CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

DECLARATORIA DE IMPROPONIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DEL LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO AL DEMANDAR UNO SOLO DE LOS PROMITENTES COMPRADORES

"A.) De acuerdo a lo que se observa en el proceso, los señores […], con fecha dieciocho de Marzo del año dos mil cinco, celebraron dos "Contratos de Promesa de Venta" con la Sociedad demandada, en relación a Dos Lotes de terreno, el primero, […], por el precio de […], y el segundo, […], por el precio de […].

Así las cosas, la acción incoada por el [demandante] por medio de su apoderado, ha sido promovida en virtud del incumplimiento por parte de la Sociedad demandada de hacer las respectivas escrituras de compraventa y tradición de dichos lotes estipuladas en los contratos arriba mencionados, no obstante habérsele cancelado los anticipos de primas estipulados en numeral cuarto de ambos contratos, configurando concretamente su pretensión en el sentido de que: se declaren resueltos los referidos contratos únicamente con respecto al señor demandante y no en lo que concierne a la señora […], más los respectivos intereses y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, así como también las costas procesales.

B.) Luego de un análisis exhaustivo de los requisitos de fondo para determinar si existen o no causas insubsanables que se encuentren ligadas a la pretensión contenida en esta demanda, el Juez Aquo consideró que "la improponibilidad de la demanda, tiene aplicabilidad en el caso en concreto, ya que al demandar únicamente el señor [...] en el presente proceso, la resolución de los dos contratos de arrendamiento con promesa de venta, y siendo que en los mismos compareció también la señora […], de quien no se dijo en la demanda sí mostró una actitud obstruccionista, para así constituirla como co-demandada, pues no puede ser obligada a demandar, pero sí tiene un interés en la relación jurídica discutida, y debe de dársele el derecho de audiencia y así evitar su indefensión..." […]

Por su parte, el abogado recurrente argumenta en su escrito de apelación, entre otras cosas, que el Juez Aquo erró al interpretar el Art. 993 del Código de Comercio, el cual, claramente faculta a su representado a demandar individualmente a la Sociedad [...]; asimismo, asevera que la indivisión no es del agrado del legislador, a tal grado que facilita que tal figura desaparezca, citando a manera de ejemplo los Arts. 1196 y 1225, ambos del Código Civil; finalmente, el aludido profesional es del criterio que, el vinculo obligacional propio de la señora […] no sufriría alteración alguna, ni se vieran afectados los derechos inherentes que ella tiene en dichos contratos, pues al quedar declarados resueltos los mismos, los efectos legales de esa resolución judicial solamente afectarían al demandante, sin inmiscuir en los derechos de la señora arriba indicada; razón por la cual, el funcionario Aquo no debió haber rechazado la tramitación de dicha pretensión, sino más bien, hubiera continuado con el respectivo curso legal de la misma.

D.) Al respecto es preciso señalar que, esta Cámara comparte la improponibilidad resuelta por el Juez Aguo, por las razones que a continuación se exponen:

En primer lugar, es oportuno mencionar que la normativa procesal civil y mercantil vigente, viene a ordenar los distintos motivos que pueden impedir el trámite de la demanda, siendo uno de ellos, la inadmisibilidad, que ataña estrictamente a la demanda como escrito de parte, y que se encuentra preceptuada en el art. 278 CPCM, pero también se regula la institución jurídica de la Improponibilidad de la demanda estipulada en el Art. 277 CPCM, la cual afecta a la pretensión deducida y se refiere particularmente a todo proceso que no puede abrirse por motivos procesales que devienen por su naturaleza insubsanables, de allí que se deduce el hecho que en la declaratoria de improponibilidad, la pretensión no resulta susceptible de ser propuesta, conforme a un listado que incluye el propio articulo pero que el mismo deja abierto a su ampliación para cada caso concreto.

Ahora bien, en el caso de autos, los documentos base de la presente acción relacionados en el literal "A" de esta sentencia, fueron suscritos no sólo por el señor demandante, sino que también por la señora […] compareciendo ambos como compradores promitentes en cada uno de ellos; produciéndose así una relación jurídica indivisible entre los dos compradores (art. 76 CPCM), no pudiendo actuar ninguno de ellos de forma separada, ni de manera antojadiza, sino más bien, se constituyeron en dichos contratos de tal forma que se entiende, por la lectura de los mismos, que se comprometieron a obrar conjuntamente, pues no existe distinción alguna en cuanto a las obligaciones, derechos y acciones derivadas de tales contratos; razón por la cual, se dan los parámetros legales para que nos encontremos en presencia de la figura jurídica del litisconsorcio necesario, en el sentido de que, para que en este caso se pudiera considerar correctamente conformado en lo subjetivo la relación jurídica procesal, era necesario que demandara no sólo el [demandante], sino que también la señora […], por lo motivos antes explicados, circunstancia que no se dio en este caso, por lo que, al no figurar todos los sujetos de la relación material, existe una falta en los presupuestos esenciales de la pretensión, generándose así la Improponibilidad de la Demanda, por falta de litisconsorcio activo.

Por otra parte, los Arts. 1196 y 1225, ambos del Código Civil, y que fueron citados por el abogado recurrente en su escrito de apelación, a efectos de comprobar que el legislador no le agrada la indivisión, y que por el contrario, favorece la división, se refieren de forma exclusiva a la división material de las cosas; pero en este caso, lo que se pretende es dividir una acción judicial derivada de los contratos de promesa de venta antes mencionados; sin embargo, no es jurídicamente viable dividirla, ya que, como se expuso en el numeral que antecede, en los referidos contratos, las obligaciones, derechos y acciones que se derivan de los mismos se deben ejercer conjuntamente por los compradores promitentes, pues no se estipulo lo contrario ni se hizo distinción alguna al respecto; asimismo, el apelante insiste en que el Art. 993 del Código de Comercio faculta a su patrocinado a ejercer la presente acción de forma individual, criterio que tampoco comparten los Suscritos Magistrados, pues el articulo se refiere a contratos cuya naturaleza se asemejan a los contratos de sociedad, tal y como de forma atinada, lo menciona el Juez Aquo en la resolución impugnada, y no a un contrato de promesa de venta, como erróneamente pretende interpretarlo el Licenciado [demandante]; en ese sentido, dicho artículo no tiene aplicación práctica en este proceso.

En vista de lo antes expuesto, podemos afirmar que en el caso sub-júdice, estamos en presencia de la Improponibilidad de la Demanda, por falta de legitimo contradictor activo, ya que la parte demandante no está integrada por todos los individuos que estarían llamados a conformarla como titulares, es decir, que se debe de ejercer la acción no únicamente por el hoy demandante, sino también por la señora […], quien también suscribió los documentos base de esta acción, tal como se expuso en los párrafos precedentes; consecuentemente, esta Cámara procederá a confirmar el auto definitivo apelado, y dictado a las doce horas con treinta y cinco minutos del día cuatro de enero de este año, por el Juez de lo Civil de esta ciudad, y en ese sentido se resolverá; no estando demás mencionar que a la parte interesada le queda expedito su derecho material para ejércelo oportunamente como a Derecho corresponde."