PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA DE DOMINIO
LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DE MERA
TENENCIA HARÁ PRESUMIR MALA FE Y NO DARÁ LUGAR A LA PRESCRIPCIÓN
“11. Cuando se trata de esta clase de
prescripción, hay que remitirse al historial del inmueble de que se trata; y examinando
el contenido del proceso, hay que partir desde cuando la señora EUSEBIA A. P., poseía cuarenta manzanas
de terreno y el 13 de abril de 1967 le vendió una parte a JOSÉ MARÍA P. A., quedándole un resto que por herencia se traspasó
a MARÍA VISITACIÓN A. VIUDA DE P. y
encontramos que ese inmueble no es el objeto de disputa, pero sí el terreno que
fue trasladado por compraventa a favor de JOSÉ
MARÍA P. A. y que al fallecer lo hereda a sus tres hijos; en el transcurso
del tiempo muere una de las hijas de la señora Visitación, llevando como
consecuencia que los bienes de ella pasen a su madre, lo que hace sumar un
porcentaje de veinticinco por ciento, más el otro veinticinco por ciento que ya
tenía en cuenta propia, le queda así un porcentaje de cincuenta y el otro
cincuenta por ciento repartido entre DORA P. A. y JACOB P. A. Dice el
demandante que solicitó a los herederos que le arrendaran el inmueble, siendo
éste arrendamiento por un año de plazo, es decir durante 1980, cuestionándose
por parte de las abogadas que representan a la parte demandada, que esta
demanda es improponible porque afecta a la pretensión ya que le faltan
requisitos esenciales para ser tramitada en proceso. El apelante sostiene que
ese es un asunto que se va a discutir en el desarrollo del proceso, en esencia
es lo que se capta de los alegatos verbales; al confrontar esos alegatos y la
demanda, se encuentran hechos admitidos, el artículo 2249 del Código Civil,
establece que el dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la
prescripción ordinaria puede serlo por la extraordinaria por determinadas,
reglas, mencionando en la tercera regla: ““pero la existencia de un título de
mera tenencia hará presumir mala fe y no dará lugar a la prescripción….””,
ocurriendo entonces que para prescribir debe de existir una posesión regular,
suponiendo buena fe y habiendo buena fe hay posibilidad entonces de adquirir
por prescripción, pero como existe un título de mera tenencia que es el
arrendamiento y así está dicho en la demanda expresamente, se dice que no hay
lugar a la prescripción, habiendo excepciones a esa regla, la primera excepción
contenida en la circunstancia 1ª, regla 3ª del Art. 2249 del Código Civil y
establece ““que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos treinta
años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la
prescripción””; el dominio está relacionado con el Registro de la Propiedad
Raíz; examinando el historial registral y ha habido actos y presentaciones de
documentos que han reconocido en los herederos o en las personas demandadas la
calidad de propietarios o de propietarios putativos; ha habido actividad
judicial en la que se les declara herederos, aquellos herederos putativos
dejaron de ser presuntos para ser declarados herederos definitivos; el hecho
que en el transcurso del trámite registral el registro respectivo, lo haya
detenido o haya exigido otros requisitos, eso no es ningún problema para
determinar que los herederos sí han tenido o han ejercido la calidad de herederos,
no se cumple por lo tanto esta primera regla. La segunda circunstancia
contenida en el mismo artículo y regla 3ª establece ““que el que alega la
prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción
por el mismo espacio de tiempo””, resultando que a pesar de que quien llegó a
ocupar el inmueble fue como un arrendatario no llegó por violencia, sino con un
título de mera tenencia, no llegó clandestinamente pero resulta que en ese
espacio de tiempo se ejercieron acciones y derechos registrales que están
dentro del período alegado de la prescripción, es decir los treinta años,
entonces tampoco la segunda regla favorece al demandante, quedándose con la
regla general de que no hay posibilidad de que se de la prescripción alegada, porque
se presume la mala fe cuando hay un título de mera tenencia, el Art. 750 del
Código Civil dice qué es de buena fe y así se presume; por el contrario el
artículo también dice cómo se va a presumir la mala fe, resultando de ello que
entre buena y mala fe se va a saber si es una posesión irregular o regular,
esto es un requisito indispensable para la pretensión, lo cual fue alegado por
la parte demandada y hay aspectos que el juez en el examen liminar aunque sepa
que es un requisito de improponibilidad, el juez no puede pronunciarse desde el
inicio porque aspectos como éstos deben alegarse como excepción y cuando la ley
expresamente lo ha mencionado de esta forma, por costumbre se ha venido
alegando como excepción, si es así el examen liminar del juez no puede
ampliarse más allá de los requisitos mínimos de admisibilidad y es por eso que
la parte demandada está obligada a alegar las excepciones que sean pertinente
su oponibles, de la forma expresa; y es en la audiencia preparatoria que se
hace el saneamiento del proceso, se presentan los incidentes por escrito con la
contestación de la demanda y ahí en la audiencia preparatoria se discuten
encontrándose entre ellos las excepciones, por eso no puede decirse que si ya
lo examinó el juez interino ya no puede el juez titular examinar la demanda y
es que el mismo juez puede hacerlo, ya sea el interino o el titular, ambos
pueden revisarla cuando es alegada una excepción: En la admisibilidad de la
demanda pueden ocurrir dos o tres situaciones: Que la demanda cumpla con todos
los requisitos aparentemente, por el principio del buen derecho; también puede
ser que en el examen liminar se detecte que le faltan requisitos y se previene
su cumplimiento, pero no se evacua la prevención y se declara inadmisible la
demanda; puede ser también que se prevenga y se cumpla con los requisitos
prevenidos y se admita la demanda; pero con la improponibilidad declarada el
juez no puede prevenir que se subsane si faltan requisitos elementales y si
estos deben ser alegados por la parte demandada el juez no puede pronunciarse:
En este caso la falta de tales requisitos fueron alegados como excepción por la
parte demandada, con esta explicación se concluye que no es imposible que un
juez, después de que se le alegue una excepción revise este defecto procesal
invocado por la parte demandada, tanto puede venir la decisión del mismo juez
que la admitió como puede ser de otro juez quien esté fungiendo, no queda
cerrada la posibilidad y por eso se aplica el artículo 127, del CPCM que tiene
infinidad de excepciones que deben ser alegadas por la parte demandada, el juez
no debe hacerlo de oficio en algunos casos, esa es la razón por la que el
legislador creó esta figura de la improponibilidad sobrevenida de la demanda,
dando el trámite del artículo 127 CPCM; y si ya la audiencia preparatoria está
señalada se discute allí ese incidente que es momento oportuno de sanear el
proceso, de tratar todos los defectos procesales.-
De todo lo anterior resulta procedente confirmar la resolución apelada y así se hará, condenando en costas de esta instancia, a la parte apelante.-“