VICIOS
REDHIBITORIOS
EL DICTAMEN PERICIAL NO ES IDÓNEO NI ÚTIL PARA ESTABLECER EL CONOCIMIENTO
PREVIO DEL DEMANDADO DE LOS VICIOS OCULTOS, Y QUE ES EL QUE DA LUGAR AL RECLAMO DE DAÑOS Y PERJUICIOS
"C.- ERRÓNEA VALORACIÓN Y RECHAZO DE PRUEBA LEGALMENTE ACEPTADA EN EL PROCESO.
a.- RECHAZO DEL PERITAJE JUDICIAL.
i) En este punto dice la
recurrente […],
que el Juez A-quo en la sentencia impugnada decidió
rechazar y no darle validez a la prueba de peritaje realizada por el ingeniero […] juramentado en acta de fs. […], donde se
estableció los puntos sobre los que debía recaer la pericia, y de la lectura
del informe de fs. […] se puede comprobar que dicho profesional cumplió a
cabalidad con lo ordenado, y estableció que sí habían daños en el inmueble, que
eran de gravedad por poner en peligro la estabilidad y estructura del inmueble;
que era necesario repararlos, pues la vivienda era insegura para habitarla y la
existencia de reparaciones indebidas o inadecuadas hechas como soluciones
parciales, no integrales.
ii) Dice que es evidente que en el
breve plazo de cinco días concedido para realizar el peritaje no podía hacerlo
con precisión y amplitud técnica o con los aparatos especializados para
determinar la gravedad y magnitud de los daños, y además no fue eso lo que se
le encomendó hacer, tampoco se le ordenó realizar una evaluación estructural
del inmueble. Por consiguiente, afirma la recurrente que el peritaje debió
haber sido tomado en cuenta, pues la parte demandada jamás demostró que las
afirmaciones del informe fueran falsas o incorrectas.
iii) Asimismo el hecho que el perito
se apoyara en el informe emitido por otro perito del MOP, con el objeto de
comprobar si eran los mismos daños o si las condiciones habían variado con el
tiempo, en base a lo cual determinó que no habían cambiado, y además las
similitudes en la redacción de ambos informes no implica que el perito no sacó
sus propias conclusiones ya que son sustancialmente diferentes, y ello no es
algo prohibido por el Código Procesal Civil y Mercantil ni invalida el
peritaje.
iv) Este tribunal respecto de la
prueba pericial considera que aquella no es más que la actividad procesal, desarrollada en virtud
de encargo judicial, por personas distintas de las partes del proceso,
especialmente calificadas por sus conocimientos técnicos, artísticos o
científicos, mediante la cual se suministran al juzgador argumentos o razones
para la formación del convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción
o entendimiento escapa a las actitudes del común de las personas.
v) Es decir, que cuando la comprobación de los hechos
controvertidos requieren conocimientos técnicos ajenos al saber específicamente
jurídico del Juzgador, éste debe ser auxiliado en la aclaración de esos hechos
por personas que tengan conocimientos especiales en alguna ciencia, arte o
industria, los cuales actúan como auxiliares de la Justicia y contribuyen con
su versión a esclarecer los puntos que requieren conocimientos específicos. En
ese orden de ideas, para que la prueba pericial sea válida, tiene que haber
sido ordenada y decretada en legal forma por el Juez competente, realizada por
personas calificadas, quienes deben hacer una correcta verificación de los
hechos, establecer sus características y modalidades, sus cualidades, su
relación con otros hechos, las causas que lo produjeron y sus efectos para
producir su informe.
vi) El peritaje, es el resultado de la intervención
calificada, transitoria en el proceso, de personas que luego de realizar
determinados actos emiten el dictamen que el Juez ha ordenado como medida para
mejor proveer. Percibidos los hechos por parte de los peritos y rendido su
dictamen sobre su existencia, valor y sus características, técnicas,
científicas o artísticas, suministra el instrumento probatorio para que el juez
conozca el hecho y lo verifique. En razón de ello ese dictamen indudablemente
tiene carácter de prueba. Al respecto, el artículo 375 Inc.
Vii) Para que el juzgador
pueda apartarse de una conclusión técnica tiene que hacerlo dando suficiente
fundamento; pero si el dictamen llena los requisitos de validez y de eficacia
probatoria, en el sentido de que la prueba fue decretada en forma legal, que no
existe norma que la prohíbe, realizada por perito o peritos capaces, que
tomaron posesión de su cargo debidamente y que el dictamen fue presentado
firmado con las formalidades legales, emitido conscientemente, libre de
coacción, violencia, dolo, cohecho o seducción, después de haber realizado
personalmente los estudios del dictamen y utilizado medios legítimos en la
investigación, verificación y calificación sobre el hecho a probar, cuyo
contenido esté debidamente fundado y las conclusiones sean claras, inequívocas,
firmes y convincentes, circunscritas a los puntos planteados, comprendiendo por
supuesto las cuestiones que los peritos consideran como antecedentes, causas o
fundamentos necesarios y ha sido emitido en forma imparcial, libre de objeciones por error, inexactitudes o
excesos, el Juzgador no puede apartarse de las conclusiones a las que los expertos
hubieren arribado. Sobre el contenido del dictamen pericial el Art.
viii) Este tribunal respecto de la
audiencia probatoria y de la lectura de la sentencia se constata que el señor
Juez A-quo no ha rechazado dicho peritaje pues fue admitido en audiencia
preparatoria y se practicó según el informe pericial rendido por el ingeniero […]
que corre agregado de fs. […], sino que al hacer la valoración decidió no darle
valor probatorio y resolvió: “…no aporta ningún elemento de prueba en virtud de
que en el mismo expone que realizó una
inspección técnica en el mismo expone que realizó un procedimiento para llevar
a cabo un levantamiento general de daños, pero tal procedimiento nunca se hizo,
desvirtuando completamente el contenido del dictamen pericial, lo que se probó
con la misma declaración del ingeniero […] cuando manifestó que el informe lo
realizó con la simple vista u observación visual, que no era suficiente para la
evaluación de daños la observación visual, que no siguió el método para la
captura de los daños estructurales, y por último las conclusiones o
valorizaciones de gravedad se baso en la experiencia, por ello, el contenido
del dictamen no tiene soporte técnico y no aportó prueba alguna en cuanto al
hecho controvertido de los vicios ocultos y por otra parte el ingeniero […] baso
sus conclusiones en un informe técnico dado con anterioridad al Ministerio de
Obras Públicas cuando dicho informe no debió haberlo tomado en cuenta el perito
por no haberse producido dicha prueba en el proceso, sino que debió haber hecho
el procedimiento propio y sacar sus propias conclusiones. Dijo también que en
base a la sana critica se puede tomar un elemento en el sentido de que el
perito dijo que había hecho otros informes con solo la vista y la observación y
su experiencia podía determinar y dar informes, lo que es rescatable en cuanto
a que determinó que si habían daños basado en la experiencia que tiene, lo que
constituye un indicio junto con las otras pruebas.”
ix) En el caso de autos, consta en
acta de fs. […] la juramentación del perito ingeniero […], en la cual se le
encomendó realizar un peritaje en el inmueble objeto del proceso, y de la de
misma se constata que la pericia recaería en determinar “si hay o no daños, la
gravedad de estos, sobre la necesidad de reparar y la existencia de una
reparación indebida”, por consiguiente, el perito estaba en libertad de
realizar su peritaje de acuerdo a las reglas de la ciencia que conoce, sin que
se le pueda exigir apegarse a un método específico para la evaluación de daños
y para la recolección de datos, tampoco se hizo alusión a qué aparatos debía
utilizar para efectuar su dictamen, no se le ordenó hacer un levantamiento
general de daños, ni se le prohibió tomar como elemento de comparación otros
peritajes, con el fin de establecer si aquellos daños se encontraban en las
mismas condiciones, y ello no implica que no haya realizado sus propias
conclusiones, sino que entre éstas constató los mismos daños, por lo que, este
tribunal estima que el peritaje de que se trata es válido.
x) Ahora bien, el recurrente alega que dicho medio
probatorio es determinante para establecer los daños y perjuicios que se
reclaman, y en este sentido, el Art.
xi) Conocer según el Diccionario Enciclopédico El Pequeño
Larousse Ilustrado, significa: “Tener información, por el ejercicio de las
facultades intelectuales, de la naturaleza, cualidades y relaciones de las
cosas.” y sobre esto, al examinar el peritaje de fs. […], en las conclusiones
el perito determinó que en el inmueble existen reparaciones concebidas como
soluciones parciales y no integrales, sin embargo, con el contenido de este
peritaje no se puede establecer que el [demandado] realizó u ordenó dichas
reparaciones indebidas, y deducir que por esta razón estaba conciente de los
deterioros del inmueble, y no los declaró a fin de ocultarlos; pues este tipo
de hechos requieren su comprobación por otros medios de prueba, por
consiguiente, el dictamen pericial no es idóneo ni útil para establecer el
conocimiento previo del demandado, y que es el que da lugar a reclamar daños y
perjuicios, por lo que deberemos desestimar este agravio."
IMPOSIBILIDAD DE DEDUCIR DE LA CERTIFICACIÓN MUNICIPAL DONDE
CONSTA LA FALTA DE SOLICITUD DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN DE PARTE DEL DEMANDADO, QUE ÉSTE HAYA HECHO REPARACIONES DE MANERA OCULTA AL INMUEBLE
"b.- DE LA CERTIFICACIÓN DEL DISTRITO CUATRO DE LA ALCALDÍA MUNICIPAL DE SAN SALVADOR.
i) Dice la recurrente […] que el señor Juez de la
causa consideró que la certificación del Distrito cuatro de la Alcaldía
Municipal de San Salvador, no probaba la mala fe del vendedor, que no aportaba
ningún elemento probatorio respecto de que el demandado haya hecho reparaciones
y el ocultamiento de los daños de la casa,
con el objeto de venderla, y que lo único que comprobaba es que el
demandado no pidió permiso de construcción a la alcaldía.
ii) Agrega que la certificación demuestra que el demandado
debió haber ordenado las reparaciones de los daños encontrados, tenía pleno
conocimiento, y no comunicó a la autoridad correspondiente al momento de
realizarlas de forma oculta, ello demuestra la mala fe de parte del [demandado],
y es otro indicio que robustece las presunciones judiciales, pone en evidencia
la actuación de ocultar las reparaciones con conocimiento de su parte, por
tanto, a la certificación no se le dio el valor probatorio que debía dársele,
en cuanto a la mala fe del vendedor.
iii)
Habiendo presentado la parte actora en apoyo de su pretensión prueba documental,
es necesario referirnos a ella, y al respecto tenemos que existe una
clasificación bipartita de los mismos, según nuestro Código Procesal Civil y
Mercantil, que los divide en públicos y privados, según sea el carácter de las
personas que le confieren certeza, siendo que en el caso de autos la prueba
instrumental presentada por la demandante, consiste en documentos públicos, por
lo que se torna necesario analizar los mismos; y al respecto tenemos que son
aquéllos expedidos por notario y por autoridad o funcionario público en el
ejercicio de sus funciones, Art.
iv) El señor Juez A-quo en la sentencia expresó:
“…en este caso solo se presentó una certificación del distrito cuatro de la
Alcaldía Municipal de San Salvador, pero dicho documento por sí solo no aporta
ningún elemento probatorio, ya que debió aportarse prueba complementaria con la
cual se estableciera que el vendedor había hecho trabajos de reparación o de
ocultación de los daños de la casa, con el objeto de poderla vender, pero tal
certificación lo único que prueba es que no se pidió permiso de construcción
por el vendedor de la casa, [demandado], y por esa omisión lo que produce es
una multa administrativa, pero no prueba de ninguna manera otra cosa.”
v)
Esta Cámara estima que del documento de
fs. […] únicamente consta que el veintisiete de febrero de dos mil doce la
Alcaldía Municipal de San Salvador, verificó en los ingresos de trámites de
permisos de construcción desde el año dos mil cuatro, y no aparece ningún
trámite de esta naturaleza por parte del [demandado], y el apelante pretende que
la Cámara deduzca de dicho documento un hecho que no consta en el mismo, es
decir, que el demandado haya hecho reparaciones de manera oculta, por tanto,
este tribunal comparte el criterio del señor Juez A-quo en la valoración de
dicho documento, debiendo desestimarse este agravio."
EL RECONOCIMIENTO JUDICIAL ES PERTINENTE Y ÚTIL PARA ESTABLECER LA EXISTENCIA DE LOS VICIOS OCULTOS, PERO NO PARA PROBAR QUE EL DEMANDADO HAYA ACTUADO DE MALA FE CON CONOCIMIENTO PREVIO DE LOS MISMOS
"c.- DEL RECONOCIMIENTO JUDICIAL.
i) Señala la recurrente […] que si bien el señor Juez A-quo tomó como base principal el reconocimiento judicial para declarar la existencia de los vicios ocultos, no lo tomó en cuenta ni lo valoró en su dimensión completa, ya que no mencionó en la sentencia el muro de la fachada de enfrente de la casa, el cual evidencia daños y reparaciones ineficientes, los agrietamientos de los pisos en diversas zonas de la casa, tanto en los antiguos como en el nuevo de cerámica, los cuales se sienten huecos y están en el aire por socavamientos según lo expresado por todos los peritos.
ii)
Añade que el señor Juez en la sentencia solo se refirió a los daños en la zona
de la solera del lado norte de la casa, pero nada dice de los otros daños y
reparaciones del resto del inmueble, que constató en el acta de reconocimiento
de fs. […].
iii)
Dice además el apelante que no es lógica la posición del Juez en cuanto a que
el demandado no pudo haber tenido conocimiento de los daños y reparaciones por
ser médico y no ingeniero, esa no fue la tesis de la parte actora, sino que
tuvo forzosamente que conocerlos por ser el único dueño durante 34 años, por
consiguiente, es evidente que el reconocimiento judicial de fs. […], no fue
tomado en su real concepto habiéndose valorado de forma inadecuada y parcial lo
que llevó al señor Juez A-quo a desestimar la pretensión en cuanto a la
indemnización por daños y perjuicios consistente en lucro cesante y daño
emergente, por ello, pide que se modifique la sentencia venida en apelación y
se declare ha lugar la indemnización en base al Art.
iv)
Este tribunal estima conveniente recordar que el Art. 390 Inc.
v)
Es el reconocimiento judicial el único medio de prueba que sitúa al juez en
contacto directo con los hechos, no es lo mismo, por ejemplo, que un testigo o
un perito le relaten al juez el mal olor que desprende una industria próxima a
que el juez lo perciba con su propio olfato. El objeto del reconocimiento
judicial son los lugares, objetos o personas, para el caso, el que nos interesa
es el reconocimiento de lugares que atiende normalmente a los vestigios dejados
por una cosa o a la cosa en una determinada disposición o situación.
vi)
Se trata en este caso de determinar, en conexión con la afirmación de hechos
controvertidos, utilizando los sentidos, determinadas circunstancias de una o
varias cosas, en el sentido amplio del término, puestas en un determinado
contexto físico. Los lugares deben ser entendidos como “sitios o parajes”, lo
que implica que no se trate de percepción externa de cosas u objetos, sino de
esas mismas cosas u objetos (sean muebles o inmuebles) en una determinada
situación, porque la controversia en los hechos se refiere precisamente a tal
situación y no a la cosa u objeto en sí mismo.
vii)
Procede este medio probatorio cuando es necesario que el juez verifique por la
apreciación de los sentidos, el estado en que ha quedado un lugar tras una
inundación, la situación de los linderos de una finca, o los daños provocados
en una cosecha, etc., lo que se reconoce no es el agua o los linderos, sino
estos objetos en una determinada situación para poder determinar una afirmación
de hecho de las partes. En este orden de ideas, el contenido del acta de
reconocimiento judicial, es la apreciación subjetiva del juez de datos o
circunstancias de relevancia para el pleito, de modo que lo que recogerá son,
precisamente las apreciaciones del juez, que es el único que puede percibir las
exterioridades del lugar, objeto o persona a reconocer, pues es éste el objeto
y la naturaleza de este medio de prueba. Art. 395 Ord. 4° C.Pr.C.M. El
reconocimiento judicial debe ser valorado conforme a las reglas de la sana
crítica según lo dispuesto en el Art.
viii)
En el acta de fs. […] al realizar el reconocimiento
judicial el señor Juez A-quo, comprobó una serie de daños que en la misma
relata, así: “…dos columnas de hierro sin concreto que salen de la línea de
construcción de la casa específicamente en la zona de la solera; que entre el
piso de la casa y el suelo existe un espacio aproximado de diez centímetros, sin
que se pueda especificar quien las hizo, cuando y como sucedieron… existe
una pared construida por una parte de ladrillo de saltex y otra de piedra,
estando dañada la viga que está sobre dicho muro, estando dañada también la
colindancia con la casa del vecino…, pues solo ha sido repellada, dentro de la
casa el plafón ubicado en la entrada se encuentra agrietado, además se
presentan grietas en la entrada principal contiguo a la columna, de donde
existe también por una parte piso cerámico al parecer más reciente, pero el
piso al parecer más antiguo, presenta dos escalones de una escalera que
presentan sonidos a parecer de estar huecos,…, existen rajaduras en el piso, lo
cual así se constató, de igual forma uno de los baños sanitarios presentan
grietas en la pared de azulejos y continúan en la pared. Sobre la biga antes
señalada al frente de ésta estando el piso agrietado y algunos ladrillos
flojos. Lo anterior ha sido constatado por el suscrito juez, verificando la
existencia de algunos daños, aclarando que no puede especificar la
envergadura de éstos, quien los hizo,
cómo y a partir de cuándo.” […]
ix) En la sentencia impugnada el Juez de la causa hizo
la valoración respectiva y manifestó:
“…se corrobora y arroja indicios que los daños que este juzgador
constató en el reconocimiento judicial, y que describieron los testigos, son
los mismos daños que aparecen en la Certificación extendida por el Juzgado
Segundo de lo Civil y Mercantil de esta Ciudad, en lo que respecta al informe
rendido… por el Ingeniero […], por lo
tanto dicha prueba es fehaciente de los hechos que se documentan y en este caso
de los daños de la cosa vendida Raíz que es objeto de los vicios ocultos, y por
lo tanto se establece que son los mismos daños que se han probado con la prueba
testimonial y con el Reconocimiento judicial.”
x)
Este tribunal estima que en el acta de fs. […] consta que el
señor Juez de la causa apreció mediante sus sentidos el estado en que se
encontraba el inmueble y verificó que existen los deterioros y reparaciones que
ahí relata, sin embargo, si bien es cierto que en la sentencia no relató todos
y cada uno de los daños que constató en el reconocimiento judicial, también lo
es que el
contenido de dicha prueba es pertinente y útil para establecer la existencia de
los vicios ocultos; mas no para probar que el [demandado], haya actuado de
mala fe, con conocimiento previo de los vicios, y que por ello, deba pagar
daños y perjuicios por los vicios ocultos a la parte actora, en virtud de que
en la misma acta el juzgador deja sentado que no es posible
determinar quién es el autor de los mismos, la causa y el momento en que
ocurrieron, por
consiguiente, se considera que ha sido adecuadamente valorado el reconocimiento
judicial en la sentencia apelada, puesto que este medio probatorio no está
encaminado a demostrar la mala fe del vendedor, debiendo desestimarse este
agravio."
LA EXISTENCIA DE LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE NO PUEDE CONSIDERARSE UN HECHO NO CONTROVERTIDO POR LA ACEPTACIÓN DE LAS PARTES EN AUDIENCIA
"d. DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE OBJETO DEL PROCESO
i) Señala la recurrente […] como
agravio que el señor Juez A-quo tuvo como un hecho admitido por ambas partes la
compraventa, pero el testimonio de escritura pública de compraventa no lo tomó
en cuenta como prueba al momento de emitir la sentencia, por tanto, debe
modificarse la misma admitiendo en segunda instancia como prueba la escritura
pública de compraventa del inmueble objeto del presente proceso para que sea
tomada en cuenta para determinar el lucro cesante.
ii) Este tribunal estima que la existencia de la
compraventa de un inmueble no puede considerarse un hecho no controvertido por
la aceptación de las partes en audiencia, en virtud de que según los Arts. 1572
y 1605 Inc.
EL DERECHO A RECLAMAR DAÑOS Y PERJUICIOS DEPENDE DE QUE SE COMPRUEBE EN LEGAL FORMA E DOLO DEL VENDEDOR RESPECTO DE QUE TUVO CONOCIMIENTO DE EXISTENCIA DE VICIOS AL MOMENTO DE CONTRATAR Y DELIBERADAMENTE LOS OCULTÓ PARA OBTENER MAYOR PROVECHO DEL NEGOCIO
"iii) Ahora bien, la recurrente alega que en la demanda
solicitó la cuantificación del lucro cesante en relación con la renta neta
anual que podría producir el inmueble y que consta en el testimonio de
escritura pública de compraventa, no obstante, es de hacer notar a la
recurrente que en materia de vicios redhibitorios el derecho a reclamar daños y perjuicios (daño emergente y lucro
cesante) depende de que se compruebe en legal forma el dolo del
vendedor-demandado, esto es, que tuvo conocimiento de la existencia de los
vicios al momento de celebrar el contrato y deliberadamente lo oculto a fin de
sacar un mayor provecho del negocio, y en el proceso de merito no se aportó prueba pertinente y útil que
conduzca a establecer el hecho que se alega, en consecuencia, no procede la
condena al pago de lucro cesante, y como consecuencia tampoco su cuantificación,
debiendo desestimarse el agravio alegado." [...]
CONCLUSIÓN.
En suma pues, respecto de la apelación de la parte demandada […] se desestimó la improponibilidad de la demanda por cosa juzgada y la consiguiente nulidad de todo lo actuado, y se estimó el agravio referido a la violación al principio de congruencia y falta de motivación, regulados en los Arts. 216 y