CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO RESULTA
IMPROPONIBLE, YA QUE POR SU NATURALEZA SOLO PUEDE SER OBJETO DE TERMINACIÓN, CUYOS EFECTOS SON DIFERENTES
IV. DE LA PRETENSIÓN CONTENIDA EN LA DEMANDA.
1. El licenciado […] fundamenta su pretensión en el Art. 1360 C.C.,
exponiendo en demanda que: “Cuando existe un contrato que claramente establece
para cada una de las partes sus obligaciones y estas últimas no son cumplidas,
según el Artículo 1360 del código civil establece que se puede resolver vía
judicial por incumplimiento… Las condiciones de la acción resolutoria son las
siguientes: 1) La ausencia de culpa del actor y 2) La mora del contratante
demandado. En el presente caso, el contrato de arrendamiento simple que, es
objeto de esta demanda, existe un modo de disolverlo el cual es por el
incumplimiento culposo de las obligaciones a cargo del señor […] y por lo
tanto, el contrato relacionado, ha perdido su eficacia; y por ello el
contratante insatisfecho es decir el señor […] tiene el derecho a la acción de
resolución judicial por incumplimiento del contrato de arrendamiento del local
comercial y el reclamo de los cánones de arrendamiento adeudados hasta el mes
de septiembre del presente año…”, solicitando concretamente en el petitorio de
la demanda que “…h) Se ordene la resolución judicial del contrato de
arrendamiento entre los señores […].
2. En relación a la pretensión contenida en la demanda y a la que se ha
hecho mención en el apartado anterior, es oportuno recordar que por resolución de un contrato, entendemos, la extinción del mismo, con
posterioridad a su celebración, esto es, en la etapa de su cumplimiento y como
consecuencia, de una causa sobreviniente que extingue retroactivamente los
efectos del acuerdo convencional celebrado por las partes; es decir, siendo que
la resolución tiene su origen en un hecho posterior, sobreviniente a la
celebración del acto jurídico, resulta que las cláusulas resolutorias, actúan
ex tunc, o sea, con efecto retroactivo, y sólo en supuestos muy especiales
puede hablarse de que sus efectos son ex nunc (para lo futuro), supuesto de los
contratos de ejecución instantánea.
3. Una de las
causas de resolución de los contratos, es precisamente la condición
resolutoria, cuyo asidero legal se encuentra en el Art. 1360 C., que DISPONE:
“En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no
cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el
otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del
contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.” Reconociéndose
que el principal efecto de la resolución es que las cosas vuelvan al estado
anterior existente a la celebración del contrato y las partes deben
reintegrarse lo que se hubiesen entregado.
4. Aclarado lo
anterior, es oportuno referirnos a la naturaleza del contrato cuya resolución
se pide, en relación a las prestaciones resultantes del mismo, es decir, si
pueden ser cumplidas en un solo acto (instantáneamente), o el cumplimiento del
contrato supone la ejecución de prestaciones sucesivas durante un tiempo más o
menos largo, evidenciándose que nos encontramos en el segundo caso, por cuanto
el arrendatario se obliga al pago periódico del alquiler de la cosa y el
arrendador a permitirle su uso durante dicho tiempo, a dichos contratos la doctrina los denomina de ejecución sucesiva
o continua, o de tracto sucesivo; siendo un ejemplo típico de ellos
precisamente el de arrendamiento; en tal sentido por su naturaleza, éstos
contratos de tracto sucesivo no pueden ser objeto de resolución, sino por el
contrario, deben darse por terminados, pues, llevan imbíbitas ciertas
prestaciones repetitivas las cuales previamente han convenido sus otorgantes.
5. Podemos afirmar
y así ha sido sostenido por la doctrina, que el incumplimiento del
arrendamiento solamente es causal de extinción de este, esto es, las
obligaciones del arrendador y arrendatario terminan, pero sin que haya lugar a
restituciones mutuas entre ellos en razón de las prestaciones ya cumplidas con
anterioridad, de ahí que se evidencia que los contratos de ejecución sucesiva
que han comenzado a funcionar no son susceptibles de resolución propiamente
dicha, teoría aplicable exclusivamente a los contratos de ejecución
instantánea.
6. De lo anterior
se concluye que el demandante debió pedir la terminación del contrato y no su
resolución, cuyos efectos son diferentes; y que si bien es cierto en una parte
de la demanda ha mencionado que promueve la terminación del contrato de
arrendamiento, al señalar el sustento legal de su pretensión se ha referido a
la resolución del contrato y así ha sido pedido concretamente; por lo que la
pretensión resulta improponible por cuanto la declaratoria o pronunciamiento
concreto que la parte actora solicita al Órgano Judicial, no es el adecuado
para la situación planteada, lo cual se origina debido a que los hechos en que
fundamente su pretensión, no están comprendidos en el supuesto hipotético de la
norma que sirve de base al reclamo del demandante (resolución del contrato Art.
1360 C.C.), y ello no es omisión de derecho que el Tribunal pueda suplir.
CONCLUSIONES.
Siendo que la declaratoria de improponibilidad, impide entrar a conocer
sobre el fondo de la pretensión, ya que al hacerlo resultaría un contrasentido
el que, por una parte, el Juzgador falle declarando la improponibilidad de la
pretensión; y por otro lado, también resulte por ejemplo, absolviendo o
condenando a la parte demandada, todo lo cual conllevaría el dar a la demanda
fuerza de RES JUDICATA, no siendo posible el que éstos últimos supuestos
coexistan con aquella declaratoria, por ser sus efectos distintos y opuestos,
excluyéndose los unos de los otros, en tal sentido este Tribunal se encuentra
imposibilitado de pronunciarse sobre los agravios expuestos por el recurrente
por cuanto ha sido advertido un defecto de la pretensión que la hace
improponible y así deberá declararse, revocándose la sentencia recurrida.”