RÉGIMEN DE CONDOMINIO O DE PROPIEDAD HORIZONTAL

CARECE DE RELEVANCIA ANALIZAR SI LOS PROPIETARIOS SON UNA UNIÓN DE HECHO, PUES LA LEY LES RECONOCE EL DERECHO DE COBRAR LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO ADEUDADAS POR ALGÚN CONDOMINE SIEMPRE Y CUANDO DICHO COBRO SE AMPARE EN UN TÍTULO EJECUTIVO

"La parte apelante ha expresado su inconformidad con el auto de las nueve horas y treinta y cinco minutos del siete de julio del presente año, pronunciado por el Juez(2)Cuarto de lo Civil y Mercantil de San Salvador, en el que se declaró improponible la demanda ejecutiva.

En esencia, el punto de agravio expuesto por la parte apelante, estriba en que –a su criterio-  ha existido error por parte del juez a quo, en cuanto al derecho aplicado, pues este considera que los propietarios del Condominio Residencial [...], al ser una unión de hecho, no pueden actuar como demandantes en un proceso, pues el Art. 58 Ord. 5° CPCM determina que las uniones de hecho únicamente tiene capacidad para ser parte demandada, no demandante.

Al respecto es preciso mencionar, que la capacidad para ser parte consiste en la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones. En ese sentido, el Art. 25 LPIPA, establece quela administración y conservación de las cosas comunes del edificio le corresponderá a la asamblea de propietarios, es decir a todos los propietarios que conforman el condominio. Por su parte el Art. 33 lit. g) LPIPA, le confiere la facultad al administrador de representar judicialmente a todos los propietarios, en lo concerniente a las acciones relativas a todo el inmueble. Aunado a ello el Art. 18 LPIPA determina que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos indispensables para la administración del condominio.

Sobre la base de lo anteriormente expuesto, se colige que los propietarios del condominio en su conjunto, se encuentran facultados para llevar a cabo los actos necesarios para la conservación y administración del mismo, dichos actos serán efectuados por el administrador, quien es el encargado de la dirección y administración inmediata y directa del condominio, y a su vez es el representante legal de los propietarios en los términos antes expuestos. Dentro de las actuaciones de administración directa que debe de realizar el administrador, se encuentra precisamente el cobro de las cuotas de mantenimientos los condóminos, según el Art. 33 lit. f) LPIPA.

En ese orden de ideas, en el caso de marras es la ley especial quien le confiere la capacidad de ser parte al Condominio Residencial [...], partiendo del hecho que este es conformado por la totalidad de propietarios del mismo, pues precisamente ellos en su conjunto, son los encargados de la administración y conservación del condominio, y dicha facultad será concretizada por medio del administrador, quien es el que tiene la facultad de cobrar las cuotas de mantenimiento, ya sea de forma voluntaria o por la vía judicial, pues este representa legalmente a todos los propietarios del condominio.

En ese sentido, analizar si los propietarios del Condominio Residencial [...] (en su conjunto) son o no una unión de hecho, carece de relevancia, pues la misma la ley les reconoce el derecho de cobrar las cuotas de mantenimiento adeudadas por algún condómino, siempre y cuando dicho cobro se ampare en el titulo ejecutivo que prescribe el Art. 37 LPIPA, circunstancia que se cumple en caso sometido a análisis.

En razón de los argumentos expuestos, se advierte que se configura el agravio denunciado por la parte apelante, en lo concerniente a que los propietarios del Condómino Residencial [...], tienen capacidad para ser parte, virtud de ello es procedente revocar el auto venido en apelación."