PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

POSIBILIDAD DE PRESENTAR PRUEBA DOCUMENTAL POSTERIOR A LAS ALEGACIONES INICIALES

"apelante ha expresado su inconformidad con la sentencia definitiva impugnada alegando 1) errónea apreciación de los hechos admitidos pues el actor no manifestó en su demanda si había dado cumplimiento a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; y 2) admisión indebida de la nota escrita mediante la cual la sociedad arrendante informó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, pues ésta debió presentarse junto con la demanda.

3.2 En el presente proceso, la relación jurídica discutida emana de un contrato de arrendamiento, cuya regulación se encuentra a partir del art. 1703 C.C., disposición que lo define como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa determinada o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra parte se obliga a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado. Entre los caracteres generales del contrato de arrendamiento se encuentran que es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.

3.3. Las obligaciones que se derivan de este contrato (y de cualquier otro contrato válido entre las partes) se encuentran -en primer lugar- en las condiciones pactadas por ellos mismos, pues de conformidad al artículo 1416 C.C., todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.

3.4. No obstante lo anterior, resulta lógico pensar que pudiese faltar algún tipo de regulación de los supuestos de hecho que podrían llegar a configurarse, y que no por ello, las partes se encuentran exentas de obligaciones, pues el artículo 1417 C.C. prescribe que las partes, además de las condiciones pactadas, se obligan a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que vienen determinadas por la ley o la costumbre.

3.5. De tal forma, las partes establecieron en la parte final de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente: “Las partes convienen que si, al concluir el plazo determinado en esta cláusula, ambas partes se encuentran de acuerdo en continuar el presente contrato de arrendamiento, el plazo podrá ser prorrogado por períodos iguales siempre y cuando se encuentren al día con los cánones de arrendamiento y no hayan manifestado por escrito con NOVENTA DÍAS de anticipación al vencimiento del plazo original o sus prórrogas su voluntad de no continuar con el arrendamiento y haber negociado las nuevas condiciones de renta”.

3.6 Quiere decir que para que el contrato no fuera prorrogado era necesario que alguna de las partes le manifestara a la otra su intención de no continuar con el mismo, por escrito y con noventa días de anticipación; de hacerlo así, el contrato no se prorroga y en consecuencia finaliza al vencer el plazo para el que fue contratado el mismo, pues de conformidad al art. 1738 ordinal 2° C.C., el arrendamiento de cosas termina por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, y en consecuencia, tal como lo dispone el art. 1735 inciso 1° C.C., el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arriendo.

3.7 Al respecto, el demandante expresó en su demanda que “el plazo del arrendamiento fue por TRES AÑOS, a partir del día primero de septiembre del año dos mil ocho y que finalizó el primero de septiembre del año dos mil once, no existiendo ninguna prórroga del mismo”. En dicha afirmación se encuentra implícito el cumplimiento de la cláusula tercera del contrato aludido, en definitiva, el juzgador no puede atribuirse la calidad de parte y cuestionar si la notificación por escrito se había hecho o no, pues al decir el arrendante que el contrato no se prorrogó, es porque se dio cumplimiento al convenio de las partes para lograr tal efecto, y tal afirmación queda en espera de la contradicción del demandado.

3.8 Lo anterior viene en función de su derecho de audiencia y de defensa, pues el demandado, al momento de contestar la demanda, puede contradecir lo dicho por el actor y hacer uso de los medios probatorios que estime pertinentes para desvirtuar las pretensiones de su contraparte.

3.9 Así lo hizo el demandado en el presente proceso. Al contestar la demanda sostuvo que ésta era improponible porque el demandante no expresó haber dado cumplimiento a la cláusula tercera mencionada. El actor, en audiencia preparatoria, complementó sus alegaciones iniciales indicando que su representada sí informó por escrito y con noventa días de anticipación su voluntad de no continuar con el arrendamiento; presentando en ese momento la nota recibida por la sociedad demandada el día dos de junio de dos mil once.

3.10 Esa alegación no constituye una nueva causa de pedir. En principio, la pretensión queda fijada en la demanda y no puede ser modificada en la audiencia preparatoria, sin embargo, el actor sí puede hacer las precisiones, aclaraciones y concreciones que estime oportunas en relación con la pretensión, sin alterar o modificar sustancialmente la misma.

3.11 La pretensión del actor es que se confirme la terminación del contrato por el vencimiento del plazo y se ordene la restitución del inmueble. Cuando el demandante expresa en audiencia preparatoria que su mandante sí le dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato, únicamente confirma la razón de ser de su pretensión: que el plazo venció y por ende debe ordenarse la restitución del inmueble. Esta precisión del actor no supone ningún cambio o alteración en los términos de la pretensión: la pretensión sigue siendo que se confirme la terminación del contrato por el vencimiento del plazo y se ordene la restitución del inmueble.

3.12 Con relación a la nota de fecha treinta y uno de mayo de dos mil once, recibida el dos de junio de ese año, por Servilógica, S.A. de C.V., […], en la que se hace saber a la demandada la intención del arrendante de no continuar con el arrendamiento, su admisión como prueba documental, a criterio de este tribunal, es conforme a derecho.

3.13 Si bien es cierto, de conformidad al art. 288 CPCM, con la demanda y la contestación de la demanda debe aportarse la prueba documental con la que se cuenta, so pena de precluir el momento para ello, el art. 289 incisos I y II CPCM, contiene las excepciones a esa regla general.

3.14 Se puede presentar prueba documental posterior al momento de las alegaciones iniciales,  cuando los documentos sean presentados en la audiencia preparatoria relativos al fondo del asunto cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación de la demanda, lo cual ha sido el caso. En este supuesto, la pertinencia de la nota discutida surgió a raíz de la contestación de la demanda, pues el demandado alegó que no se le había dado cumplimiento a la cláusula tercera del contrato discutido. Para desvirtuar esa alegación al demandante, se le hizo necesario presentar la nota aludida, pues de lo contrario habría sido un hecho admitido por las partes y por tanto, no hubiese sido objeto de prueba.

3.15 Previo a la contestación de la demanda, no era posible conocer la pertinencia y utilidad de la nota, a los efectos del debate procesal concreto, puesto que el actor ya había afirmado que el plazo del arrendamiento había vencido, llevando implícita en esa aseveración, el cumplimiento del aviso por escrito de su voluntad de no continuar con el arriendo. Ante la negación del demandado de ese hecho, surge la relevancia, ya que la misma es pertinente con el asunto.