PROCESO DE NULIDAD DE INSTRUMENTO PÚBLICO

PROCEDE EN RAZÓN QUE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE FUE OTORGADA CON FECHA POSTERIOR A LA DEL FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO

“V.I. LA NULIDAD DE UN ACTO O CONTRATO.-

Nuestro legislador en el Art. 1551 del Código Civil nos señala: “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes." Asimismo el Art. 1552 C.C. nos dice: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que lo ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.-”

“Según el tratadista de Derecho Civil Chileno y Comparado Luis Claro Solar, en su obra de las Obligaciones, sostiene que la definición que la ley da sobre la nulidad, se refiere a cualquiera que sea la causa que la produce, la ley ha considerado de una forma genérica todas las nulidades que la ley establece, incluyendo lo regulado en los Arts. 10 y 11 del C.C.; que al hablar de requisitos exigidos para que el acto tenga valor, la ley no se ha referido únicamente a los requisitos requeridos en consideración a la manera de ejecutar el acto o contrato, sino a los requisitos internos y a las condiciones que estos deben llenar para el valor del acto o contrato; así como a los requisitos externos que no son indispensables a la existencia misma del acto o contrato. Así lo manifiesta el Art. 1552 C.C. que se refiere al objeto o causa ilícitos a la par que a la omisión de algún requisito o formalidad para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, como causas productoras de la nulidad absoluta. Si la falta de algunos de los requisitos que la ley prescribe para el valor del acto o contrato produce la nulidad de éste, la falta de uno de los requisitos que la ley establece como esenciales a perfeccionamiento jurídico del acto o contrato, produce su inexistencia. Asimismo considera el autor, que la falta de objeto o de causa impide absolutamente la existencia de la obligación, y es por consiguiente, nulidad absoluta.

Considera también dicho tratadista, que el acto o contrato que adolece del vicio de la nulidad absoluta de conformidad al Art. 1553 del Código Civil, no debe ser mantenido, ni amparado en forma alguna: la ley abre a todo el mundo la puerta de la reclamación para que ataque el acto o contrato, ejecutado o celebrado en contravención a las disposiciones con que ha querido que se ejecutara o celebrara; prescribe a los funcionarios del ministerio público la obligación de demandar la declaración de nulidad para poner inmediato término a todos los efectos que pudiera producir; y faculta al juez para que haga esa declaración cuando la nulidad absoluta aparece de manifiesto en el acto o contrato, concediéndole esta facultad no solo como un poder, sino como un deber de que el juez no puede prescindir, la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, esto es de oficio, como imperio del ejercicio de sus propias funciones. (La negrilla, cursiva y subrayado es de esta Cámara.-)

V.III. El VALOR PROBATORIO DE UNA CERTIFICACIÓN REGISTRAL LITERAL EMITIDA POR EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS.

Efectivamente tal como lo sostiene la impetrante, la jurisprudencia nacional, y tratándose de Procesos Reivindicatorios ha sido unánime en señalar que el Dominio se prueba con el instrumento original y que a falta de este, tendrá lugar con el mismo valor probatorio, un nuevo testimonio o una nueva certificación expedida por el funcionario respectivo, siempre que lleve la razón de inscripción por certificación y que sólo en el caso de que no se pueda hacer la reposición tendrá valor probatorio la certificación literal; lo anterior, fundamentado en lo que prescribe el Art. 35 inciso 40 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas que prescribe: "A falta del título de propiedad original inscrito, tendrá el mismo valor y fuerza la nueva certificación del acta de remate o adjudicación o el nuevo testimonio que, para reponerlos, expidieren el Juez de 1^a instancia, Alcalde Municipal, Gobernador, Cartulario o Presidente de la corte Suprema de Justicia, en su caso, siempre que tuviere al pie, extendida por la oficina de Registro, la razón de la inscripción, por certificación.” Lo anterior debe entenderse, que cuando no se tiene el título de dominio, se debe establecer en el proceso la circunstancia de no haber podido obtener la reposición del testimonio del título originalmente inscrito a su favor, para que la certificación literal registral pueda ser considerada como prueba idónea del dominio; debe advertirse que este razonamiento se ha sostenido en los casos de reivindicación de dominio, ya que en estos casos, el ejercicio de la acción de dominio va precedido del presupuesto de que el “dueño” de la cosa a reivindicar, pruebe su dominio o propiedad, Artículo 891 del Código Civil.- Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, de las diez horas del veinticuatro de julio del año dos mil quince. Ref. 270-CAC-2013.

En ese mismo orden, la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, por sentencia de las diez horas cincuenta y ocho minutos del veintiocho de octubre del año dos mil dieciséis, Ref. 86-CAC-2016, ha considerado que si bien el Art 16 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que prescribe: “Se podrá expedir certificación de las inscripciones, utilizando las copias obtenidas del microfilme de las mismas. Estas certificaciones tendrán el mismo valor legal que el de las expedidas de las inscripciones originales.”, le concede valor probatorio a estas certificaciones, pero tratándose de Procesos reivindicatorios de dominio, estas certificaciones de inscripciones registrales utilizando copias obtenidas de microfilme, únicamente prueban la existencia del asiento de inscripción de un inmueble y los efectos de oposición contra terceros, Art. 683 C.C. pero no prueban en si misma el dominio, para éllo tienen que cumplir con lo regulado en el Art. 35 de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.-

Ahora bien, tratándose de Procesos de Nulidad de un acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, amparados en los Artículos 1551, 1552, 1553 del Código Civil, el legislador permite que hasta un tercero que tenga interés en ello, alegue la nulidad absoluta, es decir todo aquél que tenga un interés pecuniario como por ejemplo un heredero quien tiene interés en que desaparezca los efectos del acto o contrato nulo, demostrando la existencia del vicio.-

V.IV. SOLUCIÓN AL CASO PLANTEADO.-

En el caso en estudio, la Licenciada […] en la calidad en que actúa, demanda la Nulidad de la escritura pública de compraventa número ********** del Libro ***, otorgada ante los oficios del Notario Oscar Mauricio Carranza, en la ciudad de San Salvador a las diez horas con treinta minutos del día doce de agosto del año dos mil dieciséis, por el señor […] a favor de la señora **********, inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente, bajo las Matrículas números ********** Asiento *** y ********** Asiento ***, por el motivo de que el otorgante vendedor señor […], había fallecido nueve meses antes de ese otorgamiento, es decir falleció a las catorce horas veinte minutos del día treinta de noviembre del año dos mil quince, según lo comprueba con la certificación de Partida de Defunción que corre agregada a folios […] y que de conformidad a los Arts. 331, 334 y 341 del CPCM., constituye prueba fehaciente de dicho acto de defunción; y ante dicho deceso, no puede tenerse por cierto la afirmación que hace el Notario Licenciado Oscar Mauricio Carranza en la escritura pública número ********** del Libro *** otorgada en la ciudad de San Salvador, a las diez horas treinta minutos del día doce de agosto del año dos mil dieciséis, acerca de la comparecencia y consentimiento del señor […] para vender el inmueble de su propiedad a la señora **********, porque éste ya no tenía existencia en la vida real, quedando en evidencia que en dicho instrumento notarial no es veraz el consentimiento de vender manifestado por el Notario respecto del señor SG, lo que trae como consecuencia la nulidad absoluta de dicha venta, solicitada por la demandante, quien en su calidad de interesada por manifestar tener vocación de heredera del causante y no como propietaria a ejercitado su pretensión de nulidad, lo cual es perfectamente viable.-

Según la obra Líneas y Criterios Jurisprudenciales de la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia del año dos mil ocho, en su página 16 y 17, referente a la sentencia de la Sala de lo Civil, ref. 89-C-2007, de las nueve horas y quince minutos del día veintidós de julio del año dos mil ocho, señala que: “según la doctrina de los expositores del derecho son requisitos sine qua non para la existencia del acto jurídico: 1) El Consentimiento; 2) El objeto; 3) La causa; y 4) Las solemnidades. La ausencia de cualquiera de las condiciones anteriores, redundan en la inexistencia del acto jurídico. Asimismo, para que un acto jurídico que ha nacido a la vida sea válido, es menester que concurran los siguientes requerimientos: 1) La capacidad legal de las partes intervinientes; 2°) El consentimiento libre de vicios; 3°) Objeto lícito; y 4°) La Causa lícita; que el Art. 1552 del Código Civil, sanciona con nulidad absoluta y no con inexistencia, la omisión de los requisitos o formalidades de los actos jurídicos, y el consentimiento es, sin lugar a dudas, un requisito de existencia de los mismos, pero nuestra legislación la asimila como nulidad absoluta.”

Por consiguiente, la nulidad estimada por el señor Juez a quo, de la escritura pública de compraventa otorgada supuestamente por el ahora fallecido señor […], a las diez horas con treinta minutos del día doce de agosto del dos mil dieciséis a favor de la señora **********, ante los oficios del Notario [...], incorporado a la escritura matriz número **********, Libro ***, y la cancelación de la inscripción registral hecha a su favor, en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente de esta ciudad, del Lote número **********, inscrito bajo la Matrícula número **********; y del Lote número **********, bajo la Matrícula número **********, Asiento ***, se encuentra arreglada a derecho; como también se encuentra arreglado a derecho, y como consecuencia inmediata por derivar de un acto nulo, las nulidades y cancelaciones registrales que recaen sobre los siguientes instrumentos notariales: [...]

Con base a los razonamientos y disposiciones legales expuestas, esta Cámara estima que la sentencia recurrida en el punto apelado, está arreglada a derecho, y merece ser confirmada.”