RESOLUCIÓN DE
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO PROMETIDO PRODUZCA OBLIGACIONES Y QUE DE LUGAR A EXIGIR SU CUMPLIMIENTO
“5.1) En el caso que se juzga, el objeto del proceso de mérito, es la
resolución de un contrato de promesa de venta, otorgado entre los demandantes […] y
la sociedad demandada […].
En ese contexto, es importante acotar,
que el Art. 1425 C.C., regula la promesa de celebrar un contrato, y menciona
que el mismo no produce obligación
alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª) que la promesa
conste por escrito; 2ª) que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces; 3ª) que la promesa contenga un plazo o condición que
fije la época de la celebración del contrato; y, 4ª) que en ella se especifique
de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Concurriendo
las circunstancias señaladas, habrá lugar a exigir el cumplimiento del contrato.
Tratándose de una promesa de venta,
existe obligación tanto del promitente vendedor de entregar y hacer la
tradición del inmueble objeto de la promesa, como del promitente comprador de
entregar el precio convenido; es por ello, que finalizado el plazo, el objeto
de la obligación es precisamente celebrar la compraventa.”
CIRCUNSTANCIAS QUE DAN LUGAR A LA DISOLUCIÓN DE LOS VÍNCULOS JURÍDICOS O EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES Y A L A RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
“ 5.2) Por otra parte, la disolución de los vínculos
jurídicos, se presenta cuando habiéndose otorgado o celebrado éstos legalmente,
su eficacia se extingue total o parcialmente a consecuencia de hechos
posteriores. Así, la mora produce el incumplimiento, debiéndose
apreciar tal circunstancia de acuerdo a las cláusulas contenidas en el
contrato, otorgado conforme a la ley para que surta efectos, es decir, suscrito
con los requisitos que establece la disposición legal citada, y a la prueba
vertida en el proceso.
En nuestro sistema
jurídico, una forma de extinguir las obligaciones, es por el evento de la
condición resolutoria, regulada en los Arts. 1360 y 1438 Inc. 2º Ord. 8º C.C.,
prescribiendo el primer artículo que en los contratos bilaterales va envuelta
la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado, y en tal circunstancia, podrá el otro contratante pedir a su arbitrio
la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios
en uno u otro caso.
De la referida
disposición legal, se colige que debe existir un hecho futuro e incierto del
que pende la extinción de la eficacia de un acto jurídico, cuyos efectos,
producido el evento del incumplimiento, que es la condición, da lugar a la
resolución del contrato; además de ser una institución legal que obra de modo
general en todo contrato bilateral o sinalagmático, que busca retrotraer sus
efectos, como si el contrato nunca se hubiese celebrado. En consecuencia, la acción resolutoria se entiende como la impugnación
del contrato bilateral, ejercitable por la parte que ha cumplido, mediante
demanda encaminada a producir la extinción del contrato, por haber desaparecido
la composición de intereses inicialmente pactados, en virtud del incumplimiento
culpable de la otra parte.
El incumplimiento, que es la condición para resolver el contrato,
viene dado por cualquier falta de realización, sea ésta irregular, defectuosa o
incompleta de las conductas o prestaciones asumidas contractualmente; por eso
se dice, que lo decisivo para determinar si hay o no incumplimiento en
sentido material es lo incluido en el propio contrato; en otras palabras,
esa conducta no es más que la situación antijurídica que se produce cuando el
obligado desatiende el tenor de las obligaciones pactadas.
Bajo este esquema,
el Inc. 1º del Art. 1427 C.C., señala las hipótesis generales de
incumplimiento, y estas son: a) No haberse cumplido la obligación, lo que
significa la inejecución de la misma, y que también se denomina incumplimiento
propio o absoluto, y se da cuando el deudor infringe el deber de prestación,
frustrando totalmente la legítima esperanza del acreedor en cuanto al
cumplimiento de lo pactado; b) El cumplimiento imperfecto, que se denomina
inejecución impropia, entendida como aquél cumplimiento defectuoso, pues es
insuficiente para tener por cumplida la obligación y así liberar al deudor; y,
c) Por el retardo en el cumplimiento, o sea, la ejecución atrasada, esto es,
cuando no se ha satisfecho al acreedor en cuanto al tiempo, vale decir, en la
época oportuna, pues se ha cumplido, pero con retraso, dando únicamente lugar a
la indemnización moratoria, y no compensatoria.”
LAS OBLIGACIONES DE HACER CONTENIDAS EN EL
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE RIGEN POR LA REGLA ESPECIAL DE RESCISIÓN DE LA
OBLIGACIÓN E INDEMNIZACIÓN DEL DEUDOR POR LOS PERJUICIOS CAUSADOS
“5.3) Ahora bien, cuando se trate de
obligaciones de hacer, como la que contiene el contrato de promesa de venta, la
resolución del mismo no se rige por el Art. 1360 C.C., sino por la regla
especial preceptuada en el Inc. último del Art. 1424 C.C., que dice que el
acreedor también podrá pedir que se rescinda (debe entenderse que se resuelva, ya que
la rescisión es propio de la nulidad relativa) la obligación y que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes
de la infracción del contrato, ya que analizar la promesa de celebrar un
contrato, resulta que el objeto de la obligación es, precisamente, celebrarlo,
hacerlo, y no es dar alguna cosa; así lo ha resuelto la Honorable Sala
de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia pronunciada a las
11:00 del día 13/12/2004, en el incidente de casación con referencia
141-C-2004.
En ese orden de ideas, el objeto de las obligaciones de las partes, nacidas de la promesa, es una obligación de hacer, pues es celebrar un contrato de compraventa, del cual, a su vez, si se otorga, nacerán para las partes, respectivamente, las obligaciones de hacer la tradición de la cosa y de pagar el precio, las cuales sí son obligaciones de dar. "
HECHOS CONTROVERTIDOS EN CUANTO AL REQUISITO DEL PLAZO
"5.4) En el caso que se juzga, se observa que en la
audiencia preparatoria, cuya acta se encuentra de fs. […], se fijaron como
hechos controvertidos los siguientes: en cuanto al requisito del
plazo, en el contrato celebrado entre las partes, se estipuló conforme a la
cláusula V, que la formalización de la escritura pública de compraventa del
inmueble objeto del contrato se otorgaría a más tardar el día
treinta y uno de enero de dos mil ocho, pero además se determinó que en
caso de que la promitente vendedora terminara antes de esa fecha la
lotificación con todas sus conexiones domiciliares, NOTIFICARÍA por escrito a
los promitentes compradores con TREINTA DÍAS de anticipación a la finalización
de la urbanización totalmente terminada, notificación que debería ser con firma
de recibido de los promitentes compradores de cualquier persona que se
encontrara en la dirección provista por los promitentes compradores; no
obstante en el caso que los compradores no se presentaran a formalizar la venta
objeto del contrato después de TREINTA DÍAS de haber sido notificados por
escrito con firma de recibido la promitente vendedora se quedaría con la
cantidad de dinero entregada.
Asimismo, en la
parte final de la cláusula IX del contrato se estableció que la promitente
compradora firma el presente documento con su más alta plena voluntad y
conocimiento de la situación legal de la lotificación por encontrarse ésta en
proceso de aprobación y poder efectuar la venta definitiva cuando los
promitentes compradores hayan cancelado su última cuota, siempre y cuando la
institución gubernamental correspondiente haya entregado las aprobaciones
respectivas de la lotificación en mención, de lo cual se advierte que no
obstante se estipuló en la cláusula VII denominada cláusula especial: prórroga
del plazo: que el plazo original de seis meses se prorrogaría por seis meses
más si por razones ajenas o fuerza mayor a la promitente vendedora, ésta no
pudiera entregar a los promitentes compradores el lote objeto del contrato en
el tiempo estipulado debidamente lotificado con todos sus servicios de
conexiones domiciliarias. Esta entrega estaba condicionada a que la
lotificación estuviese terminada y contase además con los permisos
gubernamentales respectivos, lo cual sería notificado por la sociedad demandada
a los demandantes a efecto que estos se presentasen a formalizar la
respectiva escritura de compraventa, tal como se estableció en la cláusula V
del referido contrato."
NATURALEZA COMERCIAL DEL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA CELEBRADO
"5.5) EN LO QUE CONCIERNE AL PUNTO DE
APELACIÓN, que consiste en dilucidar si era necesaria una notificación de
parte de la promitente vendedora a los compradores, para que pudiera formalizar
la compraventa, o en su caso, vender el inmueble prometido a tercera persona.
5.6) En el caso de autos, en primeros términos es pertinente acotar, que un contrato se tipifica como mercantil, cuando
se cumplen los siguientes requisitos: a) la existencia legal de un
comerciante, que sea titular de una empresa, en atención a lo preceptuado en
los Arts. 25 y 418 Inc. 1º C.Com; b) que el acto o contrato se encuentre
comprendido dentro del giro ordinario de la sociedad, vale decir, dentro del
objeto de ésta, de conformidad con lo estipulado en el Art. 22 Rom. IV C.Com.;
y, c) que no sea ocasional, sino repetido, en serie orgánica, constante,
o sea, en masa por parte de uno de los intervinientes; así lo ha
resuelto la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia en la
sentencia definitiva dictada a las 11:00 horas del 14/03/2005, en el incidente
de casación con referencia Ca. 29-C-2004.
En ese orden de ideas, al analizar la
demanda y la documentación anexa a la misma, se observa que respecto del primer
requisito, la sociedad demandada se constituyó válidamente por
medio de escritura pública otorgada en esta ciudad, a las diez horas
del día cuatro de febrero de dos mil cuatro, ante los oficios del notario
[…] y fue inscrita en el Registro de Comercio al número cincuenta y ocho del
libro mil ochocientos noventa y dos del Registro de Sociedades, el día once
de febrero de dos mil cuatro, y modificada por medio de escritura pública
de modificación del pacto social, que forman un todo, a las nueve horas
y treinta minutos del día veintitrés de febrero de dos mil cinco, ante
el mismo notario autorizante, según certificaciones extendidas por el señor
Registrador del Departamento de Documentos Mercantiles, de fs. [...],
respectivamente, se extrae que cumple con los requisitos que exigen los Arts. 2
Romano II., 17 Incs. 2º y 3º, 18 Inc. 3º Rom. I., 21, 22, 24, 25 Incs. 1º y 2º,
191, 192, 193 y 194 C.Com., pues se trata de una sociedad de naturaleza anónima
debidamente inscrita.
En segundo lugar, hay que tomar en
consideración que toda sociedad es un comerciante especializado en una
actividad determinada, siendo esa actividad lo que se denomina objeto
social, el cual debe expresarse en su escritura de constitución, por
lo que se afirma que si el acto realizado se ubica dentro de la finalidad,
estamos frente a un proceso de naturaleza mercantil; de esa misma manera lo ha resuelto la Sala
de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia pronunciada a las
14:00 horas del día
25/04/2001, en el incidente de casación con referencia 1227-2001.
En ese sentido, de lo expresado en la
relación de hechos de la demanda y del contenido de la aludida certificación,
se advierte que los socios fundadores del comerciante social demandado
[…], en la cláusula cuarta “FINALIDAD DE LA SOCIEDAD”, de la escritura de
modificación de la sociedad, estipularon que aquella tendría como finalidad
principal: la lotificación, urbanización, parcelación y comercialización de
inmuebles y la prestación de servicios como asesora técnica en proyectos de la
construcción.
De lo expresado, no cabe duda que el
objeto del contrato de promesa de venta celebrada entre las partes es de
naturaleza comercial, ya que según el Inc. 1º del Art. 1037 C.Com., son
mercantiles las compraventas de inmuebles (por analogía se entiende que la
promesa está comprendida) efectuadas por empresas lotificadoras."
LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON CONSUMIDORES PERSIGUEN QUE ÉSTOS TENGAN LA INFORMACIÓN CONTRACTUAL NECESARIA SOBRE EL CONTENIDO DEL NEGOCIO CELEBRADO, LA CUAL DEBE FACILITARSE DE FORMA CLARA Y COMPRENSIBLE
"5.7) Ahora bien, al margen de la regulación civil y mercantil del
aludido contrato de promesa de venta, nace la Ley de Protección al Consumidor,
[…], que establece un régimen de responsabilidad a cargo de quienes introducen
bienes y servicios en el mercado, procurando la mejor tutela para los
adquirentes en una relación de consumo.
Sin embargo, para configurar tal régimen, se debe partir de un criterio subjetivo, y de conformidad a lo dispuesto en las letras a) y b) del Art. 3 LPC., es consumidor toda persona natural o jurídica que adquiera, utilice, o disfrute bienes o servicios; y proveedor aquella persona, de carácter público o privado que desarrolle actividades de producción, fabricación, importación, suministro, construcción, distribución entre otros, mediante el pago de un precio, tasa o tarifa, como en el presente caso, pues la sociedad [demandada], es un comerciante especializado en la construcción de viviendas, y por su parte los demandantes, son consumidores, pues el inmueble que se prometió comprar, es para uso personal de las mencionadas personas.
5.8) La importancia de los párrafos
anteriores, se centra en el postulado de que en los contratos celebrados con consumidores, los
requisitos de forma impuestos por el ordenamiento jurídico, persiguen
que el consumidor tenga la información contractual necesaria sobre el contenido
del negocio celebrado y dicha información debe facilitarse de forma clara y
comprensible, lo que evidentemente tiene repercusiones al momento en
que un juez juzga un caso desde la óptica de la parte más débil en la relación
contractual."
LA FALTA DE NOTIFICACIÓN DE LA PROMITENTE VENDEDORA A LOS PROMITENTES COMPRADORES SOBRE LA FINALIZACIÓN DE TRABAJOS DE LOTIFICACIÓN DEL INMUEBLE PROMETIDO EN VENTA, GENERA INCUMPLIMIENTO QUE HABILITA PEDIR LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS
"5.9) En el caso in examine, el objeto de
la presente apelación versa sobre lo relativo al incumplimiento del contrato de
promesa de venta, así como el pago del remanente faltante de pago, es decir, el
cincuenta por ciento restante de cancelar por los promitentes compradores en
cumplimiento de la cláusula VII) del referido contrato; en ese sentido, este
Tribunal, comenzará analizando si dicho incumplimiento fue por parte de los
promitentes compradores o por la promitente vendedora.
Al respecto, el
inmueble de que se trata en este proceso, es identificado como lote número
doce, del polígono quince, de la urbanización [...], jurisdicción de Nuevo
Cuscatlán, departamento de La Libertad, dicho lote sería extraído de un terreno
de mayor extensión que se encontraba inscrito a favor de la sociedad demandada
hoy apelante, en la matrícula número [...], del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la cuarta Sección del Centro, del departamento de La Libertad.
Del contenido del
documento privado autenticado de promesa de venta del bien inmueble,
otorgado el día diecinueve de diciembre de dos mil siete, ante los
oficios notariales del licenciado […], por la sociedad [demandada], a través de
su representante legal […], en su carácter de promitente vendedora, a favor de
los [demandantes], se colige que en la Cláusula V) aparece EL PLAZO,
consignándose que a más tardar el treinta y uno de enero de dos mil ocho, debía
celebrarse el contrato, y si la promitente vendedora terminaba antes del
TREINTA Y UNO DE ENERO DE DOS MIL OCHO la lotificación con todas sus conexiones
domiciliarias, NOTIFICARÍA por escrito a los compradores con TREINTA
DÍAS DE ANTICIPACIÓN a la finalización de la urbanización totalmente terminada.
De su texto
literal se dispuso que dicha notificación debía ser con firma
de recibido de los promitentes compradores o cualquier persona que se
encontrara en la dirección provista por los promitentes compradores, y que en
el caso que no se presentaran los primeros a formalizar la compraventa objeto
del contrato después de treinta días de haber sido notificado por escrito con
firma de recibido, el segundo contratante se quedaría con las cantidades
entregadas tal como se establece en la cláusula VII, quedando con la potestad
de vendedor o enajenar el lote prometido a favor de una tercera persona sin
aviso posterior a los promitentes compradores.
5.10) En el
caso sub-júdice, existe un incumplimiento por parte de la
promitente vendedora, sociedad [demandada-apelante], ya que tenía la obligación
de notificar a los promitentes compradores sobre la finalización de la
lotificación del inmueble objeto de venta, por lo cual no aplica
ninguno de los motivos alegados por la parte recurrente ya que el documento
privado autenticado de promesa de venta es sumamente claro y categórico al
establecer el requisito sine qua non de efectuar una
notificación por escrito cuando el lote estuviera listo para celebrarse la
compraventa y en su caso sobre la intención de cualquier nuevo comprador del
bien inmueble por incumplimiento de los promitentes compradores, dejando de
lado la prórroga que se efectuó.
5.11) Y es que del
tenor literal del instrumento de obligación, queda claro que al momento de
celebrarse el contrato sobre el inmueble prometido, éste no estaba finalizado,
sino que se encontraba en construcción, quiere decir, que no estaba terminado
bajo los estándares normales que un consumidor espera adquirir este tipo de
bienes; de ahí que era necesaria la notificación para saber si la lotificación
del bien raíz estaba finalizada, a efecto de que los demandantes cumplieran
con su parte y pagaran el resto del precio.”
IMPOSIBILIDAD QUE LA PRETENSIÓN INCOADA HAYA PRESCRITO, EN VIRTUD DE NO HABERSE VUELTO EXIGIBLE LA OBLIGACIÓN POR EL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE NOTIFICACIÓN DE LA PROMITENTE VENDEDORA A LOS PROMITENTES COMPRADORES
5.12) En ese
sentido, de conformidad con los Arts. 2253 C.C., 945 y 995 Rom. III
C.Com., el tiempo de la prescripción se cuenta desde que la acción o
derecho ha nacido, y en el proceso analizado lo cierto es que la pretensión
incoada no ha prescrito, en virtud que no se había vuelto exigible la
obligación ante la falta de notificación de la sociedad demandada,
pues existía una condición suspensiva, que de conformidad con el Art. 1350
C.C., suspendió la adquisición del derecho, pues estaba supeditada a la
finalización de los trabajos que se estaban realizando en el lote prometido en
venta, y que se comprobó que quedó fallida, pues no hay prueba de la
notificación de que la misma fuera concluida; y por otra parte, no procede la
excepción de contrato no cumplido o del principio de que la “mora purga la
mora” contenido en el Art. 1423 C.C., ya que como antes se dijo, fue la
sociedad la que incumplió su parte, pues los promitentes compradores esperaron
la notificación para cumplir con su obligación, es decir, pagar el resto del
precio como quedó expresamente pactado; por lo que el punto de apelación
invocado, no tiene fundamento legal.
VI. CONCLUSIÓN.
Esta
Cámara concluye que en el caso que se juzga, era necesario que
la promitente vendedora notificara a los promitentes compradores, que se
encontraba finalizada la lotificación del inmueble prometido en venta para su
posterior entrega, con el propósito de exigir el cumplimiento del pago del
resto del precio pactado en el contrato, y al no haberse hecho tal acto de
comunicación, la pretensión no ha prescrito, ni mucho menos existió un
incumplimiento de la parte actora para purgar la mora de la parte demandada.
Consecuentemente
con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia impugnada y condenar en
costas de esta instancia a la parte apelante.”