda como en el contrato de arrendamiento, y en el poder conferido a su abogado procurador, fue identificado como […], por medio de su respectivo Documento Único de Identidad, por lo que no puede ahora la Juez a quo, manifestar que no se ha identificado de forma correcta al demandante, solo porque en un documento exigido por ella a través de una prevención innecesaria, se le identificó sólo por […], sobre todo porque, tal como se dijo en líneas anteriores, nuestra legislación permite el arrendamiento de cosa ajena, y si acaso el demandante no fuese el propietario del inmueble, ello no impediría dar trámite a la demanda que nos ocupa.

4.16.- En todo caso, será el demandado quien al momento de contestar la demanda, pueda manifestar algún motivo de oposición en contra de la demanda incoada, como por ejemplo, que el demandante no es la persona con la que él suscribió el contrato de arrendamiento, en cuyo caso, al probar que es distinta persona el arrendante, sí se configuraría una falta de legitimación activa, por falta de interés legítimo en el proceso.

4.17.- Lo anterior permite concluir, que la Juez a quo se ha extralimitado en sus funciones, y que en efecto, ha incurrido en la errónea interpretación de las normas aplicadas para resolver la cuestión objeto del debate, que se le aduce, y siendo que para este tribunal, las supuestas inconsistencias en el nombre y en la calidad de propietario del inmueble arrendado, del demandante, surgieron sólo a raíz de que la funcionaria judicial solicitara la presentación de un documento totalmente innecesario para dar trámite a una demanda como la que nos ocupa, y que tales inconsistencias no configuran falta de legitimación activa en el proceso, resulta que es procedente revocar el auto definitivo recurrido, por no haber sido pronunciado conforme a derecho, y en su lugar, pronunciar lo conveniente.”