JUICIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ABANDONO DE HECHO DEL INMUEBLE ANTES DE LA FINALIZACIÓN DEL PLAZO

CONFIGURACIÓN DE VIOLACIÓN DE LEY, AL APLICAR UNA DISPOSICIÓN DISTINTA AL SUPUESTO DE ABANDONO DE HECHO Y LA INEXISTENCIA DE MORA AL MOMENTO DE PRODUCIRSE EL ABANDONO DEL INMUEBLE  

“Manifiesta el recurrente, que la Cámara no aplicó al caso concreto la regla del art. 1360 c.c., es decir, que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, lo que faculta al otro contratante, pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso, pues a su juicio era ésta la norma a observarse para resolver el punto controvertido [...]

El Art. 1360 del Código Civil a la letra dice: ""En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.""""""

La violación de ley, como submotivo de casación se configura, cuando se omiten los preceptos legales que debieron ser aplicados al caso en litigio, habiéndose hecho una falsa elección de otras normas.

Sobre lo dicho por el Tribunal Ad-quem, que según las pretensiones de la actora en su demanda, ésta solicitó la terminación o cesación del contrato y la desocupación del inmueble arrendado, fundamentándose en la mora por parte de la sociedad demandada, en el pago de lo reclamado, y que dichas pretensiones operan previa constitución en mora de entregar la cosa y de pagar la renta, según lo disponen los Arts. 1791 y 1765 C.C., sobre dicha consideración, esta Sala estima que en relación a las distintas acciones que formula la parte actora, es de suma importancia señalar que en la demanda se han suscitado dos tipos de acciones: en primer lugar, la terminación del contrato, y en segundo lugar: el incumplimiento de las cláusulas IV y VII del contrato de arrendamiento, en la cual se establecían las actuaciones a seguir en caso de desocupar el inmueble arrendado antes del vencimiento del plazo, por instrucciones de su casa matriz, y en cuanto a la mora en el pago de una de las mensualidades pactadas, respectivamente, y sobre estas circunstancias que concurren, a la actora le asiste el derecho de pedir la terminación del contrato y el cumplimiento de lo pactado de acuerdo a lo que dispone el Art. 1360 inc. 2° C.C.

En ese mismo pensamiento, esta Sala observa que la parte Actora ha solicitado la terminación del contrato bajo el supuesto que regula el Art. 1360 C.C. y no bajo el supuesto que regula el Art. 1765 C; que fue aplicado por el Ad quem y que opera bajo otro contexto legal habitual, no así el caso sub lite, en el que hubo ABANDONO antes del plazo expresamente establecido y aún más, en el que NO existía MORA al momento del abandono de hecho del inmueble, por el contrario, la demandada Sociedad CEMEX se encontraba en términos de solvencia económica con la Sociedad actora Guillén y Asociados.

Es a fecha posterior del abandono de hecho del inmueble -sin ningún aviso-, el dieciséis de julio de dos mil, que se empezó a registrar la mora, hasta la finalización del plazo pactado, es decir hasta el quince de octubre de dos mil uno, fechas en las cuales, la Actora exige el pago de los cánones de arrendamiento, esto es, en base al incumplimiento de las cláusulas contractuales del arrendamiento celebrado entre ambas partes el quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho.

Dichos motivos, el abandono de hecho y el no existir mora al momento en que se produjo el abandono del inmueble, pone en relieve que en lo sustancial del caso, éste no se encuentra bajo los parámetros que esgrime el Art. 1765 C; motivos por los cuales es procedente casar la sentencia venida en apelación, pues aunque no se hicieron las dos reconvenciones previas que el supuesto exige, en el sub lite, el deudor no había incurrido previamente en un comportamiento en infracción a lo debido, -llámese mora- por lo cual, el sub examine no se encuadra bajo las condiciones reguladas en dicha disposición y porque, como se dijo la demandante no ha solicitado la terminación del contrato bajo el supuesto que regula el Art. 1765 CC., sino por el contrario, en la demanda expresamente se pide la terminación del mismo bajo el supuesto del Art. 1360 C.C.

Lo anterior deja en evidencia, que el Ad quem -efectivamente- no aplicó el precepto legal que se dice vulnerado, en base a las facultades inherentes en el contrato de arrendamiento -objeto de la pretensión en el sub examine- por lo que se torna procedente la vía justificada en el Art. 1360 C.C. En consecuencia, y siendo que el Tribunal Ad-quem, está cometiendo la infracción alegada, esto es, la violación de ley, es procedente casar la sentencia por este sub motivo, y así habrá que declararlo.

Asimismo en relación al mismo submotivo, la impetrante alegó la infracción del Art. 1773 C.C, el cual a la letra dice: "No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente: El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes. Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente".

Esta Sala considera que, esta disposición establecida en el Capitulo VI nominada bajo el acápite "Reglas Particulares relativas al Arrendamiento de Predios Rústicos", el cual se pronuncia expresamente cuando no se ha fijado plazo en el contrato de arrendamiento, situación ajena a la del sub lite, en la que si se encuentra plazo del arriendo de manera expresa y terminante, por lo que se declarará que no ha lugar a casar la sentencia recurrida, por éste último precepto legal."

PROCEDE CONDENAR A LA SOCIEDAD DEMANDADA POR EL ABANDONADO DE HECHO DEL INMUEBLE ARRENDADO Y COMO CONSECUENCIA, EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES ADEUDADOS

"VII. En virtud de lo anterior, la Sala convertida en tribunal de instancia procederá a pronunciar la sentencia correspondiente, con fundamento en la Ley de Casación.

JUSTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA.

El trece de diciembre de dos mil uno, la Licenciada […] actuando en su calidad de apoderada general judicial de la Sociedad [...], promueve en nombre y representación de la misma, juicio sumario mercantil de terminación de contrato y desocupación de inmueble, contra la Sociedad [...], instrumento que fue otorgado en San Salvador, a las diecinueve horas del quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho, por [la sociedad demandante] a favor de [la sociedad demandada]

La Sociedad Mercantil [...], dio en arrendamiento con promesa de venta, un inmueble de una extensión total de CINCO MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS, TREINTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS, sito en […] jurisdicción de Acajutla, Departamento de Sonsonate, inmueble rústico, que ahora es bodega industrial.

La parte actora ha presentado junto con la demanda, testimonio del contrato […] en el cual ambas partes acordaron el precio total del arrendamiento de UN MILLÓN QUINIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS COLONES Y como forma de pago: 1) Primer Año: Tres Cuotas de CIENTO SESENTA MIL COLONES CADA UNA, de la siguiente forma: a) 160,000 colones a la firma de la escritura; b) 160,000 colones dentro de los 15 días posteriores a la firma de la escritura y c) 160,000 colones dentro de 1 mes a partir de la firma de dicha escritura; 2) Segundo Año: 12 cuotas de 42,000 colones cada una; y 3) Tercer Año: 12 Cuotas de 44,100 colones cada una.

A fs. […], aparece agregado el peritaje efectuado en los registros, asientos y documentos contables de la Sociedad demandada, en concepto total de cánones de arrendamiento, y de manera especial, se refleja el último pago efectuado a la demandada, el cual se efectuó el veintitrés de junio de dos mil  correspondiente del período del 16 de junio de 2000 al 15 de julio de 2000.

Esta Sala reconoce que dichas fechas revelan de manera significativa el orden formal de carácter financiero que llevaba la demandada en sus documentos contables, puesto que se cancelaron correctamente los cánones de arrendamiento hasta el 15 de julio de 2000, y fue un día después el 16 de julio de 2000 que se abandonó el inmueble por parte de la demandada.

Así las cosas, en el sub lite, las partes convinieron expresamente la terminación del contrato, con las consecuencias estipuladas en las cláusulas IV) Y VII) del contrato, las cuales se nominan respectivamente, IV) DESOCUPACIÓN ANTES DEL PLAZO Y VII) INFRACCIONES AL CONTRATO, las cuales se transcriben íntegramente así: “”””””””IV) Desocupación antes del Plazo: Es convenido por las partes, que si la Arrendataria desocupa el inmueble arrendado antes del vencimiento del plazo, por instrucciones de su casa matriz de suspender operaciones en El Salvador, deberá éste, dar aviso a el Arrendante de tal situación, con SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN por lo menos, y en éste caso únicamente pagará los cánones de arrendamiento correspondientes a seis meses a partir de la fecha de la respectiva notificación."""VII) INFRACCIONES AL CONTRATO: El incumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato, el utilizar el inmueble a otros fines distintos del indicado, o la mora en el pago de una de las mensualidad es pactadas, hará caducar el plazo y la Arrendante podrá exigir a la Arrendataria la entrega del inmueble, con sus servicios existentes.""".-

Está claro que el incumplimiento a dichas cláusulas dá lugar a hacer uso de las acciones derivadas de la condición resolutoria tácita constituida  en el Art. 1360 C.C.

Al respecto, el Art. 1417 C.C., establece: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella."

La actora ha promovido un proceso sumario mercantil de terminación de contrato, por haberse abandonado el inmueble y como consecuencia de éste, el incumplimiento en el pago de los cánones adeudados, a partir del abandono de hecho, advirtiendo esta Sala, que la Sociedad demandada CEMEX, al momento de dicho abandono, se encontraba solvente con su acreedora.

Ahora bien, la buena fe de la que formalmente se debe vestir cualquier clase de contratos y de la cual se pronuncia el Art. 1417 C, ha sido ajena en el sub examine, pues se reconoce notoriamente, la calidad de la fe de la demandada [...], en su actuación furtiva o clandestina al abandonar el inmueble -sin ningún tipo de aviso- a su acreedora [...], cuando se había pactado de manera diferente, y aún más la trascendencia de la situación de solvencia o liquidez económica en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada misma, al momento del abandono, según se desprende del peritaje […].

La idea fundamental que en este punto tiene presente esta Sala, es la situación sui generis del caso en estudio, y en la cual no encajan idealmente aquellas disposiciones legales que normalmente concurren en aquellos procesos en que se configuran situaciones habituales.

Teniendo en cuenta lo dispuesto, la doctrina define a la condición resolutoria tácita contenida el Art. 1360 C.C., como el hecho futuro e incierto que consiste en el incumplimiento imputable de una obligación emanada de un contrato BILATERAL, del cual depende la extinción de derechos y obligaciones.

Viene a coincidir entonces la doctrina, que el fundamento de dicha condición radica en la equidad, que no es más que la necesidad de la justicia derivada de la interrelación de obligaciones emanadas de un contrato bilateral.

En conclusión de acuerdo a lo dicho en los párrafos anteriores, se ha acreditado por medio de prueba pericial y documental que la demandada [...] ha incumplido con el contrato pactado y por el contrario la misma demandada no ha aportado prueba de la que pudiese estimar la inexistencia de incumplimiento de la obligación.

A mayor abundamiento, sobre la dificultad especial del caso que analizamos, podemos advertir que el abandono del inmueble denunciado por la actora, excedió con mucho a la finalización del plazo establecido, es decir con quince meses de anticipación al plazo contractual. De este modo, era imposible exigir el ritualismo contenido en el Art. 1765 C.C., aunado a la situación de solvencia previo al abandono que no ocasionaba sospecha alguna de situaciones negativas futuras, llámese abandono.

Sobre el petitorio en la demanda, estando ya desocupado el inmueble, no tiene caso ordenar su desocupación.