PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA, AL NO HABERSE REALIZADO LAS RECONVENCIONES DE PAGO QUE EXIGE LA LEY PARA CONSTITUIR EN MORA AL ARRENDATARIO

“VI. JUSTIFICACION DE LA SENTENCIA

Habiéndose casado la sentencia recurrida por el motivo de Infracción de Ley, consistente en inaplicación de la norma, específicamente a los arts. 1422 Ord.1º y 1765 C.C.; conforme a lo dispuesto en el art. 537 C.P.C.M., se impone pronunciar la que fuere legal.

El presente PROCESO COMÚN DECLARATIVO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO, CON DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE Y RECLAMO DE CÁNONES, ha sido promovido por la señora […], por medio de su Apoderado General Judicial, licenciado […], en contra del señor […].

El demandado al contestar la demanda, lo hizo en sentido negativo y señaló que la firma que aparece en el Contrato de Arrendamiento no tiene el trazo natural, por lo que pidió se practicara pericia grafotécnica; asimismo, señaló que el actor había incumplido el requisito previo a la iniciación del proceso, consistente en la falta de las reconvenciones de pago a que se refiere el art. 1765 C.C., y falta de presentación de los documentos en que consten dichas reconvenciones, conforme el art. 276 inc. 2º C.P.C.M.

La pretensión de la demandante es que se declare la terminación del contrato, desocupación de la cosa arrendada y el pago de los cánones adeudados. En el presente caso, la parte actora expuso dos tipos de acciones: en primer lugar, la terminación del contrato por el vencimiento del plazo; y, en segundo lugar, por el incumplimiento en el pago de cánones, señalando la cláusula octava específicamente los literales “d” y “e”, las cuales se refieren a la finalización por el plazo y la violación a cualquier cláusula contenida en el contrato.

Ciertamente, a la parte actora le asiste el derecho de pedir la terminación del contrato, desocupación del inmueble arrendado y el pago de cánones adeudados; pero, para ello es necesario que se constituya en mora de la entrega de la cosa y del pago de la renta, tal como lo disponen los arts. 1737 y 1765 C.C.- Al dar lectura a la contestación de la demanda, puede observarse que el demandado señaló oportunamente al contestar la demanda la falta de reconvención de pago de los cánones adeudados, lo cual constituye un presupuesto procesal indispensable para la pretensión del actor.

La reconvención no es más que el requerimiento de pago de lo debido, a fin de darle oportunidad al demandado, para que haga el pago retardado y no incurra en mora, que dará derecho al arrendante para cesar el arriendo. Dicha reconvención puede hacerse judicial o extrajudicialmente, en este último caso debe hacerse en acta notarial, en el que deben asentarse los hechos que presencien o personalmente ejecuten o comprueben, debiendo trasladarse al lugar en donde se encuentra el reconvenido para hacerle saber la reconvención y en su caso éste exprese si pagará o no exprese nada, lo cual dará lugar a establecer la mora.

Al ser un presupuesto procesal indispensable para entablar la demanda, la constitución en mora en el pago de la renta y entrega de la cosa, deben preliminarmente acreditarse con la demanda (debido a que es un presupuesto procesal) y por cuya carencia se vuelve inviable la pretensión. En el caso subjúdice, únicamente se relacionó que el arrendatario está en mora de pagar los cánones de arrendamiento sin que se enunciara en ningún momento, que se le reconvino o requirió el pago al arrendatario de la forma que impone la ley.

En tal sentido, al no habérsele dado cumplimiento al requisito de procesabilidad, relativo a los reconvenciones en pago para constituir en mora al demandado contenido en las normas citadas como violadas, la pretensión se vuelve improponible, este criterio ha sido establecido por esta Sala en anteriores fallos. (Sentencia definitiva, Ref. 331-CAC-2012, dictada a las diez horas del once de abril de dos mil catorce)

En el presente caso, se observa que la falta de reconvenciones fue denunciada por el demandado al contestar la demanda de conformidad al art. 284 C.P.C.M., y verificado en los autos que las mismas no se realizaron, esta Sala concluye que dicha omisión constituye un defecto en la pretensión (art. 277 C.P.C.M.), por lo cual se impone declarar improponible la demanda, pues como ya se expuso, el vicio denunciado u omisión denunciada, es requisito indispensable para que le nazca el derecho subjetivo al actor para poder reclamar procesalmente la pretensión que ha formulado en el presente caso.”