CONTRATO DE PROMESA
ES
CONTRATO INDEPENDIENTE, CON VIDA PROPIA, CUYO OBJETO ES PRODUCIR UNA OBLIGACIÓN
DE HACER
“En la obra De la Compraventa del Doctor Adolfo Oscar
Miranda, Editorial Delgado, Universidad Doctor José Matías Delgado, San
Salvador 1996, con relación a la figura del Contrato de Promesa, encontramos
que dicho autor al respecto Considera lo siguiente: “en el proceso de formación
de un contrato que se desea celebrar como definitivo, las partes pueden
encontrar obstáculos que hagan irrealizable de momento ese contrato tales como,
no contar con los medios económicos suficientes para llevar a cabo en seguida
el contrato, obstáculos de índole legal de carácter temporal, superables dentro
de un lapso de tiempo apropiado etc., en estos casos entra en juego el Contrato
preliminar tendiente a celebrar el negocio jurídico que se pretende; dentro
del derecho positivo salvadoreño, la figura del Contrato de Promesa la
recoge el Art. 1425 del C.C..- considerando el autor, que la promesa de
celebrar contrato es un contrato independiente, con vida propia, cuyo objeto es
producir una obligación de hacer, cual es, la de celebrar el contrato
prometido.”
En ese mismo orden de ideas, los Tratadistas Arturo
Alessandri R. y Manuel Somarriva U. en su obra Curso de Derecho Civil, Fuentes
de Las Obligaciones Tomo I, páginas 361 y siguientes Editorial Cultural Andrómeda
1976, definen al Contrato de Promesa como: “aquél en que dos o más personas se
comprometen a celebrar un contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales.
Consideran que es un contrato bilateral por existir acuerdo de voluntades, de
aplicación general por tener aplicación en todos los contratos nominados. Y
dentro de los requisitos del Contrato de Promesa
se señalan los siguientes: 1) Debe constar por escrito; 2) No debe ser de
aquellos que la ley declara ineficaces; 3) Debe contener un plazo o condición
que fije la época de la celebración del contrato prometido; 4) Debe
especificarse de tal manera que sólo falte, para que sea perfecto, la tradición
o las solemnidades legales. La falta de cualquiera de estas condiciones vicia
el contrato de nulidad absoluta.
Asimismo, y en ese sentido el Art. 1425 de nuestro
Código Civil, prescribe: “La Promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a
Que la promesa conste por escrito; 2a Que el contrato prometido no
sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3a Que la promesa
contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá
lugar a lo prevenido en el artículo precedente.””
SI EN LA PROMESA SE ESTIPULA LA OBLIGACIÓN DE PAGAR
UNA PENALIDAD EN CONCEPTO DE ARRAS POR EL INCUMPLIMIENTO SE DEBE CUMPLIR ESTA
“Establecido así el marco
doctrinario y legal para resolver el caso en estudio, se procede de inmediato a
revisar si los elementos vertidos en autos por las partes en conflicto se
encuentran apegados o no al marco legal y en ese sentido esta Cámara Considera:
Que según consta del libelo de demanda presentado y
del contrato de Promesa de Venta que se pretende resolver, otorgado ante los
oficios del Notario Leonel José O. L., en la ciudad de Santa Ana, a las
dieciséis horas del día veinticuatro de Diciembre del año dos mil catorce, el
señor ERNESTO L. M. en su calidad de promitente comprador demanda al señor JOSÉ
ADALBERTO B. R., conocido por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo, en su calidad de
promitente vendedor la resolución de ese contrato de Promesa de Venta, que
recae sobre una porción de terreno rústico, situada en el Cantón […],
jurisdicción de la ciudad de Coatepeque, departamento de Santa Ana, de una
extensión superficial d Cuatrocientos dieciocho mil doscientos cinco punto
sesenta y nueve Metros cuadrados, a ser segregada de tres inmuebles
formados por reunión de hecho, propiedad del promitente vendedor,
inscritos bajo las Matrículas números […] y […] del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente; conviniendo ambos
otorgantes en la cláusula IV) del contrato aludido, que el precio de tal
venta era por la cantidad de Ciento sesenta y siete mil doscientos setenta y
dos Dólares de los Estados Unidos de América, recibiendo el promitente vendedor
en el momento del otorgamiento de dicho contrato, la cantidad de Treinta y
cinco mil dólares de los Estados Unidos de América, quedando pendiente la
cantidad de Ciento treinta y dos mil doscientos ochenta y dos Dólares de los
Estados Unidos de América los cuales serían cancelados al realizar el traspaso
a quien el señor Ernesto L. M. designara por venta de la porción del
inmueble prometido cuando está segregación sea aprobada por el
departamento de Catastro del Centro Nacional de Registros y cuando que sea
inscrito a favor del promitente vendedor, comprometiéndose el vendedor en esta
cláusula a liberar de cualquier gravamen que
recaiga sobre la propiedad y a verificar
su liberación en el Crédito denominado FICAFE; asimismo consta de la
cláusula V) del mismo contrato, el plazo para el cumplimiento de
la obligación, es decir para otorgar la respectiva escritura de compraventa de
la porción de terreno segregada del inmueble antes relacionado y descrito, sin
ningún gravamen, se estipuló que era de tres meses contados a partir de
la celebración de dicho contrato, es decir que el plazo finalizaba el día
veinticuatro de Marzo del año dos mil quince, plazo que a la fecha ha sido
sumamente superado; según puede observar esta Cámara, esta obligación no fue
cumplida por el señor B. R., por el contrario, la parte demandante ha
presentado en autos una Certificación extractada de fecha seis de Abril del año
dos mil dieciséis, de la inscripción registral de la Matrícula número [...],
correspondiente al inmueble inscrito en el Cantón […], jurisdicción de
Coatepeque, departamento de Santa Ana, inscrito a favor del señor José
Adalberto B. R. conocido por José Adalberto B. Hijo, donde se ha constar que
tal inmueble soporta un gravamen de Hipoteca Abierta a favor de J.J.Borja
Nathan, S.A. con un derecho de 100% Hipoteca por un monto de ciento treinta y
cinco mil Dólares
de los Estados Unidos de América; y una presentación de un documento de Crédito
a la Producción presentado por Álvaro Manuel T. R. a favor de J.J.Borja Nathan
S.A., marginando la Matrícula Número [...]; este inmueble forma parte junto con
otros dos inmuebles propiedad del Promitente Vendedor de los cuales se formaría
la porción de terreno a segregar; también el señor JOSÉ ADALBERTO B. R.
conocido por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo, tampoco ha demostrado en autos, haber
cumplido con su obligación contractual de obtener la aprobación de la
porción de terreno a segregar,
de parte del Departamento de Catastro del Centro Nacional de Registros, para
que pudiera ser habilitado administrativamente por parte del Registro de la
Propiedad, a escriturar la compraventa de la porción de terreno segregada que
se había prometido en venta.
Así las cosas, y ante el incumplimiento de parte
del Promitente Vendedor, se habilitó al demandante Promitente Comprador señor
ERNESTO L. M., el ejercicio de la acción resolutoria del Contrato de Promesa
enmarcada en el Art. 1360 del Código Civil, pretensión que fue declarada a
favor del demandante por el señor Juez a quo y con la cual han quedado
plenamente conformes ambas partes en primera instancia al no recurrir de dicho
punto; la inconformidad recae únicamente en la no estimación de la condena a la
cláusula de Penalidad que estipularon los contratantes, y en ese sentido esta
Cámara Considera que el Promitente Vendedor señor JOSÉ ADALBERTO B. R. conocido
por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo, al haber incumplido en el
plazo convenido contractualmente sus obligaciones de liberar de gravámenes el inmueble de su
propiedad y de haber iniciado y completado el trámite de legalización de la porción de terreno a
segregar prometida en venta, en el respectivo Departamento de Catastro del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente,
lo hace merecedor a la condena de la cláusula penal que las mismas partes
convinieron en el Contrato de Promesa de Venta, bajo la cláusula V) de devolver
las arras, en este caso debe entenderse sin dificultad alguna que es el
anticipo del precio que entrego el Promitente
comprador, que fue la cantidad de Treinta y cinco mil Dólares de
los Estados Unidos de América,
disposición de voluntad sobre la cual han manifestado en el Proceso estar de
acuerdo ambas partes materiales, más un cincuenta por ciento más sobre el monto que el Promitente
Comprador hubiese entregado, es decir
de los Treinta y cinco mil Dólares de los Estados Unidos de América que se
entregaron como anticipo, se debe pagar por el promitente Vendedor al Promitente Comprador, un
cincuenta por ciento como Penalidad, que da una cantidad
de Diecisiete
mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América.-
Por lo antes expuesto, encontrándose la pretensión
ejercitada por el Promitente comprador arreglada a los preceptos legales y
doctrinarios, se deberá revocar la estimación parcial que dictó el señor Juez a
quo, y en su lugar, estimar totalmente la pretensión ejercitada por la parte actora,
ordenándose al señor JOSÉ ADALBERTO B. R. conocido por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo,
al pago de la cantidad de Diecisiete mil quinientos Dólares de los Estados
Unidos de América, en concepto de la cláusula penal contenida en el Contrato de
Promesa de Venta que se conoce.-”