PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
PROCEDE CASAR LA SENTENCIA, PUES EN ATENCIÓN A ESTE PRINCIPIO, NO ES POSIBLE MANTENER CON VIDA LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN REGISTRAL POR UNA OMISIÓN DEL ACTOR EN EL PETITIO, ESTANDO VICIADO DE NULIDAD ABSOLUTA SUS CORRESPONDIENTES ANTECEDENTES
“El Art. 695 Inciso 1° del Código Civil establece lo siguiente: "Ninguna inscripción se hará en el Registro, sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo Registro, que la persona que constituye o transfiere el derecho, tiene facultad para ello."
Y el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, literalmente dice: "De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentes en el registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones—.
La violación de ley, como submotivo de casación se configura, cuando se omiten los preceptos legales que debieron ser aplicados al caso en litigio, habiéndose hecho una falsa elección de otras normas.
El punto medular que alega el recurrente es que habiendo declarado la nulidad de las dos escrituras de compraventa y cancelado sus respectivas inscripciones registrales, procedía como consecuencia jurídica declarar lo mismo con la subsiguiente escritura pública que era resultado de las dos anteriores escrituras.
Así las cosas, esta Sala, advierte que ambas disposiciones se encuentran vinculadas estrechamente al Principio de Tracto Sucesivo, que es un Principio Registral.
En ese pensamiento, el Principio de Tracto Sucesivo, tiene la apertura de permitir una ordenación registral fundamental derivada de la lógica atinente al caso particular.
El ámbito de aplicación de los principios registrales posee una apertura particularmente amplia, basta con mencionar la legislación inherente al Registro de la Propiedad.
La multiplicidad de casos en materia registral hace que se perfilen innumerables problemas con las correspondientes consecuencias procesales merecedoras de atención, como en el sub lite.
La Ley establece límites estrictos sobre las sanciones legales impuestas a los actos celebrados con omisiones legales, así como también tos títulos que deben inscribirse y de la forma en que deben hacerse, al igual que la cancelación de las inscripciones.
El recurrente aduce que hay una violentación de dicho principio, sin embargo, esta Sala, rechaza como tal, la concepción del impetrante, en el sentido, que para constituir la formulación de una pretensión procesal, se deben dar todos los requisitos que la Ley exige.
Sin embargo, en el sub examine, es evidente identificar el orden de precedencia en la cual se otorgaron las escrituras públicas hoy nulas, así como también sus inscripciones registrales.
Precisamente la constitución de dicha situación, hace posible valer el Principio de Tracto Sucesivo, pues no es posible mantener con vida la última inscripción registral por una omisión en el petitio, estando viciada de nulidad absoluta sus correspondientes antecedentes.
La perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades de dominio, de la cual habla el Art. 43 Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, perdería su fundamentación, al darle al carácter ritualista del juzgador, la razón.
En consecuencia, y siendo que el Tribunal Ad-quem, está cometiendo la infracción alegada, esto es, violación de ley, es procedente casar la sentencia por este sub motivo, y así habrá que declararlo.
VI. En virtud de lo anterior, la Sala convertida en tribunal de instancia procederá a pronunciar la sentencia correspondiente, con fundamento en la Ley de Casación.
JUSTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA.
[...]
Siendo este instrumento en el cual culmina la cadena de tracto sucesivo agosto de dos mil siete ante los oficios del Notario […], y como consecuencia del mismo, las siguientes dos ventas del referido inmueble.
En la primera Instancia se determinó que dicho instrumento público no fue otorgado por el señor […] a favor del señor […], pues se probó mediante oficio de la Sección de Notariado, que en la fecha del otorgamiento de esa escritura, fue asentada en un Libro de Protocolo que no existía, lo que llevó a determinar que se trataba de una evidente inexistencia de dicho acto.
Ahora bien, la idea fundamental que en este punto tiene presente esta Sala es:
El recurrente plantea que la confirmación _del punto “G” por parte del Tribunal Ad-quem, en la cual declara inepta la pretensión promovida contra el último de tos demandados señor […], de cancelar la inscripción de la venta que se otorgó a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, ante los oficios de la Notario […], e inscrita bajo la Matrícula […] Asiento [...] del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente de Ahuachapán, es una vulneración a los Arts. 695 inc.1° C.C. y 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad.-
La Cámara confirmó dicho punto porque el actor no pidió expresamente que se declarara la nulidad de esa última escritura, en la cual, recae la eventualidad de ser la última en su otorgamiento.
Y si no pidió dicha nulidad no era viable acceder a la cancelación de su misma inscripción registral -dijo el Ad quem-
Esto revela, que en caso de que así fuera, sería hacer padecer al actor de un complejo panorama si no se accede a la petición contenida en el escrito de interposición del recurso, por lo que en base al Art. 1553 C.C., y Art. 1299 Pr. C., es procedente ordenar la nulidad de la escritura otorgada a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, otorgada por el señor […] a favor del señor […], como condición sine quanon para que proceda la circunstancia prevista en el Art. 732 inc. 2° del Código Civil, esto es, es procedente la cancelación ya sea total o parcialmente: cuando se declare la nulidad judicialmente, todo o en parte, del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción."