RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA 

LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS INMUEBLES SE TIENE POR CUMPLIDA, AL CONSIGNARSE EN LA ESCRITURA QUE EN ESE MISMO ACTO SE HACE LA TRADICIÓN DEL DOMINIO Y QUE FUERON ACEPTADOS POR EL COMPRADOR 

"4.1.-   El término “obligación” puede definirse de modo general, como aquél vínculo jurídico, voluntario o de hecho, por el cual una persona se ve constreñida o impulsada hacia otra, a dar, a hacer o a no hacer alguna cosa o acción determinada.

4.2.- En algunos casos, este compromiso de dar, hacer o no hacer alguna cosa en favor de otra persona se caracterizará por ser unilateral, es decir, porque solamente una persona deberá realizar alguna acción en favor de otra que no tendrá ninguna obligación; mientras que en otros casos, el compromiso se considerará bilateral, es decir, aquella relación en la que las personas que intervengan habrán adquirido algún tipo de obligación en forma recíproca, en otras palabras, de una hacia la otra y viceversa.

4.3.- Dicho vínculo o compromiso, de acuerdo a lo expuesto en el artículo 1308 C. C., nace de los contratos, cuasicontratos, delitos o cuasidelitos, faltas y de la ley.

4.4.- Para el caso que nos ocupa, esbozaremos brevemente algunas consideraciones respecto de la figura denominada contrato.

4.5.- La palabra “Contrato”, tiene su origen en el vocablo latino “Contractus”, que nombra al convenio o pacto, ya sea oral o escrito, entre partes que aceptan ciertas obligaciones y derechos sobre una materia determinada.

4.6.- En definitiva, es un acuerdo de voluntades que se manifiesta en común entre dos o más personas (físicas o jurídicas). Sus cláusulas regulan las relaciones entre los firmantes en una determinada materia.

4.7.- Nuestro Código Civil, en su artículo 1309 C. C., define al vocablo “Contrato”, como: “””””una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.”””””

4.8.- A la hora de determinar el contenido de cualquier tipo de contrato, tendríamos que dejar patente que en él tienen que aparecer, de manera obligatoria, tres elementos fundamentales: 1) Los datos relativos a los sujetos que lo suscriben; 2) Los pilares de la prestación y contraprestación que se establece; y 3) La forma en la que se da el visto bueno a aquel por parte de las dos partes implicadas.

4.9.- La mayoría de los sistemas jurídicos exige que los contratos cumplan con tres requisitos: a) El consentimiento (la voluntad de las partes); b) El objeto (las cosas o servicios que pueden ingresar en el ámbito del comercio); y c) La causa (el motivo que lleva a las partes a celebrar el contrato).

4.10.- En el caso en estudio, de acuerdo con la doctrina, el contrato de compraventa es aquel que se celebra con el fin de transmitir la titularidad de un bien, ya sea mueble o inmueble, de una persona conocida como vendedor, a otra denominada comprador, mediante el pago de una cantidad de dinero, denominada precio.

4.11.-Sus principales características son la bilateralidad, la consensualidad, y la onerosidad del mismo, pues ambas partes se obligan a realizar una prestación en favor de la otra, a cambio de un beneficio, por lo general de carácter económico.

4.12.- Todo lo anterior viene a colación, debido a que en el presente caso, el abogado de la parte actora ha plasmado en la relación de los hechos de la demanda por él presentada, que entre la demandante sociedad [...], que puede abreviarse [...], y la demandada [...], a las once horas del día dieciocho de septiembre del año dos mil catorce, ante los oficios Notariales de […], se suscribió un contrato de compraventa de inmuebles, es decir, una obligación de carácter bilateral, a raíz de la cual, la demandada [...], vendió a la sociedad [...], tres inmuebles de naturaleza rústica, incultos, en vías de urbanización, que forman un solo cuerpo, situados en la jurisdicción de Soyapango, departamento de San Salvador, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.

4.13.- En dicha escritura de compraventa se relacionó, que la vendedora hizo la correspondiente tradición del dominio, posesión y demás derechos que sobre cada uno de los inmuebles le correspondían, y que los entregó materialmente en dicho acto a la sociedad compradora; habiéndose consignado además, que el representante legal de la compradora aceptó la venta y tradición del dominio, posesión y demás derechos que se le hicieron con respecto de cada uno de los inmuebles, dándose por recibo de los mismos a través de dicha escritura.

4.14.- El problema ha surgido debido a que, en la escritura de compraventa relacionada, se estableció además, que la vendedora manifestó que los inmuebles vendidos, a la fecha de suscripción de la escritura, estaban siendo ocupados por inquilinos, y que por tal razón se comprometía a que en el plazo de seis meses estarían desocupados y disponibles para los usos que conviniera a la sociedad compradora.

4.15.- Es por tal razón que se presentó la demanda que nos ocupa en contra de la señorita KICT, pues, a criterio de la sociedad demandante, han transcurrido más de los seis meses acordados en la escritura de compraventa ya relacionada, sin que hasta la fecha se haya hecho entrega material de los inmuebles a la compradora, y sin que se haya desalojado a los inquilinos que se encontraban habitándolos, pues hasta la fecha aún hay personas que se encuentran ocupando dichos inmuebles, con lo que se concluye, que la demandada no cumplió con su obligación como vendedora, por lo que se solicita se declare la resolución del relacionado contrato, así como una indemnización de daños y perjuicios, pues luego de remediciones efectuadas se pudo constatar, que los inmuebles tienen extensiones superficiales menores a las descritas en la escritura y sus antecedentes registrales; pretensiones que les fueron declaradas sin lugar, mediante la sentencia definitiva en contra de la cual se ha interpuesto el recurso de apelación en estudio.

4.16.- En su escrito de interposición de recurso, el abogado apelante ha manifestado su inconformidad con la sentencia relacionada, por considerar que en ella la Juez a quo ha incurrido, primero, en una errónea fijación de los hechos y por consiguiente, en una violación al Principio de Congruencia de la sentencia, ya que lo que se ha solicitado en la demanda es la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, sin embargo, la funcionaria judicial acogió la excepción de prescripción de la acción de corto tiempo, alegada por la parte demandada, como si lo que se estuviese reclamando es la acción devicios redhibitorios de la cosa vendida; y segundo, en una errónea valoración de la prueba presentada, pues con ella se prueba que la demandada no cumplió con su obligación de entregar los inmuebles comprados.

4.17.- En cuanto al primero de los agravios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1597 C. C., y tal como se apuntó en párrafos anteriores, la compraventa es un contrato de carácter bilateral, consensual y oneroso, ya que ambas partes se obligan mutuamente; una se obliga a entregar un bien ya sea mueble o inmueble, (artículo 1627 inciso 1° C. C.), y la otra se obliga a pagar un precio a cambio de dicho bien (artículo 1673 C. C.).

4.18.- Al ser entonces un contrato de carácter bilateral, en caso de que exista algún incumplimiento de alguna de las partes contratantes, la otra puede perfectamente pedir, o la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo. (Art. 1360 C. C.)

4.19.- De folios […], corre agregada la fotocopia confrontada con su original por el Juzgado inferior en grado, de la escritura de compraventa de los inmuebles objeto del proceso, la cual fue otorgada a las once horas del día dieciocho de septiembre del año dos mil catorce, ante los oficios notariales de […], en la cual se hizo constar que la vendedora hacía a la sociedad compradora la correspondiente tradición del dominio, posesión y demás derechos que sobre los inmuebles le correspondían, y que se los entregaba materialmente en dicho acto; y se hizo constar además, que el representante legal de la sociedad compradora aceptó la venta y tradición del dominio, posesión y demás derechos que se le dieron y que se daba por recibido de los inmuebles.

4.20.- Así las cosas, considera este tribunal, que no es cierto que la demandada no hubiera cumplido con su obligación de entregar los inmuebles vendidos a la sociedad compradora, ya que de acuerdo a lo establecido en el artículo 667 inciso 1° C. C., la tradición del dominio de los bienes raíces y derechos reales constituidos en ellos, se verifica por medio de un instrumento público, que puede ser el mismo del acto o contrato; no hay otra manera de verificar la entrega material de un bien inmueble.

4.21.- Por lo que al haberse consignado en la escritura de compraventa, que en ese mismo acto se hacía la tradición del dominio de los mencionados inmuebles, y que fueron aceptados por la compradora, quedando así perfeccionada la tradición, se concluye que se cumplió con la obligación de entregarlos."

LA PRETENSIÓN ES IMPROCEDENTE CUANDO EN LA ESCRITURA NO SE ESTABLECE EL DESALOJO DE LOS INQUILINOS OCUPANTES DE LOS MUEBLES VENDIDOS COMO UNA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE LA ENTREGA REALIZADA 

"4.22.- Ahora bien, a juicio de este tribunal, el hecho de que en la escritura de compraventa, la demandada se haya comprometido a desalojar a los inquilinos que ocupaban los inmuebles, en el plazo de seis meses, contados a partir de la suscripción de la escritura, no significa que al finalizar dicho plazo se debía entregar un instrumento adicional para materializar la entrega de los inmuebles, como erróneamente quiere hacerlo ver la parte demandante, si no que, a criterio de las suscritas, bastaba con hacer del conocimiento de la sociedad compradora, que los inmuebles ya habían sido desocupados, sobre todo porque en la escritura de compraventa no se estableció el desalojo como una condición suspensiva de la entrega realizada, o que debía cumplirse con alguna obligación adicional, como por ejemplo que debiera suscribirse otro documento, o que la notificación del desalojo de los inmuebles debía constar por escrito, o que debían reunirse en el lugar donde se encuentran los inmuebles, etcétera.

4.23.- Es más, ha sido la misma parte demandante la que ha reconocido dentro de la relación de los hechos de su demanda, que el padre de la demandada dio aviso al representante legal de la sociedad compradora, el día diecisiete de marzo del año dos mil quince, que los inmuebles ya habían sido desocupados, lo cual coincide con lo expuesto por la demandada, al momento de rendir su declaración durante la audiencia probatoria, cuando manifestó que fue vía telefónica que se dio aviso al representante legal de la sociedad compradora, que los inmuebles se encontraban desalojados, lo que en ningún momento fue desacreditado por la parte actora, a través de algún documento, o a través de testigos.

4.24.- Por otra parte, consta en la fotocopia certificada por Notario del acta de Audiencia Conciliatoria celebrada a las nueve horas del día veintiséis de agosto del año dos mil quince, ante el Juzgado Décimo Primero de Paz de este distrito judicial, agregada a folios […], que la parte demandante sí verificó que los inmuebles habían sido desocupados, ya que el abogado procurador de la sociedad compradora, en su intervención manifestó que reiteraba su solicitud, pues la diferencia que existe en el tamaño de los inmuebles, con respecto a las medidas que constan en la escritura de compraventa, se hizo más evidente con la desocupación.

4.25.- Además, el hecho de que una parte de los inmuebles aún esté siendo ocupada por terceras personas, tal como se comprobó con el acta de inspección judicial realizada, a las nueve horas treinta minutos del día siete de noviembre del año dos mil diecisiete, por la señora Juez Primero de Paz de Soyapango, agregada a folios […], tampoco significa que la demandada no haya cumplido con el compromiso de desalojar a los inquilinos de los inmuebles, ya que, en el acta de conciliación celebrada a las nueve horas del día veintiséis de agosto del año dos mil quince, ante el Juzgado Décimo Primero de Paz de San Salvador, el abogado de la sociedad manifestó que la diferencia en el tamaño de los inmuebles fue “””””notoria cuando se quedó desocupado”””””, lo que conlleva a concluir, que para el año dos mil quince, los inmuebles ya habían sido desalojados, y que quienes se encuentran actualmente en una parte de los inmuebles llegaron posteriormente a esa fecha, pues no se ha probado desde cuándo tales ocupantes están en el inmueble y en qué calidad, por lo que no puede tenerse certeza de que se trate de las mismas personas que eran inquilinos."

INEXISTENCIA DE FIJACIÓN ERRÓNEA DE HECHOS, AL DECLARARSE EN SENTENCIA SIN LUGAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO  DEBIDO A QUE LA PARTE DEMANDANTE NO LOGRÓ COMPROBAR QUE LA DEMANDADA HUBIERA INCUMPLIDO CON SU OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS INMUEBLES VENDIDOS

"4.26.- Así las cosas, considera este tribunal que no es cierto que la Juez a quo haya fijado erróneamente los hechos expuestos en la demanda, ya que en sentencia declaró sin lugar la resolución del contrato de compraventa solicitada, no porque la parte demandada hubiera alegado la excepción de prescripción de la acción de corto tiempo, por la diferencia en el tamaño de los inmuebles, sino más bien, debido a que la parte demandante no logró comprobar que la demandada hubiera incumplido con su obligación de entregar los inmuebles vendidos, por lo que no podía accederse a resolver dicho contrato, ya que las obligaciones en él consignadas fueron cumplidas."

DECLARATORIA DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, ANTE LA FALTA DE DENUNCIA DENTRO DEL PLAZO SOBRE EL VICIO RELATIVO A QUE LOS INMUEBLES VENDIDOS POSEEN UNA EXTENSIÓN SUPERFICIAL MENOR A LA ESTABLECIDA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y CERTIFICACIONES REGISTRALES

"4.27.- Y en cuanto al hecho de que la Juez a quo, como parte del fallo de la sentencia pronunciada, declaró ha lugar a la excepción de caducidad de la acción de corto plazo, por saneamiento de vicios, alegada por la parte demandada, fue por que pese a que se comprobó en el proceso que los inmuebles vendidos, poseen una extensión superficial menor a la establecida tanto en la escritura de compraventa como en las certificaciones registrales de dichos inmuebles, tal defecto, por el que la sociedad demandante reclama parte de la cantidad solicitada en concepto de daños y perjuicios, debía ser denunciado en el plazo de un año, contado a partir de la entrega de los inmuebles, tal como prescribe el artículo 1637 C. C., lo cual no ocurrió así, por lo que lógicamente, debía acogerse dicha excepción; en ningún momento se declaró la misma porque la Juez a quo haya confundido la resolución del contrato solicitada, con la acción de saneamiento por vicios, como erróneamente lo ha hecho ver el abogado apelante en su escrito de recurso.

4.28.- Pero en este punto, esta Cámara considera importante aclarar, que aunque la parte demandada la haya denominado como excepción de “Prescripción de la acción de corto tiempo”, ésta realmente es una Caducidad de la acción, en virtud que reúne los requisitos doctrinarios de dicha figura, como el que haya transcurrido el tiempo, previamente fijado por la ley o por los particulares, durante el cual un derecho es susceptible de ser ejercitado útilmente; y la Juez a quo como directora del proceso, de conformidad al artículo 14 CPCM y en virtud del principio universal denominado IURA NOVIT CURIA, que se refiere a que las partes proveen los hechos, y el Juez como conocedor del derecho, puede dirigir el proceso conforme a los mismos, por lo que está en la facultad de pronunciar lo que conforme a derecho corresponde, por lo que, al notar que la parte demandada denominó en forma equivocada la figura como prescripción, pero en realidad la ley habla de una caducidad de la acción, optó por denominarla de forma correcta; consecuentemente,  la actuación de la Juez a quo ha sido apegada a derecho.

4.29.- Consecuentemente a todo lo expuesto se concluye, que no es cierto que haya habido una errónea fijación de los hechos expuestos en la demanda por parte de la Juez a quo, así como tampoco es cierto que haya habido violación al Principio de Congruencia en la sentencia, por lo que este agravio debe desestimarse."

INEXISTENCIA DE ERRÓNEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA, AL CONCLUIR EL JUEZ QUE LA PARTE CUMPLIÓ CON SU OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA, AL NO DEMOSTRARSE EL SUPUESTO INCUMPLIMIENTO RESPECTO DE LA FALTA DE ENTREGA MATERIAL DE LOS INMUEBLES COMPRADOS

"4.30.- Y en cuanto al segundo de los agravios expuestos, referente a una supuesta errónea valoración de la prueba por parte de la funcionaria judicial, advierte este tribunal que el abogado apelante no ha establecido claramente cuáles son las normas jurídicas que la Juez a quo no respetó al momento de valorar las pruebas, o en qué aspectos de valoración la funcionaria ha errado, para considerar que en efecto el raciocinio  de la Juez no fue lógico y que con las pruebas tuvo por comprobados, hechos que no fueron discutidos en el proceso por ejemplo, o que haya llegado a conclusiones erradas y cuáles fueron éstas,  limitándose a manifestar una inconformidad con los razonamientos expuestos por la Juez en la sentencia impugnada, pero sin argumentar cuáles fueron los yerros cometidos a la hora de valorar las pruebas, ya que únicamente manifestó en su escrito, que la valoración de la prueba había sido débil, y que no había un documento que acreditara que los inmuebles objeto del proceso efectivamente fueron entregados.

4.31.- Al respecto, tal como se dijo en párrafos anteriores, el hecho que la demandada se hubiese comprometido a desalojar a los inquilinos que se encontraban habitando los inmuebles vendidos, no significaba que se debía entregar un documento adicional que acreditara el desalojo de los inmuebles, o en el que se hiciera constar que se estaba entregando nuevamente los inmuebles, pues la tradición del dominio de éstos ya había sido verificada a través de la escritura de compraventa tantas veces mencionada en el proceso.

4.32.- Y de la lectura de los argumentos expuestos por la funcionaria judicial en la sentencia recurrida se observa, que para ella no se logró demostrar el supuesto incumplimiento alegado respecto de la falta de entrega material de los inmuebles comprados, lo que le permitió llegar a la conclusión de que la parte demandante ahora apelante, sí cumplió con su obligación de entregar la cosa vendida, por lo que este agravio también debe desestimarse.

4.33.- Habiéndose desestimado los agravios expuestos por el abogado apelante en su escrito de recurso, resulta improcedente el acceder a las pretensiones de la parte apelante, por lo que la sentencia recurrida deberá confirmarse."