CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBLIGACIONES AUTÓNOMAS A CARGO DEL ARRENDADOR

“3. Es dable señalar para mejor comprensión de la sentencia y análisis del recurso, que  a consecuencia de haberse acogido el agravio anterior, ésta cámara entrará al análisis del proceso de que se trata. Y así, tenemos que:

3.1. CON RESPECTO AL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

A. Es dable señalar que la relación contractual arrendaticia o contrato de locación, implica que un tercero no propietario ocupe temporalmente un bien inmueble, para aplicarlo o destinarlo a la finalidad específicamente establecida en el contrato. Produciendo obligaciones entre ambas partes, donde una de ellas se obliga a conceder el goce de la cosa y la otra a pagar un precio por éste goce, obra o servicio.

B. Respecto al  inmueble arrendado, entendido éste como una unidad física susceptible de ser usado o aprovechado por el arrendatario, surgen tres tipos de obligaciones autónomas a cargo del arrendador:

1º Obligación de entregar al arrendatario el bien arrendado.

2º Obligación de protección al arrendatario de toda perturbación en el goce del bien arrendado.

3º Mantener la cosa en el estado de servir para el fin para el cual fue arrendado.

C. Lo anterior es una consecuencia del carácter bilateral que le es propio al contrato de arrendamiento. Por ello, en el ámbito específico de las obligaciones de conservación del inmueble arrendado surgen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.

D. Y así, el Art. 1712 Ord. 2º del Código Civil, consagra como una obligación genérica y de garantía de cargo del arrendador y en favor del arrendatario mantener la cosa en estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada.

E. Esta obligación se denomina “obligación de conservación”, y es de alcance y aplicación general para todas las modalidades del contrato de arrendamiento, independientes de la destinación acordada para el inmueble; dicha obligación implica que el arrendador está obligado a ejecutar durante la vigencia del contrato las reparaciones no locativas provenientes del deterioro normal, del uso normal y del paso del tiempo y de las reparaciones locativas que provengan de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada, salvo que las partes estipulen contractualmente otro régimen.”

ELEMENTOS DEL INCUMPLIMIENTO QUE DAN LUGAR A LA INDEMNIZACIÓN

“F. Respecto al incumplimiento de los contratos, tenemos que éste consiste en la violación de cualquiera de los términos o condiciones de un contrato sin excusa legal -violación por cualquiera de las partes y de cualquiera de los términos-. Que no obstante el Código Civil no nos entrega una definición de incumplimiento contractual, sí establece en su artículo 1360 los efectos que producen los incumplimientos, cual es la indemnización de los perjuicios.

G. En tal sentido, se vuelve necesario constatar con la prueba admitida en el proceso, todos los elementos del incumplimiento para que la indemnización proceda, los cuales son:

i) Un hecho generador por parte del demandado; 

ii) La existencia de un daño sufrido por el demandante;

iii) La existencia de un vínculo causal que una al hecho generador con el daño sufrido por demandante; y, 

iv) La constitución en mora del demandado.

H. Así las cosas, consta en la fotocopia simple del contrato de arrendamiento de fs. […], que en la cláusula V) del contrato, la arrendataria se obliga a efectuar reparaciones, sin distinguir si se refería a las reparaciones locativas o no locativas; ante el silencio de las partes, acudimos a nuestra legislación civil y para ello precisamos la diferencia entre cada una de ellas y los efectos que la ley le da en uno u otro caso.

I. Las reparaciones locativas, tratan sobre el deterioro normal del inmueble producido por el transcurso del tiempo o por su uso legítimo en manos del arrendatario, que como norma general el arrendador no está obligado a responder por este tipo de reparaciones, ya que tales deterioros son el resultado del disfrute material del bien por su legítimo tenedor que es el arrendatario.

J. En cambio las reparaciones no locativas, se configuran cuando el inmueble sufre graves deterioros que comprometen incluso la estabilidad física o estructural del bien y su permanencia como unidad constructiva, y por ello, estas reparaciones como norma general son de cargo del arrendador, -salvo que tales deterioros provengan del arrendatario-.

K. En la vida real se presentan múltiples circunstancias de ordinario frente a este tipo de deterioros, el Art. 1716 del Código Civil, es claro al expresar que lo frecuente y probable es que la ejecución de los trabajos físicos o las obras que sea necesario emprender para corregir tales desperfectos colocan al arrendatario frente a la obligación de permitir su ejecución, aún en el evento que en ocasión de los mismos el arrendatario sea parcial o totalmente privado del goce del bien arrendado y en este último caso tendrá derecho a una rebaja proporcional en el canon durante el tiempo requerido para la realización de las obras correctivas o a pedir la terminación del contrato junto con la indemnización de perjuicios si fuere procedente.

L. Lo cierto es que de no existir acuerdo entre el arrendador y el arrendatario acerca del monto del canon descontable con ocasión del perjuicio transitorio sufrido por el arrendatario forzosamente se debe recurrir a instancias judiciales.

M. Una situación que exige especiales comentarios se configura cuando los daños, desperfectos o deterioros sufridos por el bien revisten gran significado o gravedad, haciendo que de alguna manera el contrato pierda su objeto, utilidad o sentido para el arrendatario, igualmente acontece cuando la corrección de tales desperfectos requiera un largo período de  tiempo, lo cual genera serias molestias o perjuicios al arrendatario.

N. A estos eventos se refiere el Art. 1716 del C.C., que permiten al arrendatario que se le abonen los perjuicios si las reparaciones procedieren de causa que ya existía al tiempo del contrato y no eran entonces conocidas por el arrendatario y también procede la indemnización cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicios del arrendatario.

O. El problema que surge en este caso es que si bien es cierto inicialmente todo comenzó como una reparación no locativa del techo -pues efectivamente el inmueble arrendado sufría una reparación estructural por los daños ocasionados en su infraestructura debido a inundaciones, lo cual no es un hecho controvertido por las partes, y que como puede observarse con la oferta técnica y económica de servicios de reparación de techo de dicho local, suscrita por el señor […]  junto con un presupuesto de costo de materiales y de mano de obras, tendría una duración de quince días, fs. […]- es que la obra de reparación se excedió del límite de tiempo establecido, sin estar la señora […] de acuerdo, y de ahí viene el fundamento de su pretensión.

P. Lo anterior se verifica con la declaración de propia parte de la señora […], quien dijo que fue ella quien solicitó la reparación del techo; no obstante, según las deposiciones de los mismos contratantes, esto continúo hasta llegar a convertirse en una modificación total del inmueble, para lo cual definitivamente se requiere de un consentimiento expreso por parte de la arrendataria, pues implica que no va a usar la cosa para el fin que estaba destinada y comprende que el contrato ya no se puede cumplir, ya que el objeto del mismo que es la cosa arrendada, no se puede utilizar, pues es una máxima de experiencia que un inmueble que se está demoliendo no puede ser utilizado de ninguna manera.

Q. En suma, no consta en el caso de marras que la señora […], expresamente haya autorizado esta situación; es más, ella ha negado en su declaración haberlo autorizado.

R. Por otra parte, se advierte que aunque el testigo […] –propuesto por la señora C.- expresó que “el negocio está cerrado por disposiciones del señor […] al hacer una remodelación completa del local por las decisiones del señor […] al hacer una construcción mayor a cinco meses” a preguntas de la parte demandada en el contrainterrogatorio dijo que la autorización para ampliar el local y la reparación eléctrica la hizo la señora M.; contradiciéndose en su propia declaración, por lo que su testimonio no hace fe para esta Cámara.

S. Respecto a los testigos A. R. M. y V. M. L., quienes expresaron que “fueron cinco meses que duró la obra…” “que ese fue un acuerdo entre el señor propietario y la señora M., que se imaginaba que se reunían para llegar a un acuerdo, que a la fecha para llegar al acuerdo no sabe la reunión de ellos, que estuvo presente cuando comenzó la remodelación pero no en la reunión entre el propietario y la arrendataria…”, respectivamente; observamos que en cuanto al acuerdo entre las partes el testigo V. M., dice que se lo imaginaba, por tanto su testimonio no puede tomarse como prueba de ese hecho, convirtiéndose únicamente en especulaciones sobre tal situación.

T. Consecuentemente, con las pruebas analizadas, no se ha logrado deducir que la señora C. A. hubiese dado su expresa autorización para la demolición del local y remodelación del inmueble, sino que se pretende inducir una voluntad tácita de actos tales como la visita al inmueble, o la supuesta selección de pintura, que no puede considerarse como consentimiento en este tipo de casos, por tratarse de modificaciones a las cláusulas contractuales. Además para que esto aconteciera debía existir claridad en temas como por ejemplo cuánto exactamente duraría la remodelación, en que consistirían los cambios, etc., los cuales no constan en el proceso.

U. Por todo lo anterior se concluye que efectivamente existió incumplimiento por parte del señor […] al no haber permitido el uso y goce del inmueble durante la vigencia del contrato ni respetado el plazo del mismo por reparación y remodelación no autorizada; es más, el demandado arrendó el inmueble objeto de controversia en el mes de enero a otra persona tal como lo confiesa en su declaración, aun cuando el contrato de arrendamiento celebrado con la señora C. A. vencía en marzo de ese año fs. […]; por lo que debe estimarse la pretensión de la parte demandante, y como consecuencia de ello pasaremos a analizar si con la prueba que obra en autos se logran establecer los daños y perjuicios.”