PROCESO DE TERMINACIÓN DE
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PROCEDE
REVOCAR LA SENTENCIA POR INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY, AL NO EXISTIR
PROHIBICIÓN DE ESTIPULAR EN EL CONTRATO FORMAS DE TERMINACIÓN NO PREVISTAS POR EL
LEGISLADOR
"5.1)
EL PRIMER PUNTO DE APELACIÓN, estriba en que hubo infracción en cuanto al
derecho aplicado, pues se interpretó erróneamente el contenido de los Arts.
1416 y 1433 C.C., y no se aplicó lo regulado en el Art. 1417C.C.
5.1.1)
En el escenario de las infracciones en cuanto al derecho, esta puede tener diferentes manifestaciones, ya sea por ocurrir: a) aplicación
indebida de ley; b) aplicación errónea de
ley; o c) una violación de ley.
La
primera, hace referencia al defecto en la selección de la disposición legal
para la solución del caso; es decir, cuando se aplica para dirimir la
controversia, una norma jurídica que no es la adecuada; la segunda, es la que
tiene lugar cuando se utiliza por el juzgador para solventar el conflicto, un
artículo que sí es pertinente al caso, pero que del análisis que le otorga al
mismo, deduce un efecto distinto al previsto por el legislador, brindándole un
alcance diferente al contenido, de ello se deduce que ambas figuras son
excluyentes; y la tercera, consiste en la inaplicación de una disposición legal
vigente, que era aplicable al caso concreto, e implica que la norma jurídica
que ha dejado de aplicarse tuvo que ser la que el Juez debía elegir para
decidir sobre la pretensión planteada.
5.1.2)
En el caso de autos, la pretensión contenida en la demanda presentada por la
apoderada de la parte demandante, […], consiste en que se declare la
terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial, y la
desocupación del inmueble; dicho contrato fue celebrado entre su poderdante, […],
y el demandado […] a las diez horas del día veintisiete de julio de dos mil, para
el plazo de tres años, prorrogables por periodos iguales, fundamentando su
petición en la cláusula decima del mismo, que permite la terminación anticipada
antes del vencimiento del plazo inicial o su prórroga, siempre que medie aviso
con sesenta días de anticipación.
5.1.3)
La operadora de justicia desestimó tal pretensión, debido a que consideró que las
partes no fueron claras al redactar esa cláusula, ya que se habla de
terminación anticipada del contrato sin especificar las causas que darían
origen a la misma, sólo se consignó, la forma
de proceder ante dicha terminación anticipada, por lo que según ella, la cláusula
contractual es ambigua o confusa, y no puede realizarse una interpretación
literal como lo pretende la parte demandante, y por ende, interpretó el
contrato en el sentido que, ante cualquier supuesto incumplimiento contractual,
las partes pueden dar por terminado el mismo, previo aviso a la parte contraria;
además, manifestó que en el acta notarial y la carta de aviso al demandado, no se
especificó a que inmueble se refería, y tampoco la decisión de terminar
unilateralmente el contrato, sino que solo se estaba pidiendo la desocupación
del inmueble.
5.1.4)
En ese orden de ideas, la argumentación de la mandataria de la parte apelante, se
centra en que se infringieron los Arts. 1416, 1417 y 1433 C.C., pues si en el
primero se regula que todo contrato legalmente celebrado es obligación para los
contratantes; y en virtud del segundo, se entiende que el contrato es una
especie de ley específica para las partes, a la cual quedan sujetos en su
relación contractual, y en el tercero, se estipula que si una cláusula puede
producir algún efecto, deberá preferirse aquel que no sea capaz de producir
efecto alguno; acorde a dichas normas jurídicas, si las mismas partes pactaron
por mutuo consentimiento la terminación del contrato de arrendamiento antes del
vencimiento del plazo o prorroga, con la única condición de que se diera aviso
por escrito con sesenta días de anticipación, es fácil concluir que el sentido
de la cláusula decima del contrato de arrendamiento es el efecto de una
terminación anticipada unilateral, más allá de las formas establecidas por la
ley, ya que así lo acordaron libremente las partes.
5.1.5)
Al respecto, esta Cámara estima pertinente acotar, que de acuerdo al principio
de la autonomía de la voluntad, toda persona capaz de obligarse, es libre de
pactar los contratos que le plazcan, según convengan a sus intereses, siempre y
cuando tengan un objeto y causa lícita y no riñan contra la moral y el orden
público o las buenas costumbres.
En
atención a lo expuesto, puede ocurrir que en los contratos se atribuyan efectos
diferentes a los que les señala la ley, y aún modificar su estructura,
ampliarlos o limitarlos, determinar el contenido y objeto del mismo; así como
la extensión de los derechos y obligaciones que de él se generan, inclusive la
forma de terminación o el pacto de sanciones en casos de incumplimiento.
5.1.6)
En esa línea de pensamiento, el acaecimiento del hecho resolutorio puede haber
sido previsto por dos vías: por la ley, que como ya se acotó se aplicará de
manera supletoria, o por las partes, expresa o tácitamente al momento de
celebrarse el contrato.
Una
de las causas de la resolución de los contratos es precisamente la condición
resolutoria, cuyo asidero legal se encuentra en el Art. 1360 C.C.
En
el caso que nos ocupa, el contenido del contrato es claro en cuanto la forma y
el momento en que una de las partes pueda dar por finalizada de manera
anticipada la relación contractual, de conformidad con lo acordado en la
cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento de fs. […] en la que claramente
se expresa que los contratantes acuerdan que en caso de dar por terminado el
contrato antes del vencimiento del plazo inicial o su prórroga, se darán aviso
en su caso, por escrito con sesenta días de anticipación.
Lo
anterior, es congruente con el aludido principio de autonomía de la voluntad de
los contratantes, según lo dispuesto en el relacionado Art. 1416 C.C., que
estipula que todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los
contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento
mutuo de éstas o por causas legales.
5.1.7)
Por lo expuesto, este Tribunal no comparte el criterio sostenido por la señora
jueza en la sentencia, por la razón que si bien es cierto que el Art. 1738
C.C., regula las formas de expiración del arrendamiento de cosas, mucho más
cierto es que las leyes relativas a los contratos son, por lo general,
supletorias a la voluntad de las partes y sólo se aplican ante el silencio de
éstos, de donde la misión del aplicador de justicia, es la de interpretar o
restablecer aquella voluntad, pero no crearla o sustituirla por la suya, y
mucho menos, cuando la misma es clara, ya que según lo dispone el Art. 1431
C.C., cuando es conocida claramente la intención de los contratantes, debe
estarse a ella más que a lo literal de las palabras.
5.1.8)
En ese contexto, se colige que se le ha dado un alcance restrictivo al
contenido de los Arts. 1416 y 1433 C.C., asimismo, se estima que la juzgadora
debió tomar en cuenta lo normado en el Art. 1417 C.C., que regula que los
contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente, obligan no sólo a
lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de
la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a
ella, siendo una obligación expresa, acordada libremente por el arrendante y
arrendatario, la referida terminación unilateral previo aviso, que vale
recalcar, no existe prohibición alguna que impida estipular a los intervinientes
en un contrato, formas de terminación que no encajen en las modalidades previstas
por el legislador, o que la misma sólo proceda en caso de incumplimiento de
alguna de las partes, siempre y cuando, no contravengan alguna norma
imperativa, por lo que se acoge el punto de apelación esgrimido, por tener sustento
legal."
ERRÓNEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA DOCUMENTAL AL NO HABERSE VALORADO EN CONJUNTO CONFORME A LA SANA CRÍTICA
"5.2)
EL SEGUNDO MOTIVO DE AGRAVIO, atañe a la errónea valoración de la prueba
documental, primordialmente en el contenido de la cláusula decima del contrato
de arrendamiento, del acta notarial y de la carta de aviso.
5.2.1)
La valoración de la prueba en su conjunto, comprende la verificación de
afirmaciones formuladas en el proceso; la demostración de tales proposiciones,
con el objeto de convencer o persuadir al administrador de justicia que los
hechos afirmados y controvertidos corresponden con la realidad; en sí, hace
referencia a una operación mental, con la que se pretende precisar el mérito
que ella pueda tener para formar el convencimiento del Juzgador o su grado de
convicción.
El
derecho fundamental a la prueba tiene protección constitucional, en la medida
en que se trata de un contenido incluido en el derecho al debido proceso
reconocido por la Constitución, por ello, una de las garantías que asisten a
las partes es presentar los medios probatorios necesarios que posibiliten crear
certeza en el operador de justicia sobre la veracidad de sus argumentos,
formando parte de manera implícita del derecho a la protección jurisdiccional.
En
otras palabras, la valoración establece la eficacia de los argumentos
probatorios que permiten llegar a su finalidad, ello debido a que los
aplicadores de justicia perciben las afirmaciones de hecho que les son
trasladadas de la realidad a través de la prueba, y al mismo tiempo, aprecian
éstas para establecer un razonamiento en relación a la norma jurídica.
5.2.2)
La parte actora, para sustentar los hechos establecidos en la demanda, presentó:
i) el testimonio de contrato de arrendamiento; ii) el acta notarial de las diez
horas y treinta minutos del día tres de mayo de dos mil dieciséis; y iii) la fotocopia
de carta de fecha tres de mayo de dos mil dieciséis, dirigida al arrendatario,
señor RC, y suscrita por el arrendante, […] documentos que se encuentran
agregados de fs. […].
5.2.3)
De tal manera que, se vuelve importante recalcar, que las partes materiales celebraron
el día veintisiete de julio del año dos mil dos mil, en la ciudad de San
Salvador, un contrato de arrendamiento cuyo destino del inmueble arrendado era
para un local comercial en donde se instalaría una ferretería, testimonio que
consta de fs. […].
5.2.3.1)
Entre las cláusulas del referido contrato, se encuentra mencionada cláusula DÉCIMA,
denominada “CLÁUSULA ESPECIAL”, en la cual se estableció, que las partes
contratantes, acuerdan que en caso de dar por terminado el contrato antes del
vencimiento del plazo inicial o su prórroga, se darán aviso por escrito, con
sesenta días de anticipación.
5.2.3.2)
A efecto de acreditar ese presupuesto para habilitar el reclamo de la
terminación, a fs. 13 p.p., se encuentra agregada el acta notarial de las diez
horas y treinta minutos del día tres de mayo de dos mil dieciséis, en donde
consta que el notario […], se constituyó a la dirección del inmueble
arrendado, junto con el arrendante, […],
a efecto de entregar al arrendatario, señor RC, una carta firmada por el
aludido arrendante, la cual consta a fs. [...], y que está fechada tres
de mayo de dos mil dieciséis, que contiene, la comunicación dirigida al arrendatario,
que por necesidad especial de vender el inmueble, solicita su desocupación en
el plazo de sesenta días.
5.2.4)
Así las cosas, debe analizarse si tal forma de terminación, puede aplicarse a un
contrato de tracto sucesivo en el que las prestaciones de una de las dos
partes, o de ambas, son de cumplimiento periódico o continuo.
5.2.4.1)
La interpretación de un contrato tiene lugar, cuando los términos en que se han
convenido son oscuros o ambiguos; o cuando a pesar de su claridad, son
inconciliables, ya sea con la naturaleza del contrato, o con la evidente
intención de los contratantes, en virtud que es una expresión de voluntad en un
texto, que luego de realizado puede ser interpretado de forma diferente por las
partes.
5.2.4.2)
Bajo esa premisa, se considera que la cláusula DÉCIMA es la que se ha
privilegiado para regular el caso, la que no requiere motivación alguna para su
ejercicio, y que tiene las características siguientes: i) unilateral, pues
atribuye su ejercicio a la voluntad de uno de los contratantes; ii)
potestativa, ya que no depende de ningún hecho, no hay obligación de motivar la
ruptura del contrato; iii) liberatoria, puesto que permite a uno de ellos liberarse
de la relación contractual; y iv) receptiva, es decir, puesta en conocimiento
de la otra parte para que produzca efectos.
5.2.4.3)
El sustento de la cláusula en comento, son los principios de autonomía de la
voluntad, libertad de contratación, y la buena fe contractual, entre otros, y
respalda su justificación en los beneficios dela descongestión de los
tribunales de justicia, a las cuales pueden agregarse los móviles internos del
contratante de formar un nuevo contrato, la agilidad de los negocios, etc.
En
algunos contratos, tanto de duración indefinida como definida, la ley consagra esa
facultad, a uno o ambos contratantes, las fuentes de ese tipo de cláusulas,
deviene de la ley o de las partes, constituyendo las primeras las directrices
para las segundas, así, cuando proviene de la ley, el ejercicio de tal facultad
se regula respecto de su titular, la forma y el momento de la ruptura, y al
ejercerla, será necesario ponerla en conocimiento de la otra parte por
cualquier medio, salvo que el legislador disponga uno forma determinada, pero
respetando el momento en que se notifica y el instante de la ruptura
propiamente dicha, cuya duración la fija la norma jurídica o el contrato, en
este último caso, sin más limites que la buena fe, presunción que admite prueba
en contrario y que puede convertirse en un hecho controvertido.
5.2.4.4)
En esa línea de pensamiento, la facultad de libre terminación adelantada
permite que se disponga de ello, por la sola voluntad y sin necesidad de alegar
justa causa, precisamente, por concurrir su regulación en una norma imperativa
para las mismas partes que accedieron a tales causales al firmar el contrato.
De
modo que al configurarse una terminación anticipada, siempre que se encuentre
dentro de los límites estipulados en el contrato de arrendamiento, se está
dando cumplimiento a las cláusulas que el mismo arrendatario consintió al
firmar el contrato cuya terminación se pretende, sin que pueda alegar
desconocimiento del acto jurídico por él celebrado y de sus efectos, por ende,
es viable acceder a la pretensión de la parte actora, pues no es cierto que la
mencionada cláusula de terminación unilateral sea ambigua o confusa, más bien,
su contenido es claro en cuanto la forma y el momento en que una de las partes
pueda dar por finalizada de manera anticipada la relación contractual.
5.2.5)
En cuanto a la aseveración sostenida por la juzgadora, relativa a que sobre el
acta notarial y la carta de fs. […], no podía desprenderse a que inmueble se
hacía alusión, y además, en esa comunicación, solo se consignaba un aviso de
desocupación, no así de terminación de contrato; al respecto, este Tribunal
disiente de tal afirmación, en virtud que puede caber dicha interpretación, si
se estuviera en presencia de un arrendamiento de dos o más inmuebles, lo cual
obligaría a individualizar a cuál de ellos se refiere la carta; pero tratándose
de un solo bien raíz, se colige sin mayor esfuerzo lógico alguno, que se trata
del que se describe en el contrato de arrendamiento y en el acta notarial donde
sí se consignó la dirección a la cual se apersonaron para realizar la referida
diligencia, y no obstante no se consignó en el aviso que también se daba por
terminado el contrato, de conformidad con lo normado en el Art. 416 CPCM., el
juez debe valorar la prueba en su conjunto, conforme a las reglas de la sana
critica, sin perjuicio del valor tasado que la ley otorga a la prueba
documental, pues los aludidos documentos probatorios son complementarios entre
sí; por lo que también se acoge el punto de apelación invocado, por tener
fundamento legal.
VI.
CONCLUSIÓN.
Esta
Cámara concluye, y es del criterio, que es legalmente válida la terminación
unilateral del contrato de arrendamiento cuando haya una cláusula expresa que
así lo señale, toda vez que se haga saber tal ruptura, como en el caso que se
juzga, ya que el mencionado arrendante, le notificó en debida forma al referido
arrendatario la finalización del dicho contrato, pues la aludida cláusula pactada
voluntariamente por los contratantes, no es prohibida por el legislador.
Consecuentemente
con lo expresado, es procedente revocar la sentencia impugnada, y dictar la que
conforme a derecho corresponde, sin condena en costas.