CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

A FALTA DE ESTIPULACIÓN DE LA CLÁUSULA DE PAGO, SE APLICARÁN LAS COSTUMBRES DEL PAÍS, Y AL SER UN CONTRATO CONSENSUAL SE PRUEBA CON TESTIGOS CUALQUIER OTRA CIRCUNSTANCIA QUE RODEA AL MISMO

 “Se ha examinado el escrito que contiene el recurso, demanda, contestación, pruebas, la audiencia, lo que se mencionó en la audiencia celebrada en esta instancia; y en el recurso dice que se observen y analicen los hechos probados, la valoración de la prueba y el derecho aplicado, son las tres cosas en que fundamenta el apelante el recurso. Después de hacer todo el análisis en el expediente sobre todo de la prueba porque es el centro de todas las demás alegaciones, es la valoración de prueba la que nos lleva a determinar que hechos se van a tener como probados y en base a esa prueba se determina qué derecho se va a aplicar, examinamos bien ese contrato de arrendamiento y todas las cláusulas de un arrendamiento las tiene este contrato, salvo la cláusula del pago, el juez de primera instancia sostuvo y llegó a la teoría de la parte demandada en que sí es un elemento esencial del contrato podría degenerar en otro contrato, también examinamos parte de la doctrina y la naturaleza del contrato, es un contrato consensual, puede hacerse verbalmente, no necesariamente tiene que existir por escrito y analizamos las circunstancias, si parte está por escrito y parte no, no pierde la naturaleza de consensual el contrato y por eso es que el legislador establece en el artículo 1332 del Código Civil, que a falta de estipulación de la cláusula de pago, se aplicarán las costumbres del país y también en un contrato consensual se prueba con testigos cualquier otra circunstancia que rodea al mismo, y al aplicar las reglas de interpretación de los contratos de acuerdo a las cláusulas mismas que contiene, se va a considerar su interpretación de acuerdo al sentido mismo o la intención que las partes querían desde el inicio, ambas partes reconocen que han firmado un contrato de arrendamiento, ambas han aceptado que han firmado y de lo único que no se encuentra con claridad es la cláusula de pago, ni tampoco en el contrato se dice que a pesar de ser un arrendamiento no habrá pago, no dice si habrá o no habrá , en caso que hubieren dicho “no habrá pago”, pudiera talvez degenerar en un contrato de comodato, siendo que pues, se permite el uso de algo, que puede ser un bien mueble o inmueble gratuitamente, la naturaleza de contrato de comodato no es semejante a la del contrato de arrendamiento, ese es un contrato real tiene que hacerse entrega de la cosa para que se perfeccione, este es un contrato consensual para que se perfeccione no necesita de que se haga por escrito, también examinamos la Ley de Inquilinato, que establece que cuando se trata de locales todo arrendamiento o subarrendamiento que esta ley regule debe de hacerse por escrito, pero a falta de que se haga por escrito no quiere decir de que por eso no existe el contrato, sí existe, nada más que al propietario del inmueble que se está arrendando debe de pagar el cincuenta por ciento como multa equivalente al cincuenta por ciento del arrendamiento, de las cuotas del canon; según el art. 5 de la Ley de Inquilinato tampoco esta ley exige que para que se perfeccione se haga por escrito, establecidos estos parámetros, lo que no consta por escrito en este contrato no quiere decir entonces que no exista, y no quiere decir entonces que por eso va a degenerar en otro contrato, dado la naturaleza consensual que tiene el mismo, y entonces si la ley, el Código Civil, está estableciendo que se puede hacer por la costumbre, se puede probar con testigos y cuando se trata de predios urbanos se pagará por meses, este es un predio urbano localizado en la Colonia [...], y si lo hacemos por la costumbre, ha sido de costumbre en el área notarial que cuando se establecía el precio de un inmueble, se determinaba la renta anual, siempre se anotaba en la escritura la renta anual, consta en el contrato de compraventa del inmueble arrendado que el precio de venta es por treinta y cinco mil dólares; entonces la renta anual es de dos mil novecientos dieciséis dólares con sesenta y seis centavos, la renta mensual es de doscientos cuarenta y tres dólares con cinco centavos, esa es la costumbre, que ya después no hubo necesidad de hacerla constar porque en el registro ya no se exigía esto, pero es una costumbre conocida por todos los abogados y notarios; también declararon como testigos los propietarios del inmueble, el señor Felipe Antonio C. y la señora Virginia del Rosario C. D. C., y entonces entramos a la valoración de la prueba, para esto hay que aplicar la sana crítica, el juez no le dio mucho valor a las declaraciones de ellos, y más que todo por aquel nivel de confianza y familiaridad que había entre los dueños y los arrendatarios y se les llama así porque hay un contrato de arrendamiento, y ese nivel de confianza puede llevar a pensar de que se hizo un contrato de arrendamiento que parece comodato y porque ese nivel de confianza, llevó a que se mandaran o se recibieran remesas acá en El Salvador procedente de USA, lo que reflejo que, la intención era que no pagaran; en cambio en las declaraciones del señor Felipe dice que la renta es por ciento cincuenta dólares mensuales y de eso pagó una cuota, si complementamos esto con el contrato tiene sentido; entonces complementado el contrato con esto que se dice en la declaración; sí hubo un primer pago de la cuota de ciento cincuenta dólares, don Felipe está admitiendo que sí le pagaron ciento cincuenta dólares y le está atribuyendo a los arrendatarios que sí pagaron una de las cuotas; es lógico que entre familia haya un nivel de confianza y en base a eso no se estableció una cuota de doscientos cuarenta y tres dólares, sino una de ciento cincuenta dólares porque son parientes, tiene lógica en relación con los niveles de amistad y de buen entendimiento, y tiene lógica que si ellos estaban viviendo ahí, eran los adecuados para realizar las obras de construcción, pero que el hecho de que hubiese un grado de confianza y se les encomendara de forma oficiosa que realizaran obras de construcción, también podía caber la posibilidad de que se les eximiera de lo acordado en el pago del canon; cuando hablamos de sana crítica estamos hablando de un método de valoración de la prueba y un método que pone límites al poder discrecional jurisdiccional que tiene el juzgador para decidir algo, para valorar la prueba, nosotros como Cámara también tenemos ese poder discrecional jurisdiccional, para decidir, para valorar; al juez de primera instancia le convenció esa teoría del comodato, a nosotros no nos ha convencido esa teoría porque habiendo un documento en el que consta este contrato de arrendamiento, que pudiera faltarle una de las cláusulas, que por eso va a degenerar en otro contrato, no nos cabe la posibilidad de que eso sea así dado la naturaleza misma del contrato por ser consensual el arrendamiento distinto es en el contrato de compraventa, el precio es esencial porque dentro de los elementos comunes está el objeto, la causa, el consentimiento, la voluntad; pero dentro de los especiales está el precio sino hay precio puede haber permuta o donación u otra cosa, podría degenerar en otro contrato, en este caso no cabe la posibilidad por la naturaleza misma del contrato, y en la hipoteca a manera de ejemplo es elemento esencial especial que se haga en escritura pública, que se inscriba en el registro; sino, no existe la hipoteca, son elementos esenciales especiales, eso para poner ejemplos, por eso es que no nos convence la teoría del comodato porque el contrato mismo tiene el noventa y cinco por ciento de las cláusulas para hacer un arrendamiento, el hecho de que falte una por ser un contrato consensual, esto se suple con otras pruebas, y la prueba de que son parientes, que había grado de confianza, que había remisión de remesas tampoco es una prueba que convence para sostener la teoría del comodato.”