PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON
PROMESA DE VENTA
PROCEDE DECLARAR TERMINADO
EL CONTRATO Y ORDENAR LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE, AL HABERSE CUMPLIDO EL
SUPUESTO DE LA MORA EN EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA
CONTRACTUAL
“B. CONSIDERACIONES
DE ESTA CÁMARA.
A. Reclama el
recurrente que se valoró equivocadamente el contrato provisional de
arrendamiento con promesa de venta de apartamientos de edificios
multifamiliares, en cuanto a la voluntad de las partes de los efectos del
incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las estipulaciones y la mora
en el pago de tres cuotas consecutivas, y al respecto, en la cláusula “PRIMERA”
se pactó “si el arrendatario o los miembros de su grupo familiar violaren
cualesquiera de las estipulaciones aquí consignadas, el instituto no estará
obligado a cumplir con el contrato prometido.”, en la cláusula “SEXTA” se
consignó que: “al estar cancelado el valor total del apartamiento el Instituto
se obliga a favor del arrendatario y su grupo familiar, la correspondiente
escritura de venta y tradición del dominio del apartamiento descrito, teniendo
como precio justo de él, el valor del arriendo consignado en este contrato.”
B. En consecuencia,
es claro que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con promesa de
venta, en el cual se acordó una cláusula liberatoria de la obligación de
otorgar la compraventa ante el incumplimiento del arrendatario de sus
obligaciones, y además, quedó condicionado el otorgamiento de la misma y la
tradición del dominio al hecho de que se cancelaran todas las cuotas convenidas
para el arriendo; asimismo, en las cláusulas “SEGUNDA” y “TERCERA” las partes
convinieron: “El precio del arriendo es de… pagadero así: CIENTO VEINTE CUOTAS
DE CIENTO SETENTA Y CINCO COLONES TREINTA CENTAVOS Y CIENTO VEINTE CUOTAS DE
TRESCIENTOS DIECISEIS COLONES SETENTA CENTAVOS… los días últimos de los meses
comprendidos en el plazo,… La falta de pago de tres de las cuotas mensuales
mencionadas, hará caducar el presente contrato y el Instituto tendrá derecho a
recuperar inmediatamente el inmueble y para este caso, se tendrá el contrato
como de arrendamiento simple.”
C. Dicho lo
anterior, de acuerdo a los Arts. 1416 C.C., el principio de la autonomía de la
voluntad, la ley reconoce el poder que tiene los particulares para reglamentar
por sí mismo (libremente y sin intervención de la ley) el contenido y las
modalidades de las obligaciones que se imponen contractualmente, lo que implica
que: a) ninguna de las partes del contrato puede imponer unilateralmente a la
otra el contenido de las obligaciones que lo conforman, pues el contrato debe
ser fruto de un acuerdo previo entre las partes; b) ambos tienen la facultad de
autodisciplinarse, sin lesionar normas jurídicas imperativas; y c) están
facultadas para celebrar contratos con finalidades prácticas incluso no
previstas por la ley.
D. Asimismo, según
el Art. 1433 C.C., la regla de conservación señala que el contrato o sus
cláusulas deben ser interpretadas en el
sentido en que puedan tener algún efecto jurídico; es decir, entre la
interpretación que conduce a privar al contrato o la cláusula de efectos y otra
que le permite producirlos, debe optarse por esta última, ya que solo así, las
partes podrán lograr los efectos jurídicos y económicos perseguidos con el
contrato proyectado.
E. Por
consiguiente, al haber pactado las partes en base a la autonomía de la voluntad
que el contrato provisional de arrendamiento con promesa de venta de
apartamientos de edificios multifamiliares, que el incumplimiento de tres
cuotas mensuales haría caducar el contrato y el arrendante tendría la facultad
de recuperar el inmueble, mudando o degenerándose el contrato en un
arrendamiento simple, dicha cláusula debe interpretarse en el sentido que pueda
producir el efecto deseado por las partes al momento de contratar, contrario a
lo que se ha hecho en la sentencia impugnada en la que se le ha privado de
producir sus efectos.
F. De manera que,
al haber acontecido el supuesto de la cláusula en referencia, tiene derecho el
arrendante a demandar la terminación del mismo por haber mutado en un contrato
de arrendamiento simple, por lo que, se ha valorado erróneamente el contrato
provisional de arrendamiento con promesa de venta de apartamientos de edificios
multifamiliares, pues la clara intención de las partes conforme a las cláusulas
“PRIMERA”, “SEGUNDA” y “TERCERA”, fue que el incumplimiento por parte del
arrendatario de cualquier estipulación del contrato liberara al Instituto de
cumplir la obligación de celebrar el contrato prometido y que al incurrir en
mora en tres cuotas mensuales el plazo caduque con el efecto de habilitar al
arrendante a recuperar el inmueble y que el contrato se considere un simple
arrendamiento, consecuentemente, deberemos estimar los agravios alegados y
revocar la sentencia venida en apelación.
G. En virtud del
principio de economía procesal, por haberse estimado el anterior motivo de
apelación que da lugar a revocar la sentencia recurrida, no se examinará el
agravio referido a la revisión del derecho aplicado para resolver las
cuestiones objeto de debate, debiendo pasar a resolver sobre las cuestiones
objeto del proceso, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 517 CPCM.
3. PRONUNCIAMIENTO
SOBRE LAS PRETENSIONES OBJETO DEL PROCESO.
A. En el caso de
autos, el demandante […] pretende la terminación de un contrato de
arrendamiento celebrado el veintinueve de agosto de mil novecientos ochenta y
cinco, entre el […] y el señor […], sobre un inmueble identificado como
**********, Mejicanos, y la restitución del inmueble, por causa de mora en más de tres cuotas el arrendatario,
desde el uno de febrero de mil novecientos noventa y siete, institución
contratante fue disuelta y los derechos hacia terceros sobre actos, contratos o
por ley fueron transferidos a titularidad del demandante […], de conformidad a
los Arts. 56 y 62 de la Ley del Fondo Nacional de Vivienda Popular, por lo que,
es parte en el referido contrato, y se encuentra legitimado para intervenir en
el proceso.
B. Como vemos, en
la demanda de mérito, se solicita la terminación del contrato aludido por haber
mora en el pago de más de tres mensualidades del arriendo, en este sentido,
desde la óptica jurídica, mora no es más que el retardo o retraso en el
cumplimiento de una obligación. Y es que toda disconformidad de conducta entre
lo obrado y lo decidido, imputa incumplimiento del deudor. Y mora ex re, es la
que se produce cuando por la naturaleza y circunstancia de la obligación, se
evidencia que el pago al tiempo del vencimiento es fundamental para el
acreedor. De ahí que la Ley la presume, sin necesidad de otros requisitos.
Presunción “JURIS TANTUM”, significa la afirmación o conjetura legal que puede
ser destruida por prueba en contra, y SURTE EFECTOS MIENTRAS NO SE DEMUESTRE LO
CONTRARIO.
C. En nuestro
sistema procesal común impera el Principio de Aportación, Art. 7 CPCM, mediante
el cual el Juez sólo puede valerse del material en conocimiento que le
suministran las partes, merced la carga de la afirmación, porque los hechos que
no son introducidos a la litis por los intervinientes, el Juzgador no los puede
considerar, ni él puede extenderse en su sentencia a otros hechos que los que
las partes han propuesto. Consiguientemente, el Juez sólo puede conocer las
pruebas que las partes suministren para convencerle de la realidad de los
hechos discutidos.
D. Con el objeto de
probar la relación contractual existente entre las partes, se aportó contrato
de arrendamiento aludido y conforme a las cláusulas segunda y tercera, la
obligación de pago de los cánones, se pactó en los siguientes términos: “El
precio del arrendamiento es de … pagadero así: CIENTO VEINTE CUOTAS DE CIENTO
SETENTA Y CINCO COLONES TREINTA CENTAVOS Y CIENTO VEINTE CUOTAS DE TRESCIENTOS
DIECISÉIS COLONES SETENTA CENTAVOS… La falta en el pago de tres de las cuotas
mensuales mencionadas hará caducar el presente contrato, y el Instituto tendrá
derecho a recuperar inmediatamente el inmueble y para este caso, se tendrá el
contrato como de arrendamiento simple.”
E. Para comprobar
la propiedad sobre el inmueble identificado como **********, Mejicanos, objeto
del contrato relacionado, la parte actora […] a través de sus apoderados
licenciados […], aportó certificación notarial de testimonios de escrituras
públicas de constitución de condominio (fs. […] p.p.) y rectificación de la
misma (fs. […] p.p.) en las que consta que el inmueble arrendado se encuentra
inscrito a favor del demandante.
F. A fin de
acreditar la mora en el pago de más de tres cuotas de los cánones de
arrendamiento, la demandante aportó certificación extendida de conformidad con
el Art. 53 de la Ley del Fondo Nacional de Vivienda Popular, por el Gerente de
Inclusión Social del Fondo Nacional de Vivienda Popular, el diecinueve de
noviembre de dos mil quince, en la que consta que lo adeudado por el demandado […],
asciende a SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y DOS PUNTO DOCE DÓLARES DE LOS ESTADOS
UNIDOS DE AMÉRICA, más intereses del once por ciento anual y moratorios del dos
por ciento anual a partir de febrero de mil novecientos noventa y siete, como
cánones adeudados por el contrato provisional de arrendamiento con promesa de
venta de **********, en Mejicanos, con lo que se tiene establecido que ha
ocurrido el supuesto de la cláusula número tres del contrato de arrendamiento,
pues el arrendante se encuentra mora en el pago por más de tres cuotas.
G. Por su parte, el
demandado señor […], pese a que fue emplazado legalmente como consta en acta de
fs. […], no se personó en el proceso alegando excepciones, defensas ni
oposiciones, por lo tanto, al haber comprobado el demandante los extremos de la
demanda, deberemos estimar las pretensiones formuladas por la parte actora.
CONCLUSIÓN.
En suma pues,
habiéndose determinado que ocurrió el supuesto de la cláusula tercera del
contrato provisional de arrendamiento con promesa de venta de apartamientos de
edificios multifamiliares, celebrado el veintinueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco, entre el […] hoy transferido al […] y el señor […],
habiendo caído en mora en el pago del canon de arrendamiento por más de tres
meses, el contrato se considera como un arrendamiento simple y el arrendante
tiene derecho a recuperar el inmueble objeto del contrato, lo que ha sido
acreditado en el proceso; por consiguiente, al no haber oposición por parte del
demandado, y habiendo comprobado documentalmente los extremos de su pretensión
el actor, es procedente acceder a las mismas, declarando terminado el contrato
de arrendamiento, ordenar la restitución del inmueble con condena en costas de
ambas instancias a la parte demandada.”