CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
OBJETO Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO
“1.2 ANALISIS DE LA FALTA DE APLICACIÓN DEL ART. 1712 ORD 1° Y 1713 AMBOS C.C.
Sobre la inaplicación de los arts. 1712 ord. 1° y 1713 C.C., es pertinente examinar si tales disposiciones eran en efecto, las aplicables al caso sub lite, en razón de corresponder el supuesto normativo de las mismas, a los hechos hipotéticos planteados por las partes en sus distintas intervenciones procesales.
El art. 1703 del Código Civil, define el arrendamiento como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
De esta definición se desprende, que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) la concesión del goce de una cosa, b) la ejecución de una obra; y c) la prestación de un servicio. Para el caso en estudio, tiene importancia enfatizar sobre las diversas formas del arrendamiento y los caracteres generales del mismo.
En cuanto a sus caracteres generales, es preciso destacar que el arrendamiento en sus diversas formas es un contrato consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio. Y es asimismo, un contrato bilateral, oneroso, conmutativo. Es decir, que ambos contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en beneficio recíproco y sus prestaciones se miran como equivalentes."
EL ARRENDAMIENTO EN LA FORMA DE CONCESIÓN DEL GOCE DE UNA COSA
"Ahora bien, en lo que se refiere a las diversas formas del arrendamiento, esta Sala, se enfocará en la concesión del goce de una cosa, ya que el objeto del proceso deviene de una controversia sobre un contrato de arrendamiento que versa en haberse concedido el goce de un inmueble con el objeto de establecer un negocio de restaurante, en contraprestación del pago de un precio traducido en cánones de arrendamiento.
Así, debe entenderse, que las obligaciones derivadas de esta clase de contrato, despliega ciertas obligaciones que incumben al arrendante, tal como lo indica la norma bajo análisis. Esta obligación de hacer gozar al arrendatario de una cosa por el término del contrato, es compleja y se descompone en varias otros compromisos señalados por la ley.
De ahí que, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1712 C.C., el arrendador está obligado: 1) A entregar al arrendatario la cosa arrendada, 2) A mantenerla en el estado de servir para el fin para que ha sido arrendada; y 3) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa.
Es conveniente profundizar en cada una de estas obligaciones a fin de arribar a una conclusión pormenorizada de los hechos planteados en la pretensión en relación a la aplicación de la norma infringida.
De esta manera, la obligación de entregar la cosa, es de la esencia del contrato de arrendamiento pues sólo a través de ello puede lograrse el goce que se persigue; y las demás obligaciones, son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser variables convencionalmente.
Por otro lado, la obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento, implica no sólo que la cosa sea inicialmente apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa para el fin que fue contratada y por el tiempo de duración del arrendamiento; así por ejemplo, en general estas comprenden las reparaciones necesarias a excepción de las locativas. Con todo, el arrendador deberá efectuar aun las locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada; y asimismo, las partes pueden alterar estas reglas generales mediante estipulaciones específicas que se adecuen a los propósitos del arriendo.
Y finalmente, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa, conlleva que este goce sea tranquilo o pacífico. Por este motivo, el arrendador debe garantizar al arrendatario de las turbaciones de hecho o derecho que éste sea víctima de parte de terceros o él mismo, de modo que no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella, salvo las excepciones legales."
IMPOSIBILIDAD DE ESTIMARSE UN INCUMPLIMIENTO PERSE SOBRE LA ENTREGA DE LA COSA, CUANDO LO ACAECIDO DIMANÓ DE UN SIMPLE ERROR NUMÉRICO EN LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE EN EL CONTRATO ESCRITO, EL CUAL GOZÓ LA ARRENDATARIA PARA EL DESTINO CONVENIDO
"Para efectos del caso que nos ocupa, conviene dilucidar si era aplicable establecer el incumplimiento de la primera de las obligaciones señaladas en el art. 1712 ord. 1° C.C., esto es, no haberse entregado el inmueble pactado en el arrendamiento y que según el recurrente lo era junto al estacionamiento del mismo, que trajo como consecuencia la producción de daños y perjuicios a los que se refiere el art. 1713 del mismo cuerpo normativo, y que según el recurrente, ambos inmuebles no fueron contenidos en el objeto del contrato de arrendamiento por las partes, pero que fueron ocupados materialmente por la sociedad arrendataria, y que tal omisión en el contrato fue dolosa de parte del arrendante.
Al respecto, la Cámara sentenciadora consideró haberse acreditado la validez del contrato de arrendamiento, pero a su criterio, de su contenido se advertía, que en sus cláusulas no se ha inobservado de parte del arrendante, ya que de acuerdo a su sentido literal en el contrato no se incluye el deber de aquél de entregar el inmueble ubicado en el Paseo General Escalón [...], ni tramitar permisos de funcionamiento de la arrendataria, así como no haberse incluido como parte del inmueble arrendado el estacionamiento, razón para que no exista sustento legal, para atribuir el incumplimiento imperfecto de las obligaciones que sobre él pudieron haberse producido.
Aunado a lo anterior, la Cámara razona que si bien, consta que se entregó materialmente un inmueble distinto del descrito en el contrato, la sociedad arrendataria al entender que era el acordado ocupó el mismo y por ende no podría decirse que existe un error en el objeto del pacto contractual, pues recibió lo acordado.
En correspondencia con las alegaciones de la parte recurrente, el perjuicio que invoca se deriva del incumplimiento de una obligación esencial del contrato, que se refiere a la entrega de la cosa arrendada sumado a la particularidad, que del acuerdo sobre éste, comprendía inherentemente la prestación del uso de un estacionamiento aledaño al inmueble objeto del arrendamiento.
Observa esta Sala, con respecto al incumplimiento de la entrega del inmueble en cuestión, que de los datos aportados por la parte actora, hubo una confusión en la ubicación real del inmueble dado en arrendamiento, pero dicha inexactitud fue en términos documentales del contrato de mérito, que a pesar de pervivir al momento de realizar la contratación, consta mediante la prueba desfilada que la sociedad arrendataria gozó efectivamente de la prestación convenida, ya que se entregó materialmente el inmueble para el objetivo del arriendo; lo que hace inferir a esta Sala, que no puede estimarse un incumplimiento per se sobre la entrega de la cosa por parte del arrendante, dado que lo acaecido dimanó de un simple error numérico en la descripción del inmueble en el contrato escrito."
IMPOSIBILIDAD DE ESTABLECERSE CON CERTEZA, A TRAVÉS DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS DE LA CAUSA, EL DEBER DE ENTREGAR UN ESTACIONAMIENTO COMO PARTE DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DEL ARRENDADOR
"En ese orden de ideas, cabe advertir, que el destino u objeto del arriendo en cuestión, según consta en el testimonio del contrato de arrendamiento, fue instalar un establecimiento consistente en un restaurante de comida rápida denominado […] en cuyo inmueble para su funcionamiento, no se estipuló la inclusión del uso de estacionamiento en otro inmueble anexo. De esta manera, con los elementos probatorios de la causa, no puede establecerse con certeza, el deber de entregar el estacionamiento cuestionado, como parte de las obligaciones contractuales del arrendador.
Importa para efectos del caso en estudio, considerar que si ambas partes se dedican a negocios de restaurantes, era esencial que en el arrendamiento, hubiesen estipulado por escrito el derecho de uso de un inmueble que se incluyera al principal arrendado, en función de un estacionamiento en tanto que conforme a lo estipulado en el art. 1703 inciso 2° C.C., se requiere como requisito formal que se consigne por escrito.
Partiendo de la responsabilidad precontractual de las partes contratantes en virtud de la naturaleza del arrendamiento de mérito, cuando éstas acordaron suscribir el mismo, se debió prever la necesidad de incorporar el goce del estacionamiento a fin de dar efectividad al cumplimiento del objetivo del arriendo.
En correspondencia a lo anterior, la bilateralidad de obligaciones que atañe a los contratantes es compartida para el caso que nos ocupa, por lo que tal circunstancia exime al arrendador de la responsabilidad por el incumplimiento que se le atribuye, conforme a lo que indica el ordinal 1° de la citada norma; ya que, no se pactó mediante el contrato entregar el acotado estacionamiento para que sirviese a la finalidad del goce de la cosa arrendada.
Lo anterior, a criterio de esta Sala, tampoco puede deducirse de la prueba aportada por la parte actora, dado que en el expediente de la oficina de planificación del área metropolitana de San Salvador, se observa en un memo de fecha veintiséis de julio de dos mil cinco, que se requirió la presentación de escrituras públicas que acreditaran el inmueble usado como estacionamiento, según el cual diera lugar al requerimiento por parte de la arrendataria demandante, a exigir al arrendador la obligación de ponerlo a su disposición.
De ahí que, se agregó como prueba documental, una nota de parte de la arrendataria dirigida al arrendador, en fecha cinco de febrero de dos mil ocho, donde se expresa el interés de ser opción de compra del inmueble arrendado, lo cual es un contra sentido al reclamo de daños y perjuicios, en tanto que si existían supuestas pérdidas no era viable querer optar a su compra; y por otro lado, se solicitó en dicha nota, incluso, que para efectos de potenciar las ventas del restaurante, se formalizara el uso del parqueo, sin expresarse que sin ello, se producía un obstáculo para obtener permisos por parte de la autoridad municipal que se lo negaba.
Con respecto a tal circunstancia, no se denota una obligación categórica exigible al arrendador sobre el goce del estacionamiento, en tanto que como se ha indicado, no existió una estipulación que se refiera a esta obligación por parte del arrendante, por lo que no deviene en asequible la aplicación de la norma invocada como infringida.
En tal virtud, esta Sala considera que por parte del arrendador para con la arrendataria, no existía obligación de entregar el cuestionado estacionamiento pues no era parte de la esencia del arrendamiento, ya que el goce del mismo no era una obligación cierta, de tal suerte que no puede ajustarse a las obligaciones establecidas en el art. 1712 ord 1° C.C. y que el supuesto incumplimiento de tal compromiso, pudiese dar origen a la responsabilidad de indemnizar por los daños reclamados, si se hubiese incurrido en la culpa contractual del arrendador, según lo autoriza el art. 1713 inciso 1° C.C.”
IMPOSIBILIDAD DE CASAR LA SENTENCIA POR NO SER APLICABLE LA NORMA DENUNCIADA COMO INFRINGIDA, AL NO SER POSIBLE ATRIBUIBLE CULPA CONTRACTUAL AL ARRENDADOR DE IMPOSIBILITAR LA DISPOSICIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO
“-De la inaplicación del art. 1713 inciso 1° C.C.
La acotada norma, en lo atinente regula: “Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios”
Señala el impugnante, que la omisión del arrendador de establecer la entrega del estacionamiento pactado como parte del contrato, fue dolosa y que ello conlleva el resarcimiento a que se refiere la citada disposición.
Según lo regula la norma bajo análisis, la indemnización referida es una potestad de terminar el contrato, con indemnización de los daños en virtud de una causa que deviene de la culpa contractual del arrendante.
Observa esta Sala, en relación a esta disposición, que uno de los presupuestos normativos para que sea aplicable la norma es establecer la responsabilidad del arrendador de imposibilitar la disposición del inmueble arrendado que diera lugar a los daños, determinando que provienen de la culpa del arrendador; de tal suerte, que el asunto central discutido durante el caso que nos ocupa, no pudo atribuirse culpa al señor […], con respecto a no haber entregado el inmueble para uso de estacionamiento, en tanto que no puede exigirse algo que no fue estipulado en el contrato de arrendamiento, y en ese sentido, no era aplicable la norma en cuestión, ya que como se ha sostenido en párrafos anteriores, la arrendataria sí obtuvo el goce del inmueble pactado, de modo tal, que los daños reclamados no tienen fundamento legal.
Por consiguiente, a criterio de esta Sala, el razonamiento dado por la Cámara sentenciadora en su providencia, es acertado en cuanto a no aplicó las normas denunciadas como infringidas y por cuya razón no incurre en la infracción de las mismas, lo que hace concluir que no habrá lugar a casarla por este motivo.”