CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA
TANTO EL
CONTRATO DE BILATERAL DE TRACTO SUCESIVO COMO EL CONTRATO BILATERAL DE
EJECUCIÓN INSTANTÁNEA SON OBJETO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA TACITA, EN VIRTUD
QUE EL
LEGISLADOR NO HA ESTABLECIDO NINGUNA LIMITACIÓN AL RESPECTO
"Sobre
la idea de contrato y sus reglas de interpretación. Conforme al artículo
1309 CC, contrato es una convención en
virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras, o
recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. El artículo 1310 CC
dispone que el contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para
con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando ambas partes
contratantes se obligan recíprocamente. De conformidad al artículo 1703 CC,
el arrendamiento de inmueble es un contrato bilateral, por cuanto engendra obligaciones
para ambas partes, de modo que sus cláusulas deben ser interpretadas de acuerdo
a lo dispuesto por la normativa especial.
Reglas de
interpretación. El articulo 1431 CC dispone que conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ellas más
que a lo literal de las palabras. La regla establece que entre la intención
contractual y la literalidad del instrumento debe prevalecer la primera, pero
esto no significa que la literalidad no tenga un valor interpretativo, sino que
en defecto de la intención contractual, el sentido literal tiene todo el vigor
para vincular a las partes según su significado. La interpretación literal está
sujeta a reglas de significado gramatical, según el contexto general del
contrato y según la relación subyacente que lo inspira.
El articulo 1432 CC establece que por generales que
sean los términos de un contrato, sólo se aplicaran a la materia sobre que se
ha contratado. La generalidad se contrapone a la especificidad, de donde lo
general de un concepto, frase o cláusula del contrato se obtiene únicamente al
existir disposiciones especificadas en el mismo o en otro instrumento
relacionado, pues no se puede decir si una cláusula es general sino existen
parámetros o indicadores que revelen rasgos específicos del pacto contractual.
Ahora bien, lo especifico se prueba, no se presume.
El artículo 1434 inciso 1 CC agrega que en aquellos
casos en que no apareciera voluntad contraria, deberá estarse a la
interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato. Esta regla
tiene una doble dimensión, una negativa y una positiva. En el primer caso,
estimamos que la naturaleza de un contrato no se niega a sí misma, pues de no
ser así, la negación contractual provocaría su propia anulación y el contrato
perdería todo sentido. Por ello, la interpretación de las cláusulas
contractuales debe realizarse sin ánimo de restar valor al contrato mismo,
salvo razón suficiente. En el segundo caso, las cláusulas generales, ambiguas u
oscuras de un contrato se interpretan bajo la óptica de la naturaleza del
contrato que las absorbe, siempre que esas cláusulas no tengan la trascendencia
necesaria para alterar la naturaleza misma del contrato, en cuyo caso el
contrato mismo deberá ser descifrado según sus elementos esenciales.
Por último, el artículo 1435 inciso 1 CC preceptúa
que las cláusulas de un contrato se interpretan unas por otras, dándose a cada
una en el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. Según esta
regla, los contratos están conformados por una red extendida y entrelazada de
cláusulas (operativas y descriptivas) que le dan un significado autónomo, de
modo que esa autonomía no puede ser considerada a partir de las cláusulas en
forma aisladas, sino en el ensamble que el intelecto hace de ellas. Pero sobre
todo, la regla establece que las cláusulas contractuales se dotan del contenido
total del contrato, de manera que la naturaleza, alcance y contenido del
contrato pervive en el aislamiento de sus propias cláusulas.
Es cierto que las anteriores reglas de interpretación
de los contratos no son absolutas en sí mismas, pero más cierto es que se
constituyen como guías o hilos conductores que permiten descifrar la pureza del
contrato en los términos que se configuró por las partes. Por tanto, los juzgadores
pueden tenerlas en consideración para resolver los casos que las ameritan, tal
como se hace en este caso.
Interpretación del artículo 1360 CC. El referido
artículo regula la conocida figura de la condición resolutoria tacita, al
establecer lo siguiente: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no
cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el
otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del
contrato, con indemnización de perjuicio en uno u otro caso”. La condición
resolutoria tacita opera en los contratos bilaterales, en los que las partes
deben cumplir sus obligaciones para reclamar sus derechos. Según la condición
resolutoria tacita, no es posible exigir que una de las partes cumpla con sus
obligaciones cuando la otra está en mora. Por ello es evidente que el derecho a la terminación
del contrato y el reclamo de indemnización por perjuicios, pertenece a la parte
que está cumpliendo; sin embargo, no es un derecho potestativo, sino que se
encuentra sometido a condiciones objetivas cuyo control ejercemos los jueces. En otras palabras, para
que opere la condición resolutoria tácita es preciso se cumplan los siguientes
supuestos: a) que exista un contrato bilateral entre las partes; b) que haya
incumplimiento de la obligación total o parcialmente por uno de los
contratantes; c) que el incumplimiento de la obligación sea responsabilidad de
uno de los contratantes; d) que el otro contratante sea diligente y haya
cumplido la obligación o esté pronto a cumplirla.
Los contratos bilaterales, en razón de
las obligaciones que engendra en el tiempo, pueden ser de tracto sucesivo o de ejecución instantánea. El primero engendra
obligaciones de forma escalona y constante en el tiempo, de modo que se
constituye como el punto de referencia por medio del cual se producen obligaciones
periódicas con permanencia para ambas partes. Ejemplo de este tipo de contrato
lo son el contrato de arrendamiento y el contrato de suministro. El segundo
engendra una obligación para cada parte del contrato y por cuyo cumplimiento se
da por satisfecho el mismo. Ejemplo de este tipo de contrato lo son el contrato
de compraventa y el contrato de permuta. Tanto el contrato de bilateral de
tracto sucesivo como el contrato bilateral de ejecución instantánea son objeto
de la condición resolutoria tacita, en virtud que el legislador no ha establecido ninguna
limitación al respecto. La condición resolutoria tácita produce el efecto de reponer las
cosas al estado que tenían como si el contrato no se hubiera celebrado, salvo
en los contratos de tracto sucesivo en los que no pueden hacerse desaparecer
los hechos realizados y en los que la resolución del contrato sirve más bien de
causa de terminación de sus efectos. Además, si una de las partes alega la
condición resolutoria tacita de un contrato de tracto sucesivo, es posible
resolver el mismo o imponer el cumplimiento de las obligaciones insatisfechas,
y si solicita el cumplimiento de obligaciones que aún no se han producido en el
tiempo, será posible acceder a dicha petición si la literalidad del contrato lo
permite, en virtud que la voluntad contractual es ley para las partes."
LA RESPONSABILIDAD
DEL ARRENDATARIO SIEMPRE DEBERÁ CUMPLIRSE, AUNQUE SE DE POR TERMINADO EL
CONTRATO, POR CUALQUIER MOTIVO
“Caso
de marras. Según el contenido del documento base de la acción, agregado de fs. […],
los señores [demandante]
y [demandado] suscribieron un contrato de arrendamiento, el primero en calidad
de arrendante y el segundo de arrendatario, sobre un apartamento identificado
como [...]. En la cláusula tercera del referido contrato establecieron: “El
plazo del arrendamiento será de doce meses, contados a partir del uno de
septiembre de dos mil dieciséis (…). Cualquier de las partes podrá dar por
terminado el plazo original o sus prorrogas siempre y cuando se notifique por
escrito a la otra parte con al menos treinta días de anticipación al
vencimiento del plazo o de sus prorrogas en su caso”. Quiere decir, entonces,
que el arrendante y el arrendatario se comprometieron a cumplir, según ésta,
con sus obligaciones por el plazo estipulado, además establecieron la opción de
darlo por terminado antes del vencimiento del plazo o sus prorrogas. Por tanto,
de acuerdo a las reglas de interpretación de contratos antes indicadas, la
intención de los contratantes, según el tenor literal del contrato, es que el
plazo del contrato es de doce meses, el cual puede prorrogarse por periodos
iguales o menores, y que pueden darlo
por terminado en cualquier momento cualesquiera de las partes. Ahora bien, lo
que debe determinarse es si dicha terminación es con pago o sin pago de los
meses faltantes para terminar el plazo de doce meses o su prorroga. Por ello,
es importante analizar la cláusula DECIMA SEGUNDA del contrato, en la cual se
establecieron causales de terminación del contrato, pues en ella se dijo que “ambas
partes podrán dar por terminado el presente contrato sin responsabilidad
siempre y cuando avise con treinta días de anticipación siempre y cuando este
al día con el pago de todos los servicios, impuestos y pagos que le
corresponden (…)”; es decir, que la responsabilidad por parte del arrendatario
siempre deberá cumplirse aunque se dé por terminado el contrato por cualquier
razón, pero será sin responsabilidad de pago si se cumplen los siguientes
requisitos: a) que se avise con treinta días de anticipación a la finalización
del plazo en que se pretende dar por terminado; y b) que esté al día en el pago
de los cánones, servicios e impuestos que le corresponden. De modo que en ella
se incluye puntos específicos que se sobreponen a la generalidad de la cláusula
tercera, pues de acuerdo a las reglas de interpretación de los contratos, las
clausulas se interpretan de forma integral en función de la totalidad del
contrato. Además, se dijo que lo especifico no se presume, lo cual no es un
problema, pues el contrato mismo es prueba de que las partes acordaron que el
aviso de dar por terminado el contrato no debía ser menor de treinta días en
relación al vencimiento del plazo de terminación y estar al día en los pagos
correspondientes.
En consecuencia, si bien es cierto existió un pronunciamiento inexacto del Juez A quo en relación al artículo 1360 CC, su principal error estuvo en haber interpretado erróneamente las cláusulas del contrato, pues estimamos que el contrato debe cumplirse hasta la finalización del plazo original, es decir, hasta el mes de agosto de dos mil diecisiete, de modo que el arrendatario debe pagar los cánones hasta esa fecha, ya que no consta como el pago de los servicios, impuestos y pagos que le corresponden; es decir, el demandado jamás lo alegó en su defensa y mucho lo probó en el proceso. En ese sentido, considerando que se ha alegado que el demandado dejó de pagar la renta desde el mes de febrero de dos mil diecisiete, que tal punto no fue desvirtuado por la parte demandada y que el valor de la renta de es de dos mil doscientos dólares mensuales (según la cláusula quinta del contrato), el arrendatario […] deberá pagar la cantidad de quince mil cuatrocientos dólares en concepto de cánones adeudados desde el mes de febrero al mes de agosto de dos mil diecisiete, a favor de la arrendante […]. Sin embargo, tal como lo solicitó la parte demandante, a esa cantidad se le restara el valor de dos mil doscientos dólares, qua hacen referencia al dinero que depositó el arrendatario al momento de contratar el arrendamiento. Así las cosas, la sentencia de primera instancia será reformada en el sentido ya indicado."