“III.- FUNDAMENTOS DE DERECHO.

La parte apelante ha expresado su inconformidad con el auto de las diez horas del día tres de enero del presente año, pronunciado por el Juez (3) Cuarto de lo Civil y Mercantil de San Salvador, en el que se declaró improponible la demanda.

El agravio expuesto por el apoderado de la parte actora en el recurso de apelación, se resume en que ha existido una errónea interpretación por parte del juez a quo, en cuanto a lo dispuesto en los Arts. 649 y 650 C.C., lo cual ha vedado la garantía procesal del debido proceso y de acceso a la justicia de su representado, pues le ha negado la posibilidad de solicitar el resarcimiento de los gatos incurridos por la construcción en el inmueble de la demandada, y por las mejoras y cuidados que ha llevado a cabo en el mismo.

Para efectos de una mejor comprensión de la presente sentencia, esta será estructurada de la siguiente forma: (1) En primer lugar se expondrán ciertas consideraciones sobre el tema de la accesión, (2) posteriormente se analizara si los Arts. 649 y 650 C.C., son aplicables al caso en estudio, y (3) finalmente se analizará la interpretación que hace el apelante del derecho invocado.

1.-La accesión es un modo de adquirir la propiedad, por medio del cual el dueño de una cosa pasa a hacerlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella, Art. 624 C.C. La doctrina sostiene que este modo de adquirir únicamente opera en las cosas corporales, pues el hecho material que produce el efecto jurídico de la adquisición del dominio, es la unión de una cosa a otra, lo cual únicamente es posible en las cosas corporales.

Doctrinariamente la accesión se divide en accesión discreta, y accesión continúa, la primera también es llamada por producción o accesión de frutos, y es la que deriva del mismo cuerpo o cosa madre por medio del nacimiento o producción, esta se manifiesta en la generación de los productos o frutos, la segunda es llamada también por unión o accesión propiamente tal, es aquella que resulta de la agregación de dos o más cosas diferentes que, luego de unidas, forman un todo indivisible. En atención a la parte expositiva de la demanda, se advierte que en el caso de marras estamos en presencia de este tipo de accesión, en razón de ello únicamente nos referiremos a esta.

La accesión continua o por unión, o accesión propiamente dicha, se divide en tres tipos: a) Accesión de inmueble a inmueble, o natural (Arts. 630 a 637 C.C.) b) Accesión de mueble a mueble (Arts. 638 a 648 C.C.) y c) Accesión de mueble a inmueble (Arts. 649 y 650 C.C.), según el cuadro fáctico expuesto por el impetrante, el caso de análisis se circunscribe a este último tipo de accesión, por lo cual únicamente nos referiremos a esta.

Los casos de la accesión de cosa mueble a inmueble se circunscriben a la edificación y a la plantación o siembra, del cuadro factico expuesto por el recurrente, podemos afirmar que el caso en estudio se refiere al tema de la edificación, cuyas reglas se encuentran contempladas en los Arts. 649 y 650 C.C.”

2.- De la lectura de los artículos antes citados, se advierte que pueden ocurrir dos supuestos normativos, por un parte puede acaecer que el dueño de un inmueble construya o edifique en su inmueble, utilizando materiales ajenos, y por otra parte puede ocurrir que el dueño de los materiales, construya o edifique en terreno ajeno, la doctrina a su vez plantea un tercer supuesto, en el que una persona utilizando materiales ajenos construya en un terreno ajeno, el cual cabe mencionar no es regulado por la gran mayoría de ordenamientos jurídicos, y el nuestro no fue la excepción, sin embargo los expositores del derechos son unánimes en afirmar que este vació de ley, puede ser perfectamente solventado con la aplicación de las reglas previstas para los dos supuestos inicialmente expuestos.

De la lectura de la demanda y del recurso de apelación, se colige que en el presente caso no encontramos en presencia del segundo de los supuestos antes descritos, es decir edificar con materiales propios en inmueble ajeno, pues el postulante afirma que su mandante construyó una casa a expensas de su trabajo y recursos económicos, en el terreno de la parte demandada (hechos 3 y 4 de la demanda), lo cual se traduce en que la parte actora utilizó materiales propios para construir en terreno ajeno, en virtud de ello no es aplicable el supuesto normativo regulado en el Art. 649 C.C., pues este artículo se refiere al supuesto que el dueño de un terreno edifique (o plante) en su propio inmueble, utilizando materiales (vegetales o semillas) ajenos, circunstancia que no corresponde al cuadro factico descrito por el apelante, en virtud de ello se advierte que el recurrente ha errado en cuanto a la afirmación que formula en su libelo recursivo, específicamente en el párrafo cuarto del apartado denominado “argumentación y fundamentación de las razones de apelación”, pues en realidad y atendiendo a los hechos aportados por la parte apelante, al caso de marras le son aplicables únicamente las reglas establecidas en el Art. 650 CPCM.

Del cuadro fáctico expuesto por el apelante, se extraen tres elementos importantes: a) Que los materiales para edificar la casa construida por el actor eran propios, b) Que el terreno donde construyó no era de su propiedad (inmueble ajeno), y 3) Que dicha edificación se hizo sin conocimiento de la dueña del mismo. Este elemento se extrae de la afirmación que hace en el hecho 4 de la demanda, pues el apelante es enfático en afirmar, que la construcción de dicha casa se llevó a cabo tiempo después que la anterior dueña emigrara al extranjero, y que desde que ella lo dejó cuidando el inmueble, nunca ha llegado persona alguna ejerciendo actos tendientes a despojarlo de dicho inmueble.

Lo anteriormente expuesto guarda importancia debido a que el Art. 650 del Código Civil, aborda el supuesto de la edificación con materiales propios en inmueble ajeno, desde dos perspectivas a las cuales le das soluciones distintas, por una parte el inciso primero de dicho artículo, se refiere al caso en que el dueño del inmueble no tenga conocimiento de la edificación, y el inciso segundo se refiere a la hipótesis en que el dueño del terreno tiene total conocimiento de la misma, es decir, “se ha edificado a ciencia y paciencia del dueño del terreno”.

En ese orden de ideas, en el caso de marras estamos en presencia del supuesto normativo contemplado en el inciso primero del citado artículo 650 C.C., en razón de ello el análisis del derecho aplicable se circunscribirá a al citado inciso.

3.-Habiendo delimitado el derecho aplicable al caso, resta determinar si es correcta la interpretación argumentada por la parte impetrante.

El abogado de la parte recurrente afirma que su pretensión es proponible, debido a que en el presente caso estamos frente a un derecho con obligación bilateral, el propietario del bien raíz debe de indemnizar al propietario de los materiales que se utilizaron en la construcción, y a la inversa, el propietario de la construcción debe al dueño de la tierra, la devolución de su bien raíz previo justo pago de la construcción.

El Art. 650 inc. 1° C.C., establece que el dueño del inmueble en el que otra persona, sin su conocimiento, edificó con materiales propios, adquiere dicha edificación por accesión, previa indemnización, ello debido a que nuestro Código Civil sigue la tradición romana que sienta el principio de prevalencia de la propiedad inmobiliaria: “superficie solo cedit”, es decir, lo edificado, plantado o sembrado en suelo ajeno, y las mejoras y reparaciones hechas con ellos, pertenecen al dueño del mismo. Sin embargo, la citada norma también establece la posibilidad que el dueño del terreno, obligue al que construyó, a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder.

Es decir, el dueño del inmueble tiene un derecho de opción frente al poseedor que edificó con materiales propios, por lo cual el derecho de este último a ser indemnizado, se encuentra supeditado a que el dueño del terreno, ejerciendo su derecho de opción, pretenda hacerse dueño de la edificación construida en su inmueble, lo cual a su vez implica que el referido poseedor, en este caso la parte apelante, no se encuentra legitimado para exigir la indemnización reclamada a la parte demandada, pues esta depende exclusivamente del ejercicio del derecho de opción que la ley le franquea al dueño del inmueble, para el caso de marras a la parte demandada.

Lo anterior se sustenta además, en el hecho que el inciso primero del Art. 650 C.C., establece que la indemnización a que se refiere dicha norma, se llevará a cabo conforme a las reglas prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe, en el título “De la Reivindicación”, es decir, mediante las reglas de las prestaciones mutuas, las cuales no son más que las indemnizaciones que recíprocamente se deben el reivindicante y el poseedor, cuando éste último es vencido en la reivindicación, elemento que denota la falta de legitimación activa del apelante, pues la indemnización a que se refiere el citado artículo, se encuentra supeditada al ejercicio de la acción por parte del dueño del inmueble y su posterior estimación, Art. 906 C.C., lo cual confirma la tesis inicialmente expuesta.

En razón de los argumentos expuestos, se concluye que la pretensión de la parte apelante no es proponible, pues carece de legitimación activa para exigir la indemnización que le reclama a la parte demandada, pues esta no puede ser ejercida de forma autónoma, pues depende necesariamente de que la dueña del inmueble, es decir la parte demandada (en el ejercicio de su derecho de opción), pretenda hacerse dueña a la edificación construida por el apelante, caso contrario se estaría negando el derecho de opción que el Art. 650 inc. 1° C.C., le confiere a la citada demandada, por lo tanto no se configura el agravio denunciado por la parte apelante, en virtud de ello es procedente confirmar el auto venido en apelación.”