NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

CUANDO EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD HA OBSERVADO LA COMPRAVENTA POR RAZONES DE ESTAR MAL RELACIONADO LOS PORCENTAJES DEL DERECHO PROINDIVISO, NO PUEDE DECLARARSE NULA.

“El sublite de que se conoce en grado se contrae, a la validez de la pretensión de nulidad incoada con la demanda, pues mientras el demandante sostiene como fundamento de su pretensión que no se puede transferir el dominio de una cosa de la que no se es dueño, el Juez Aguo, fundamenta en su resolución, que según los hechos planteados en la demanda, no se configura ninguno de los requisitos de nulidad establecidos por la ley, por lo cual la demanda es improponible.

Según nuestra jurisprudencia, la facultad que tiene el juzgador para decidir sobre la nulidad absoluta, está sujeto a tres circunstancias: Que la nulidad aparezca de manifiesto en la celebración del acto o contrato; que en el curso del juicio se haya alegado el acto y contrato como originario de derechos u obligaciones para las partes; y que al litigio concurran todos los que han intervenido en la celebración del acto, para que se respete el principio general que enseña que la declaración de nulidad del acto o contrato no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron.... Revista de Derecho Civil, año 2003, pág. 468.- Con relación al último punto, la doctrina señala además que deben de intervenir en el proceso todos a los que la nulidad afecte o pueda afectarle en sus derechos.

Ahora bien, al examinar los hechos planteados en la demanda, se advierte que el problema que suscitó la promoción del presente proceso de nulidad, deviene del hecho que la compraventa otorgada por el señor FERMIN ANTONIO C. M, a favor de la demandante señora MAYRA EVELIN H. DE D, se encuentra observada por el Registro de la propiedad de este departamento, en virtud que, según el mismo Registro, se han relacionado mal los porcentajes de derecho proindiviso en las ventas de derecho inscritas a los números […] del libro […] de propiedad y […] del libro […] de propiedad, en donde en esta última se relaciona que las señoras ANA MARISOL Q. L, Y PATRICIA LISSETTE Q. L, en ese entonces menores de edad, son dueñas de dos terceras partes, cuando en realidad son dueñas de dos cuartas partes.

Se advierte además, que a partir de la venta por utilidad y necesidad de estos últimos derechos a favor del señor JOSE OCTAVIO D. Q, se han realizado varias ventas de los derechos proindivisos que recaen en el inmueble relacionado en la demanda, hasta llegar al título del señor FERMIN ANTONIO C. M, habiéndose arrastrado registralmente ese error en el porcentaje de los derechos hasta llegar a la venta de la actual demandante, en donde aquél le vende a ésta, del inmueble general, una porción de mil setenta y uno punto cuarenta y ocho metros cuadrados, en la que por cierto, según certificación extractada de dicha venta agregada en autos, aparece que el mencionado señor, es dueño de un cien por ciento de derecho propiedad; sin embargo, la señora MAIRA EVELIN H. DE D, en la demanda incoada, no pide la nulidad de la venta otorgada a su favor, sino la nulidad de la compraventa inscrita a favor de su vendedor, la cual fue otorgada por los señores JOSE OCTAVIO D. Q, JOSE ERNESTO F. D, Y MARTA LILIAN A. DE D, a favor del señor C. M, inscrita al número […] del libro […], trasladada al sistema de folio real automatizado según matricula [...] de propiedad, pidiendo además la cancelación de dicha inscripción.

Que esta Cámara comparte el criterio sustentado por el juez Aquo, en el sentido que la venta que se pretende anular cumple con todos los requisitos de existencia y validez, no obstante el Registro de la propiedad de este departamento hace constar una restricción del inmueble, consistente en que el señor WILLIAM ALFREDO Q. S, es dueño de la cuarta parte del inmueble, por haberse ampliado la declaratoria de herederos del causante ALFREDO Q. P, lo cual consta en la certificación literal agregada de fs. 36 a 39 p.p. y que asimismo, no se configura ninguno de los presupuestos requeridos por la ley para declarar nulo dicho acto.

De lo anterior se desprende que la demandante, pretende anular la venta últimamente relacionada, es decir la del señor FERMIN ANTONIO C. M, sin alterar las demás ventas que sirven de antecedentes a ésta, las que adolecen del mismo error en los porcentajes, y tampoco la otorgada a su favor; es más, no extiende su pretensión a la venta judicial realizada el día tres de julio de dos mil, por la señora Jueza Segundo de Familia de esta ciudad en virtud del proceso de utilidad y necesidad en donde se vendió, presumiblemente por error, dos terceras partes del inmueble, cuando tuvo que haber vendido dos cuartas partes del mismo, que era el derecho que correspondía a las señoras ANA MARISOL Q. L, Y PATRICIA LISSETTE Q. L, en ese entonces menores de edad; tal error en el porcentaje pudo originarse en el hecho que en un inicio eran tres los herederos declarados del causante ALFREDO Q. P, quien fue el primer dueño, según se relaciona en la demanda, pero posteriormente se amplió dicha declaratoria a favor del Licenciado WILIAM ALFREDO Q. S, siendo cada heredero dueño de una cuarta parte del derecho de propiedad. La venta judicial así realizada podría tipificarse como una venta de cosa ajena, o más bien, una venta de un derecho proindiviso ajeno, que es el que le correspondía al Licenciado WILLIAM ALFREDO Q. S, la que conforme al art. 1619 C.C, es válida y por ende, no es susceptible de anulación.”

LA TRADICIÓN INVÁLIDA NO ESTÁ RECONOCIDA COMO CAUSAL DE NULIDAD

“Nuestra legislación y jurisprudencia sostienen que en el caso de la venta de cosa ajena, no existe obstáculo para que una persona venda una cosa que no le pertenece a la fecha de celebrar un contrato, pues espera adquirirla a fin de cumplir en su oportunidad con la obligación contraída, siendo ésta, según el art. 1627 C.C., la entrega o tradición, así como el saneamiento de la cosa vendida. La Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha considerado, que si el vendedor no es dueño de la cosa que se vende, y sin embargo hace la tradición y entrega de ella al comprador, dicha tradición no produce el efecto de transferir el dominio, pues la ley exige que el tradente sea el dueño de la cosa que entrega. Art. 651 C., de ahí que, la tradición y entrega que haga el vendedor al comprador no perjudica los intereses del verdadero dueño, pues éste conserva su derecho de propiedad, ya que verdaderamente no ha consentido que salga de su patrimonio....Sentencia de las nueve horas quince minutos del veintidós de julio de dos mil ocho, Sala de lo Civil, Corte Suprema de Justicia…… De ahí que, con base a tal criterio, puede afirmarse que a pesar del error en el porcentaje del derecho vendido, la venta otorgada a favor del señor C. M, es válida, pues el derecho del veinticinco por ciento a favor del Licenciado WILIAM ALFREDO Q. S, no pudo haberse transferido, siendo ésa la razón por la que el Registro de la propiedad hace una restricción en el inmueble, en cuanto a la existencia de este derecho, por lo que la parte demandante, tendrá que hacer uso de otra acción para solventar su situación, mas no la de nulidad.

Por otra parte, al pretender el Apoderado de la señora MARIA EVELIN H. DE D, que se anule la venta que sirve de antecedente a la de ésta, se olvida dicho profesional que la venta de su mandante correría la misma suerte, como válidamente lo sostiene el juez Aquo, volviendo el objeto de la pretensión imposible o absurdo, pues no lograría con tal acción inscribir la venta que es de su interés.

En conclusión, al estar en presencia de una venta que se ha otorgado con todas las formalidades de ley, es decir, en donde se han cumplido con todos los requisitos de existencia y de validez; al no adecuarse los hechos planteados en la demanda que fundamentan la pretensión, a ninguna de las causales reconocidas por la ley para declarar la nulidad de un acto o contrato, pues la tradición inválida no está reconocida como tal; y al ser el objeto de la pretensión imposible o absurdo para los fines que persiguen, resulta que no se cumplen los presupuestos necesarios para que prospere la pretensión de Nulidad absoluta ni la de cancelación de inscripción, invocada por la parte actora en su demanda con relación a la compraventa inscrita a favor del señor FERMIN ANTONIO C. M, siendo por consiguiente procedente confirmar la improponibilidad declarada por el juez Aquo, sin especial condenación en costas en vista que aún no hay parte contraria.”

NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

CUANDO EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD HA OBSERVADO LA COMPRAVENTA POR RAZONES DE ESTAR MAL RELACIONADO LOS PORCENTAJES DEL DERECHO PROINDIVISO, NO PUEDE DECLARARSE NULA.

“El sublite de que se conoce en grado se contrae, a la validez de la pretensión de nulidad incoada con la demanda, pues mientras el demandante sostiene como fundamento de su pretensión que no se puede transferir el dominio de una cosa de la que no se es dueño, el Juez Aguo, fundamenta en su resolución, que según los hechos planteados en la demanda, no se configura ninguno de los requisitos de nulidad establecidos por la ley, por lo cual la demanda es improponible.

Según nuestra jurisprudencia, la facultad que tiene el juzgador para decidir sobre la nulidad absoluta, está sujeto a tres circunstancias: Que la nulidad aparezca de manifiesto en la celebración del acto o contrato; que en el curso del juicio se haya alegado el acto y contrato como originario de derechos u obligaciones para las partes; y que al litigio concurran todos los que han intervenido en la celebración del acto, para que se respete el principio general que enseña que la declaración de nulidad del acto o contrato no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron.... Revista de Derecho Civil, año 2003, pág. 468.- Con relación al último punto, la doctrina señala además que deben de intervenir en el proceso todos a los que la nulidad afecte o pueda afectarle en sus derechos.

Ahora bien, al examinar los hechos planteados en la demanda, se advierte que el problema que suscitó la promoción del presente proceso de nulidad, deviene del hecho que la compraventa otorgada por el señor FERMIN ANTONIO C. M, a favor de la demandante señora MAYRA EVELIN H. DE D, se encuentra observada por el Registro de la propiedad de este departamento, en virtud que, según el mismo Registro, se han relacionado mal los porcentajes de derecho proindiviso en las ventas de derecho inscritas a los números […] del libro […] de propiedad y […] del libro […] de propiedad, en donde en esta última se relaciona que las señoras ANA MARISOL Q. L, Y PATRICIA LISSETTE Q. L, en ese entonces menores de edad, son dueñas de dos terceras partes, cuando en realidad son dueñas de dos cuartas partes.

Se advierte además, que a partir de la venta por utilidad y necesidad de estos últimos derechos a favor del señor JOSE OCTAVIO D. Q, se han realizado varias ventas de los derechos proindivisos que recaen en el inmueble relacionado en la demanda, hasta llegar al título del señor FERMIN ANTONIO C. M, habiéndose arrastrado registralmente ese error en el porcentaje de los derechos hasta llegar a la venta de la actual demandante, en donde aquél le vende a ésta, del inmueble general, una porción de mil setenta y uno punto cuarenta y ocho metros cuadrados, en la que por cierto, según certificación extractada de dicha venta agregada en autos, aparece que el mencionado señor, es dueño de un cien por ciento de derecho propiedad; sin embargo, la señora MAIRA EVELIN H. DE D, en la demanda incoada, no pide la nulidad de la venta otorgada a su favor, sino la nulidad de la compraventa inscrita a favor de su vendedor, la cual fue otorgada por los señores JOSE OCTAVIO D. Q, JOSE ERNESTO F. D, Y MARTA LILIAN A. DE D, a favor del señor C. M, inscrita al número […] del libro […], trasladada al sistema de folio real automatizado según matricula [...] de propiedad, pidiendo además la cancelación de dicha inscripción.

Que esta Cámara comparte el criterio sustentado por el juez Aquo, en el sentido que la venta que se pretende anular cumple con todos los requisitos de existencia y validez, no obstante el Registro de la propiedad de este departamento hace constar una restricción del inmueble, consistente en que el señor WILLIAM ALFREDO Q. S, es dueño de la cuarta parte del inmueble, por haberse ampliado la declaratoria de herederos del causante ALFREDO Q. P, lo cual consta en la certificación literal agregada de fs. 36 a 39 p.p. y que asimismo, no se configura ninguno de los presupuestos requeridos por la ley para declarar nulo dicho acto.

De lo anterior se desprende que la demandante, pretende anular la venta últimamente relacionada, es decir la del señor FERMIN ANTONIO C. M, sin alterar las demás ventas que sirven de antecedentes a ésta, las que adolecen del mismo error en los porcentajes, y tampoco la otorgada a su favor; es más, no extiende su pretensión a la venta judicial realizada el día tres de julio de dos mil, por la señora Jueza Segundo de Familia de esta ciudad en virtud del proceso de utilidad y necesidad en donde se vendió, presumiblemente por error, dos terceras partes del inmueble, cuando tuvo que haber vendido dos cuartas partes del mismo, que era el derecho que correspondía a las señoras ANA MARISOL Q. L, Y PATRICIA LISSETTE Q. L, en ese entonces menores de edad; tal error en el porcentaje pudo originarse en el hecho que en un inicio eran tres los herederos declarados del causante ALFREDO Q. P, quien fue el primer dueño, según se relaciona en la demanda, pero posteriormente se amplió dicha declaratoria a favor del Licenciado WILIAM ALFREDO Q. S, siendo cada heredero dueño de una cuarta parte del derecho de propiedad. La venta judicial así realizada podría tipificarse como una venta de cosa ajena, o más bien, una venta de un derecho proindiviso ajeno, que es el que le correspondía al Licenciado WILLIAM ALFREDO Q. S, la que conforme al art. 1619 C.C, es válida y por ende, no es susceptible de anulación.”

LA TRADICIÓN INVÁLIDA NO ESTÁ RECONOCIDA COMO CAUSAL DE NULIDAD

“Nuestra legislación y jurisprudencia sostienen que en el caso de la venta de cosa ajena, no existe obstáculo para que una persona venda una cosa que no le pertenece a la fecha de celebrar un contrato, pues espera adquirirla a fin de cumplir en su oportunidad con la obligación contraída, siendo ésta, según el art. 1627 C.C., la entrega o tradición, así como el saneamiento de la cosa vendida. La Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha considerado, que si el vendedor no es dueño de la cosa que se vende, y sin embargo hace la tradición y entrega de ella al comprador, dicha tradición no produce el efecto de transferir el dominio, pues la ley exige que el tradente sea el dueño de la cosa que entrega. Art. 651 C., de ahí que, la tradición y entrega que haga el vendedor al comprador no perjudica los intereses del verdadero dueño, pues éste conserva su derecho de propiedad, ya que verdaderamente no ha consentido que salga de su patrimonio....Sentencia de las nueve horas quince minutos del veintidós de julio de dos mil ocho, Sala de lo Civil, Corte Suprema de Justicia…… De ahí que, con base a tal criterio, puede afirmarse que a pesar del error en el porcentaje del derecho vendido, la venta otorgada a favor del señor C. M, es válida, pues el derecho del veinticinco por ciento a favor del Licenciado WILIAM ALFREDO Q. S, no pudo haberse transferido, siendo ésa la razón por la que el Registro de la propiedad hace una restricción en el inmueble, en cuanto a la existencia de este derecho, por lo que la parte demandante, tendrá que hacer uso de otra acción para solventar su situación, mas no la de nulidad.

Por otra parte, al pretender el Apoderado de la señora MARIA EVELIN H. DE D, que se anule la venta que sirve de antecedente a la de ésta, se olvida dicho profesional que la venta de su mandante correría la misma suerte, como válidamente lo sostiene el juez Aquo, volviendo el objeto de la pretensión imposible o absurdo, pues no lograría con tal acción inscribir la venta que es de su interés.

En conclusión, al estar en presencia de una venta que se ha otorgado con todas las formalidades de ley, es decir, en donde se han cumplido con todos los requisitos de existencia y de validez; al no adecuarse los hechos planteados en la demanda que fundamentan la pretensión, a ninguna de las causales reconocidas por la ley para declarar la nulidad de un acto o contrato, pues la tradición inválida no está reconocida como tal; y al ser el objeto de la pretensión imposible o absurdo para los fines que persiguen, resulta que no se cumplen los presupuestos necesarios para que prospere la pretensión de Nulidad absoluta ni la de cancelación de inscripción, invocada por la parte actora en su demanda con relación a la compraventa inscrita a favor del señor FERMIN ANTONIO C. M, siendo por consiguiente procedente confirmar la improponibilidad declarada por el juez Aquo, sin especial condenación en costas en vista que aún no hay parte contraria.”