CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA DE BIENES INMUEBLES

HECHO GENERADOR DEL IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE BIENES MUEBLES Y A LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS

“La parte demandante manifiesta que en el presente caso ha existido violación al principio de legalidad debido a que el legislador en el artículo 46 letra b) de la Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios -en adelante Ley del IVA-, determinó la exención del impuesto en función de la finalidad del servicio, es decir, el “uso habitacional”, independientemente si éste cuenta o no con edificaciones, por lo que considera que dotar de otra interpretación a dicha disposición, equivale a crear un nuevo hecho no previsto por el legislador mismo, cuya consecuencia es la clara violación al principio de legalidad tributaria reconocido por el ordenamiento jurídico ordinario y constitucional.

El legislador en el artículo 16 inciso 1° de la Ley del IVA define como hecho generador de dicho impuesto, a las prestaciones de servicios provenientes de actos, convenciones o contratos en que una parte se obliga a prestarlos y la otra se obliga a pagar como contraprestación una renta, honorario, comisión, interés, prima, regalía, así como cualquier otra forma de remuneración.”

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

“Por lo anterior es necesario verificar si en el presente caso existe un hecho generador que ocasione el impuesto, y en caso de existir verificar si dicha prestación de servicio se encuentra exento del impuesto, por lo que se hacen las consideraciones siguientes:

La parte actora alega que no hay porqué calificar de arrendamiento lo que en sí constituye una promesa de venta. Atendiendo a la intención real de la contratante y las singulares cláusulas contractuales a interpretar, siempre bajo el principio establecido en el artículo 61 del Código Tributario.

Sobre la anterior argumentación, debe analizarse si la relación entre las cuotas que se pagaban y el goce del inmueble son por una venta a plazos o una concesión por el uso de inmueble bajo un precio determinado.

En este orden de ideas, repara este Tribunal que se requiere del análisis de las circunstancias particulares del caso para determinar el centro de la discusión, y es la cláusula dentro del contrato que inserta el no reintegro de las cuotas pagadas cuando el cliente incurre en mora, sin perjuicio de- recuperar el inmueble entregado al promitente comprador. Esto es lo que a nuestro entender dilucida en sustancia la finalidad y las obligaciones y derechos del contrato, pues, lo estipulado en dicha cláusula, lejos de aproximarse al de una venta, lo hace como un arrendamiento.

Ahora bien, el contrato de promesa de venta es un contrato bilateral, según el perfil que la doctrina señala del mismo, en razón de que la expresión o declaración de voluntad a cargo de cada una de las partes está orientada a la conformación del consentimiento necesario para el perfeccionamiento del contrato prometido; siendo bilateral, ambas partes se obligan recíprocamente.”

CIRCUNSTANCIAS NECESARIAS PARA QUE LA PROMESA GENERE OBLIGACIÓN PARA QUIEN SE HA COMPROMETIDO

“La promesa no es más que una oferta que una persona hace a otra, de dar, hacer o abstenerse de realizar determinada acción; es decir, por ella se adquiere una obligación de realización futura a favor de otro sujeto; sin embargo, según lo dispuesto en el artículo 1425 del Código Civil, esta promesa no acarreará obligación alguna para quien así se hubiere comprometido, si antes no concurren las circunstancias siguientes: “(...) 1ª Que la promesa conste por escrito; 2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que .fije la época de la celebración del contrato; y, 4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban (...)”.”

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

“Por su parte, se tiene que el contrato de arrendamiento es un convenio por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El artículo 1703 del Código Civil señala que: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

En su oportunidad la Dirección General de Impuestos Internos, señaló que el contrato de arrendamiento con promesa de venta es un contrato que no se encuentra bajo tal denominación dentro de nuestra legislación vigente en Derecho Civil. Sin embargo, el Derecho Tributario sí reconoce dicha figura, ya que el artículo 17 de la Ley del Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios, al brindarnos el concepto de servicio señala lo siguiente: -Para los efectos del impuesto, son prestaciones de servicios todas aquellas operaciones onerosas, que no consistan en la transferencia de dominio de bienes muebles corporales, señalándose entre ellas las siguientes: (...) d) arrendamiento., subarrendamiento de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, de servicios o de cualquier otra actividad, con o sin promesa de venta u opción de compra, usufructo, concesión o cualquier otra firma de cesión del uso o goce de todo tipo de inmuebles , establecimientos y empresas mercantiles (...)”.

Aunado a lo anterior, el artículo 61 del Código Tributario señala textualmente que: “Cuando los contribuyentes o responsables sometan actos, hechos, situaciones o relaciones a firmas, estructuras o tipos jurídicos que manifiestamente no sean los que el Derecho Privado ofrezca o autorice para configurar adecuadamente su electiva intención económica, se prescindirá, en la consideración del hecho generador real, de las formas, estructuras o tipos jurídicos inadecuados y se considerará el acto, hecho, situación o relación económica real como enmarcada en las formas, estructuras o tipos jurídicos que el Derecho Privado les aplicaría o les permitiría aplicar como los más adecuados a la intención real de los mismos, con independencia de los escogidos por los contribuyentes o responsables.

Del texto de tal disposición legal se evidencia que el legislador, para interpretar si un hecho constituye o no hecho generador del impuesto, permite atender a su realidad efectiva, es decir, observar el acto en sí, despojándolo de las formas o nombres que las partes le hubiesen denominado.

Partiendo de la consideración de que el hecho generador es un hecho económico, ya que manifiesta capacidad contributiva o riqueza, el cual adquiere relevancia en el campo jurídico tributario al ser seleccionado por el legislador en virtud de la ley, y de la misma manera considerando que por regla general, tales hechos económicos se manifiestan en la realidad mediante formas jurídicas, las cuales contienen en sí la intención que las partes tenían al momento del acuerdo de voluntades -intención que en una de sus caras está vinculada con los efectos económicos previstos del acto jurídico en sí-, no debe perderse de vista que cuando los hechos generadores se vinculan con actos jurídicos, existen circunstancias originadas en la voluntad de las partes quienes pueden seleccionar varias figuras jurídicas para alcanzar los fines económicos que se proponen al contratar.

Hasta este punto, es claro determinar que el legislador, en casos normales y por regla general, no puede desconocer ab initio la validez de la forma jurídica seleccionada por las partes: el principio de seguridad jurídica obliga a considerar primeramente la voluntad de las partes manifestada en sus negocios jurídicos, siempre que se hayan cumplido los requisitos señalados por la ley para su validez y eficacia.”

ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA DE INMUEBLES COMO SERVICIO GRAVADO

“En el presente caso la sociedad actora ha adoptado contractualmente la denominación de “promesa de venta” de los inmuebles; sin embargo, se advierte de los mismos las situaciones siguientes: 1) se dio por parte de la promitente vendedora entrega material del inmueble a los promitentes compradores; 2) existe un compromiso de parte de los promitentes compradores de pagar el precio total de la operación por medio de cuotas mensuales fijas y sucesivas; 3) transcurrido el tercer mes de mora, caducará el plazo del contrato y la promitente vendedora podrá tener por resuelta la promesa de venta y recuperar la tenencia material del inmueble, sin necesidad de recurrir a la autoridad judicial o administrativa; y, 4) Que al estar pagado el precio total de la operación, la promitente vendedora se comprometía a otorgar a favor de los promitentes compradores, la escritura de compraventa y tradición del inmueble prometido, en su caso.

Con lo anterior, se determina que lo que se vislumbra es un auténtico contrato de arrendamiento con promesa de venta, puesto que dicha sociedad prestó un servicio conforme a la Ley de IVA por el cual recibió una remuneración, considerado como equivalente a la concesión del uso y goce de los inmuebles de su propiedad, por los plazos mensuales convenidos. Además, se evidencia en las cláusulas de dichos contratos, que no existe una transferencia de dominio sobre el bien inmueble, ya que de los contratos presentados aparece que, la promitente vendedora formalizaría la venta y haría la tradición de los inmuebles, al momento de estar cancelado el precio convenido.

De acuerdo a lo establecido, quedó demostrado en los hechos, que las entregas materiales de los inmuebles y el pago de las cuotas guarda relación directa con el disfrute del inmueble en tenencia y no con la tradición del dominio, en cualquiera de sus formas en lo que respecta del promitente comprador, lo cual es precisamente la intención de la sociedad actora, la de no transferir el dominio del bien inmueble en tanto no se le cancelen el valor pactado en el contrato, siendo esta ausencia de tradición lo que posibilita que el hecho generador de la prestación de servicios se configure, con los efectos impositivos analizados.

Por lo tanto, se comprueba que concurre el supuesto establecido en el artículo 17 inciso primero, literal d) de la Ley del IVA, cuando se efectúan operaciones onerosas, como en el presente caso, que es un servicio de arrendamiento con los presupuestos establecidos en los artículos 16 y 17 inciso primero literal d) de la mencionada ley, por lo tanto las cuotas en concepto de arrendamiento con promesa de venta, corresponden ser gravadas con la tasa del trece por ciento (13%).

En conclusión, no obstante nominalmente esta Modalidad contractual haya recibido el nombre de contrato de promesa de venta de inmueble, era evidente que la realidad económica del acuerdo pactado entre la demandante social y sus clientes, distaba mucho de constituir un simple contrato de promesa, ya que se había permitido el uso y goce del inmueble al promitente comprador, aunque la transferencia del dominio del bien aún no se había realizado o incluso no llegare a materializarse, por lo que en aplicación de los dispuesto en el artículo 61 del Código Tributario, las operaciones así negociadas por la parte demandante constituían realmente arrendamientos de inmuebles con promesa de venta, es decir, hechos generadores del Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios.

Por lo anterior, esta Sala considera que no ha existido violación al principio de legalidad, ya que se han aplicado correctamente los artículos 16 y 17 de la Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios, y artículo 61 del Código Tributario.”