PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

LA INEXISTENCIA DE UN INSTRUMENTO SE TRADUCE EN NULIDAD ABSOLUTA

“4.7.- En cuanto al segundo de los agravios expuestos, es cierto que de la lectura de lo manifestado en la demanda presentada se observa, que se solicitó la declaratoria de nulidad de la escritura de compraventa número **********, otorgada a las diez horas del día diez de febrero del año dos mil siete, ante los oficios de la Notario MIRNA ESTRADA DE CEA, asentada en el Libro de Protocolo número ********** de la referida Notario, la cual se encuentra inscrita al número **********, del Libro número ********** de Propiedad, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Quinta Sección del Centro, departamento de Chalatenango, por haberse configurado en ella, según lo manifestado por el abogado demandante, falta de consentimiento de parte del vendedor del inmueble, ya que éste afirma nunca ha comparecido ante ningún Notario a firmar ninguna escritura de compraventa de su inmueble.

4.8.- El problema ha ocurrido pues, al momento en que la Juez a quo acudió a la Sección del Notariado de la Corte Suprema de Justicia, a fin de realizar prueba pericial en la firma plasmada supuestamente por el señor […], en la relacionada escritura, se descubrió que la misma no está asentada en el Libro ********** del Protocolo de la Notario MIRNA ESTRADA DE CEA, pues la escritura número ********** del Libro ********** de Protocolo de dicha Notario, es un instrumento totalmente diferente, por lo que dicho documento deviene en inexistente.

4.9.- Es por tal motivo que la Juez a quo considera que no es posible pronunciarse sobre el fondo de la pretensión, pues es un hecho probado que lo que se solicitó en la demanda es la declaratoria de nulidad de un instrumento y no la declaratoria de inexistencia del mismo, por lo que ese hecho modifica la causa de pedir y ello vuelve imposible pronunciarse al respecto, ya que no hay regulación en nuestra legislación sobre la figura de la inexistencia de un instrumento, por lo que, a criterio de la funcionaria judicial, lo correcto era declarar la improponibilidad de la demanda presentada.

4.10.- Al respecto, la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, en su sentencia pronunciada a las nueve horas quince minutos del día veintidós de julio del año dos mil ocho, en el recurso de Casación referencia 89-C-2007, expuso respecto de la figura de la Inexistencia lo siguiente: “””””De conformidad a lo sostenido por la doctrina de los expositores del Derecho, son requisitos sine qua non para la existencia del acto jurídico: 1) El consentimiento; 2) El objeto; 3) La causa; y, 4) Las Solemnidades. La ausencia de cualquiera de las condiciones anteriores, redunda en la inexistencia del acto jurídico.- Por otra parte, para que un acto jurídico que ha nacido a la vida sea válido, es menester que concurran los siguientes requerimientos: 1°) La capacidad legal de las partes intervinientes; 2°) Consentimiento libre de vicios; 3°) Objeto lícito; y, 4°) Causa lícita.- Es de hacer notar, que en nuestro sistema normativo no se encuentra regulada con efectos propios la inexistencia, sin embargo, en algunas sentencias se le asimila a la nulidad absoluta.- En virtud de lo anterior, se advierte, que en el caso en examen lo que ha habido es falta de consentimiento del dueño del inmueble para vender, pues el supuesto mandatario vendió y transfirió el dominio con un poder general administrativo falso, ya que fue otorgado ante una persona que se hizo pasar por notario. Ante esa situación, la Sala considera que la vía legal apropiada para alegar la falta de consentimiento como requisito de existencia del contrato de compraventa cuestionado, es la nulidad, y dentro de las dos categorías de nulidades reconocidas por nuestra legislación, la que cabe alegar es la nulidad absoluta, de conformidad a lo ordenado por el Art. 1552 C. que dispone: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas". La ley, pues, sanciona con nulidad absoluta y no con inexistencia, la omisión de los requisitos o formalidades de los actos jurídicos, y el consentimiento es, sin lugar a dudas, un requisito de existencia de los mismos, pero, nuestra legislación la asimila como nulidad absoluta.- De lo dicho la Sala concluye, que los argumentos del Tribunal Ad quem para declarar la nulidad absoluta de las dos compraventas cuestionadas son atendibles, pues como ya se dijo, la falta de consentimiento dentro de un acto jurídico trae como consecuencia la inexistencia, la cual, al armonizarla con la legislación patria, se traduce como nulidad absoluta de conformidad al Art. 1552 C., específicamente, en el precepto que se refiere a “la omisión de algún requisito que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos”; entonces, ha sido procedente que el Ad quem haya declarado la nulidad absoluta de la primera venta, así como su consecuencia inmediata, la segunda venta.”””””

4.11.- De lo transcrito en el numeral anterior se concluye, que no es cierto lo expuesto por la Juez a quo en la resolución recurrida, en cuanto a que la inexistencia y la nulidad al no ser lo mismo, modifica la causa de pedir y por lo tanto la inhibe para pronunciarse sobre el fondo de la pretensión, pues la Sala de lo Civil ha establecido ya en su jurisprudencia, que la inexistencia de un instrumento se traduce en nulidad.

4.12.- En ese sentido, la funcionaria judicial debió haber pronunciado sentencia definitiva en el caso que nos ocupa, sin embargo, ella optó por declarar una improponibilidad que no tiene fundamento legal alguno, pues no puede pretender, como lo dio a entender en la resolución recurrida, que la parte demandante deba iniciar un proceso declarativo de inexistencia de documento, pues además de que, como es de todos conocido, no existe la legislación que ampare semejante pretensión, la inexistencia es un hecho que no necesita ser declarado, por lo que este tribunal concluye que en efecto, la Juez a quo incurrió en una errónea fijación de los hechos probados en el proceso tal, por lo que este agravio debe estimarse.”

ANTE LA INEXISTENCIA DE LA ESCRITURA LO QUE SE DEBE VALORAR ES LA AUSENCIA DEL CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE

“4.13.- En cuanto a la errónea valoración de la prueba, alegada como tercer agravio cometido, expresa el abogado apelante que al haberse comprobado en el proceso, que la escritura de compraventa cuya nulidad se solicitó, es inexistente, la Juez a quo debió haber fallado declarando la nulidad tanto de la relacionada escritura como de todos los instrumentos que fueron su consecuencia, lo cual no hizo así, sino que utilizó dicha escritura para concluir que la demanda era improponible.

4.14.- Tal como se expuso en líneas anteriores, la Sala de lo Civil ha establecido en su jurisprudencia, que ante la falta de regulación en nuestra legislación de la figura de la inexistencia, se debe equiparar a la figura de la nulidad.

4.15.- En ese sentido, al haberse comprobado tal como consta en el acta de realización de prueba pericial, levantada a las diez horas del día veintiuno de agosto del año dos mil diecisiete, en la Sección del Notariado de la Corte Suprema de Justicia, la cual corre agregada a folios […], que la escritura de compraventa objeto del proceso no existe en el Libro de Protocolo de la Notario mencionada, debió haberse analizado dicha inexistencia a la luz de lo dispuesto para la nulidad de un instrumento, y determinar si la misma no cumplía con los requisitos de ley, para poder decretar la nulidad solicitada en la demanda, lo cual no ocurrió así, por lo que este tribunal considera que en efecto, se incurrió también en la errónea valoración de la prueba aportada al proceso, pues los hechos que se debieron haber tenido por probados, que es por ejemplo, la falta de consentimiento del demandante en la firma de la supuesta escritura de compraventa en mención, ya que al resultar inexistente el documento, es lógico concluir que la misma nunca fue firmada por el demandante, no lo fueron así, consecuentemente este agravio también debe estimarse.

4.16.- Finalmente, en cuanto a la errónea aplicación del derecho utilizado para resolver la cuestión objeto del debate, debe decirse que, ante el hecho comprobado de la inexistencia del documento tantas veces mencionado, se debían aplicar los artículos referentes a la nulidad de un instrumento, y no los referentes a la improponibilidad que se declaró en forma sobrevenida, pues la inexistencia de un documento acarrea como consecuencia la nulidad del mismo, ya que carece de los elementos necesarios para que pueda surtir efectos a la vida jurídica. Consecuentemente, este agravio también debe estimarse.

4.17.- Habiéndose estimado tres de los cuatro agravios alegados en el escrito de interposición de recurso de apelación, considera este tribunal que lo procedente es revocar el auto definitivo recurrido y ordenar que el proceso continúe con su trámite normal, lo cual implica el pronunciar la sentencia definitiva correspondiente, ya que antes de haberse dictado en forma errónea la improponibilidad de la demanda, el proceso estaba ya en estado de pronunciar la sentencia definitiva; y siendo que, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 CPCM, se cuenta con los elementos suficientes para pronunciar el fallo, se pronunciará la sentencia que corresponde por parte de este tribunal.”

PROCEDE DECLARARSE LA NULIDAD DEL CONTRATO,  POR NUNCA HABER EXISTIDO

“4.18.- Es pertinente señalar que, la Nulidad, es la sanción establecida para la omisión de los requisitos y formalidades que se prescriben para el valor de un acto según su especie y la calidad o estado de las partes, según lo señalan los autores Arturo Alessandri R. y Manuel Somarriva U., en su libro “Curso de Derecho Civil, Fuentes de las Obligaciones”, Tomo I, la cual se encuentra regulada en los artículos 1551 y siguientes de nuestro Código Civil.

4.19.- Al respecto, señala el artículo 1551 C. C., que: “””””Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes…”””””.

4.20.- Aunado a ello el inciso segundo de la referida disposición señala, que existen nulidades relativas y nulidades absolutas. Consideramos que en relación al caso que nos ocupa es pertinente referirnos a la nulidad absoluta, la cual se encuentra regulada en el artículo 1552 C. C., que señala que el objeto o causa ilícita, o la falta de solemnidades o requisitos propios de un determinado acto o contrato, deriva en nulidad absoluta.

4.21.- La jurisprudencia nos ha señalado que la referida nulidad, siempre proviene de algún vicio que se incorpora al acto desde su nacimiento a la vida jurídica, porque es principio fundamental que la nulidad se produce en la generación del acto o contrato, y ello porque la nulidad es la sanción a la omisión de los requisitos de existencia y de validez de un acto, requisitos que deben concurrir en la celebración del contrato y no con posterioridad a ella, porque o bien el acto nace perfecto, con todos los requisitos que la ley exige, o bien nace imperfecto, debido a la falta de uno o más de ellos.

4.22.- Para el caso en estudio, señala el artículo 1605 C. C.: “””””La venta se reputa perfecta, desde que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio, salvo las excepciones siguientes, y las contenidas en las leyes especiales. La venta de los bienes raíces, y servidumbres, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública…”””””.- El mencionado artículo establece como un requisito para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, que el mismo sea otorgado en escritura pública.

4.23.- Según el autor Manuel Osorio en su “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales”, escritura matriz es “””””Aquella extendida por notario o escribano público y que éste conserva en su registro, llamado protocolo. De ella se extienden los testimonios que se entregan a las partes”””””. De la lectura del referido concepto concluimos que uno de los elementos determinantes para que un documento pueda ser calificado como tal es que sea otorgado en el Protocolo.

4.24.- En concordancia con ello nuestra Ley de Notariado, en su artículo 16, establece que será en él donde consten los actos y contratos que se otorguen ante los oficios de Notario. El mencionado autor señala que Protocolo, es: “””””El Libro de registro numerado, rubricado o sellado que lleva el notario o escribano, según la denominación oficial en cada país del fedatario extrajudicial…”””””

4.25.- Con el acta de realización de prueba pericial, agregada a folios […], se ha comprobado que la escritura de compraventa de inmueble número **********, otorgada ante los oficios notariales de MIRNA ESTRADA DE CEA, en la que aparece el señor […] vendiendo el inmueble al señor […], no fue en realidad otorgada en la fecha señalada y ante los oficios de la Notario en mención, pues la misma simplemente no existe en el Libro de Protocolo de la referida Notario.

4.26.- Como consecuencia de ello, debe decirse que las hojas en las cuales se otorgó la Escritura Pública de Compraventa cuya nulidad se ha solicitado, no se encuentran debidamente autorizadas, por consiguiente, no puede decirse que haya sido otorgada en un Libro de Protocolo legalmente autorizado, faltando con ello a uno de los requisitos legales exigidos para la existencia de una Escritura Matriz, como es el cumplir la solemnidad de que se otorgue en Protocolo; de ahí que dicho documento no puede considerarse una escritura pública; en consecuencia, en el otorgamiento de la referida compraventa se ha incumplido con uno de sus requisitos indispensables para su existencia, como es que sea otorgada en escritura pública.

4.27.- Por otra parte, se ha comprobado además, que no existió el consentimiento de parte del señor [….], para otorgar dicha escritura de compraventa, pues como la misma no existe en el Libro de Protocolo en el que supuestamente fue autorizada, se tiene que la misma no fue firmada por el demandante, por lo que se concluye que tampoco cumple con otro de los requisitos indispensables para que un documento surja a la vida jurídica.

4.28.- El vicio que trae como consecuencia la nulidad, debe originarse desde el momento del otorgamiento del contrato, es decir, que no fue celebrado con todos los requisitos que la ley exige para su ejecución, por lo que en virtud de todo lo expuesto en la presente sentencia, se tiene que la escritura en estudio es inexistente, y tomando en cuenta que la inexistencia es equiparable a la nulidad de los instrumentos, pues la inexistencia no tiene una regulación legal como tal, se concluye que la escritura objeto del proceso adolece de nulidad absoluta por falta de requisitos esenciales.

4.29.- Ahora bien, respecto a la declaratoria de nulidad de los actos que fueren su consecuencia, señalan los autores Arturo Alessandri R. y Manuel Somarriva U., en su obra “Curso de Derecho Civil”, respecto a los efectos de la Nulidad, que: “””””…la nulidad sencillamente tiene el efecto de borrar todo lo que se ha hecho, el acto y sus efectos”””””.

4.30.- Tal afirmación se encuentra regulada en nuestra legislación en el artículo 1557 C. C., el cual establece: “””””La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.”””””

4.31.- Al declararse la nulidad del contrato, se estima que el contrato nunca ha existido, y por ende no ha existido adquisición del dominio por parte del supuesto comprador, por lo que el dominio no ha salido del poder del propietario, dándose así de forma retroactiva los efectos del contrato, por lo que resulta procedente entonces de conformidad a la disposición citada, declarar la nulidad de los actos que fueren su consecuencia, como lo solicita la parte actora en su escrito de demanda.”