PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA

IMPROPONIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN, AL NO SER EL TERCERO POSEEDOR DEL INMUEBLE AFECTADO, PARTE DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL PRIMITIVA DE LA OBLIGACIÓN 

“Los apelantes señalan en su escrito de expresión de agravios, que el Juez a quo ha infringido los artículos siguientes: 2255, 780 Inc. 2°, 763 y 751 todos del Código Civil; así como también, los artículos 66 y 277 del CPCM, como normas y garantías del debido proceso.

Al entrar al análisis de las normas arriba mencionadas y las alegaciones hechas por los impetrantes, esta Cámara colige que el punto medular a dilucidar es la infracción del artículo 2255 C.C., puesto que de este se derivan las otras normas infringidas. Por lo que corresponde primero establecer si existe infracción a dicho artículo, para luego analizar las infracciones de las otras disposiciones.

En ese orden de ideas, en el presente caso, la parte actora solicita en su demanda que se declare la prescripción extintiva de la acción hipotecaria, derivada del gravamen hipotecario inscrito a favor del señor […], en el asiento 2, del inmueble con matricula […], ubicado en lote […] polígono […], Urbanización […], San Antonio del Monte, Sonsonate, propiedad del señor […], así mismo, se ordene la cancelación del gravamen de hipoteca inscrito en el asiento 2, del inmueble con matricula: […].

El Art. 2231 C. C., expresa que: "" La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas o no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo". En nuestra legislación la prescripción puede ser de tipo adquisitiva, conocida como Usucapión, por la cual se produce la adquisición de la propiedad u otros derechos reales, y la extintiva o liberatoria, en la que opera la extinción de acciones y derechos ajenos, siendo ésta última, la institución que interesa a este caso.

La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito (Art. 1257 C.C.), y tiene dentro de sus características ser un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida. Lo anterior lo confirma el articulo 2180 C.C. cuando establece: "La hipoteca se extingue junto con la obligación principal". El articulo 2255 C.C., señalado como infringido, también reafirma lo antes dicho, el cual preceptúa lo siguiente: "" La acción hipotecaria, y las demás que procedan de una obligación accesoria, prescriben junto con la obligación principal a que acceden..." ".

De lo anterior tenemos, que la hipoteca como garantía, accede a una obligación principal que es a la que se debe, y esta es el crédito a favor de un acreedor para su seguridad; en tal sentido, las acciones hipotecarias no se extinguen con la prescripción de la acción ejecutiva, pues la obligación subsiste, y se extinguirá cuando en definitiva, la misma pase al ámbito de las obligaciones naturales, ya que pierde su carácter civil y por lo tanto no es exigible, lo que volvería ilógico conservar la hipoteca por una obligación que se transformó a natural y que es incobrable vía judicial.

En el presente caso, el demandante señor […], no figura como deudor en el contrato de mutuo que contiene la garantía hipotecaria, este es únicamente un tercero poseedor, alegando que de conformidad a la parte segunda del articulo 2255 C.C., puede pedir la prescripción de la acción hipotecaria, el cual literalmente dice: "pero si la cosa hipotecada ha pasado a terceros poseedores de buena fe, bastará a estos la prescripción ordinaria con que se adquieren las cosas". Lo anterior no debe interpretarse en el sentido que por ser tercero, poseedor, y de buena fe, puede solicitar la extinción de la acción hipotecaria, sino más bien de dicha disposición puede colegirse que el tercero poseedor de buena fe tiene el derecho de adquirir esa cosa por la prescripción adquisitiva, aunque ese bien se encuentre hipotecado. Así lo establece el artículo 2164 C.C., cuando expresa: "" El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos ""

Por otra parte, lo dispuesto en el Articulo 2176 C.C. , que literalmente dice: "" La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier titulo que la haya adquirido", nos da otra pauta para establecer con certeza manifiesta que un tercero poseedor no puede alegar la prescripción de la acción hipotecara, pues si así fuera, se correría el riesgo de que un deudor con garantía hipotecaria evada responder por su compromiso, enajenando sus bienes y con ello afectando derechos patrimoniales del acreedor.

Por lo tanto esta Cámara comparte el criterio del Juez a quo, que al no ser parte el tercero poseedor, de la relación contractual primitiva de la obligación, no puede plantear directamente la extinción de la hipoteca, por lo que el señor […], carece de legitimación procesal activa en la relación jurídica procesal, y en consecuencia no existe la infracción legal al artículo 2255 C.C. y demás disposiciones.”