CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
DEFINICIÓN
“La
acción ejercida por la parte demandante, al tenor literal de la demanda, se
deriva esencialmente del incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado
entre ambas partes, el que recae en un inmueble consistente en un solar urbano
y las construcciones que contiene, el que ha sido destinado para instalar en él
una venta de repuestos usados para vehículo, siendo aplicables al caso, las
disposiciones atinentes al contrato de arrendamiento regulados en el Código Civil.
El
art. 1703 C.C., al definir el contrato de arrendamiento, establece: “El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado. Deberán constar por escrito los arrendamientos cuyo precio total y
único excede de doscientos colones o sea indeterminado y aquellos en que se
hubiere estipulado un precio periódico que exceda de doscientos colones en cada
periodo; no siendo admisible en estos casos la prueba testimonial sino en
conformidad a lo prescrito en el art. 1582.””
ES
INADMISIBLE LA PRUEBA TESTIMONIAL PARA TRATAR DE PROBAR CUALQUIER HECHO O
CIRCUNSTANCIA QUE MODIFIQUE LO QUE EXPRESAMENTE SE HA ESTIPULADO EN EL ACTO O
CONTRATO
“Para
el estudio del sublite, estamos ante la presencia de un contrato de
arrendamiento “por escrito”, cuyo valor excede de los doscientos colones, el
cual fue presentado por la parte actora con su demanda, habiéndose demostrado
de esta forma su existencia; por ende, no es aplicable lo regulado en el art.
1582 C.C.
Con
relación a la pretensión principal, que consiste en la Terminación del contrato
de arrendamiento por causa de mora; resulta que dicho contrato es de tracto
sucesivo, porque las obligaciones que se derivan del mismo, se cumplen y
extinguen periódicamente mes con mes, mediante el uso y goce de la cosa y el
pago del canon mensual como válidamente lo han advertido los Abogados de cada
parte; por ende, esta Cámara comparte el criterio expresado por ellos, en el
sentido que dicho contrato no puede resolverse, sino darse por terminado, lo
que nos es útil para establecer la validez y procedencia de la pretensión
ejercida con la demanda.
La
parte apelante ha sustentado su insatisfacción con el fallo de la sentencia,
mediante la exposición de cuatro motivos los que constan en el escrito de
apelación, pretendiendo con el recurso que se revoque la sentencia y se
pronuncie la que conforme a derecho corresponde, que a su criterio sería la
estimación de cada motivo de oposición, dichos motivos se pasan a analizar de
inmediato.
Al
analizar el primer motivo esgrimido por la parte apelante, consistente en la
infracción por inobservancia de los arts. 217 inc. 4° y 356 CPCM., por haberse
omitido realizar la valoración de la prueba testimonial practicada en el
proceso y ausencia notoria de aplicación de las reglas de la sana critica, es
necesario acotar que efectivamente, nuestra doctrina ha sostenido que la falta
de valoración de un medio de prueba debidamente admitido y practicado, se
traduce en una infracción procesal que puede conculcar el derecho de defensa de
la parte demandada y que podría incluso tener consecuencias nefastas en el
proceso, como la nulidad de las actuaciones procesales incluyendo la sentencia;
sin embargo, esta Cámara es del criterio, que para que pueda procederse a tal
declaratoria, es necesario analizar los hechos y presupuestos previos que
pudieron desencadenar la conducta omisa del juzgador, lo que podría contemplar
en algunos casos, una justificación que tiene asidero legal y doctrinario. En
efecto, al principio de este apartado, quedó establecido el concepto legal de
contrato de arrendamiento, el cual como la disposición transcrita reza, es un
contrato que debe de constar por “escrito” cuando el monto único y total del
arriendo sea de doscientos colones o exceda de esa valor; disposición que guarda
directamente relación con el art. 1580 C.C., que dice: “Deberán constar por
escrito los actos o contratos que contienen la entrega o promesa de una cosa
que valga más de doscientos colones. No será admisible la prueba de testigos en
cuanto adicione o altere de modo alguno lo que se expresa en el acto o
contrato, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes, o al tiempo o después
de su otorgamiento, aun cuando en alguna de estas adiciones o modificaciones se
trate de una cosa cuyo valor no alcance a la referida suma...”De ahí que, al discutirse en sede judicial los alcances y efectos de un contrato por escrito,
es inadmisible la prueba testimonial para tratar de probar cualquier hecho o
circunstancia que modifique lo que expresamente se ha estipulado en él.”
LA
FALTA DE VALORACIÓN DE UNA PRUEBA CALIFICADA COMO INADMISIBLE, NO POR EL
ANÁLISIS INTELECTIVO DEL JUEZ, SINO POR EXPRESA DISPOSICIÓN LEGAL, NO VIOLENTA
EL DERECHO DE DEFENSA
“El
Abogado de la parte demandada, al proponer en la audiencia preparatoria, los
medios de prueba que pretendía hacer valer para probar los hechos alegados en
su contestación, ofertó prueba testimonial consistente en la deposición del
señor LFST, estableciendo el objeto y contenido de dicha prueba así: “acreditar
que dicho señor ha tenido negociaciones de tipo préstamo con el señor CVML, y
que se han firmado ciertos contratos, dando especificación de éstos, que ha
sido el testigo quien ha abonado de su patrimonio, en solidaridad con su
esposa, a la deuda reclamada en este proceso y que fueron aceptados por el
señor ML y también que ha sido el señor ST, quien ha ido a realizar los pagos
de la cantidad que los recibos sostienen, en el lugar donde se desempeña el
señor demandante, es decir, en la Importadora Marroquín, en concepto de pago a
la deuda de cánones de arrendamiento y que fue desde el mes de febrero del
presente año, que se le negó el recibirle el pago de los quinientos dólares
correspondientes al mes de febrero, y que posteriormente se inició este
proceso; lo que efectivamente consta en el acta de audiencia preparatoria de
fs. 210 al 219 de la pieza principal; sin embargo, a pesar que el Juez Aquo,
resolvió admitir y recibir dicha prueba en la audiencia probatoria, tal
admisión es contraria a la ley, pues es una prueba Inadmisible, es decir
excluida del ordenamiento jurídico para casos como el presente, en conformidad
a las disposiciones últimamente transcritas; consecuencia de esta prohibición,
es que su proposición es impertinente e inútil para probar actos o contratos
que tienen que constar por escrito. Nuestra Doctrina Civil hace una
diferenciación de la legitimidad del instrumento, de lo que es la prueba de la
obligación, lo que encaja perfectamente con el caso en disputa, pues el Abogado
de la parte demandada, pretendió probar modificaciones o dispensas distintas a
las que constan en un contrato por escrito, mediante la prueba testimonial,
cuando lo debió de establecer de igual forma, es decir “a través de un
instrumento”; en efecto, nuestra Doctrina Civil en la Revista judicial de 1931,
pág. 57, ha expuesto: “La prueba de la legitimidad de un instrumento, es
distinta de la obligación a que ese se refiere, la cual si pasa de doscientos
colones, no puede tenerse por probada, sino con el instrumento mismo, el que
para eso debe de ser legítimo”.
El
problema en este punto se contrae, a que, si la falta de valoración de una
prueba calificada como Inadmisible, no por el análisis intelectivo del juez,
sino por expresa disposición legal, realmente violenta el derecho de defensa,
en este caso de la parte demandada; para responder esta interrogante, podemos
hacer uso de otra doctrina legal, hacinada en la antigua legislación procesal,
pero que es vigente y perfectamente aplicable para el caso en estudio: a) “El
derecho de utilizar los medios de prueba pertinentes para la defensa no es
absoluta, en el sentido de que no implica la facultad de seguir una actividad
probatoria ilimitada” b) “La prueba debe ser legal, pertinente y conducente y
si no reúne tales requisitos, no tiene efecto en el proceso”... El subrayado es
de esta Cámara. ....Revista de Derecho Civil año 2003, pág. 432. Lo anterior,
no es útil para comprender, que si la ley, catalogada de Inadmisible la prueba
testimonial para probar un acto o contrato cuyo valor sobrepasa los doscientos
colones, como también para el caso que se pretenda comprobar una modificación o
alteración de las cláusulas de un contrato por escrito, la omisión del juez
sobre esa valoración no puede acarrear ningún efecto en el derecho de las
partes, pues se trata de una prueba, como dice la doctrina, “que no tiene
ningún efecto en el proceso”, de ahí que, esta Cámara considera que no existe
la vulneración atribuida al Juez Aquo.”