PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
POSIBILIDAD DE PRORROGAR EL PLAZO DEL CONTRATO TÁCITAMENTE,
CUANDO AMBAS PARTES CONSIENTEN
“Respecto a
que no se aplicaron los Arts.
1431, 1432, 1433, 1434, 1435, 1436, 1437 del Código Civil, al momento de analizar
las formalidades que se pacto en el contrato, relacionado a las prórrogas.
La interpretación
de un contrato, es el
procedimiento en virtud del cual se tiende a esclarecer y determinar el sentido
y alcance de las declaraciones que lo forman. El contrato de arrendamiento que
nos ocupa, señala en su Cláusula III) “EL PLAZO. ……. Las prórrogas se formalizaran
por simple cruce de cartas, debiendo manifestar
Aunado a ello se encuentra el hecho que la
sociedad demandada, no obstante estar sabedora de dicha formalidad, siguió
ocupando el inmueble cuando ya se encontraba vencido el plazo, por lo que no
puede alegar la falta de esa formalidad para no considerar prorrogado el plazo
del contrato de arrendamiento, cuando ella misma se aprovecho de ello y
consintió tal situación; consideramos que la falta de tal formalidad fue
consentida por ambas partes, ya que la
arrendataria no desocupo el
inmueble y el arrendante no inició la acción pertinente para
pedir la desocupación del inmueble en virtud de no haberse cumplido las
formalidades exigidas para tener como prorrogado el plazo del arrendamiento.
Concluimos entonces que el juez Aquo,
interpreto correctamente la voluntad de prorrogar el contrato pos los contrates,
de forma tácita, de ahí que la falta de aplicación del Art. 316 CPCM, que
señalo el apelante como agravio, no es acertada, ya que como se dijo en el caso
de autos no era imperativo la presentación de las referidas cartas para
establecer la prórroga; por lo que es procedente desestimar el agravio alegado
por el apelante."
LA ACCIÓN DEL ARRENDANTE DE CERRAR EL INMUEBLE NO LO CONSTITUYE EN MORA EN LA OBLIGACIÓN DE ENTREGARLO, CUANDO CUMPLIÓ CON SUS OBLIGACIONES AL MOMENTO DE FIRMAR EL CONTRATO Y LA TURBACIÓN HA SUCEDIDO DESPUÉS DE PRODUCIRSE LA MORA DEL ARRENDATARIO
"El apelante considera que al
igual que la sociedad demandada el arrendante se encuentra también en mora en
el cumplimiento de sus obligaciones, por haber cerrado el inmueble arrendado,
lo que ocasiona entonces que ninguna de las partes se encuentra en mora,
según los Arts. 1423, 1717,
1725 del Código Civil;
Se ha establecido en el proceso con las
declaraciones del actor, así como de los testigos presentados por la parte
demandada, […], que efectivamente el actor cerro el inmueble dado en
arrendamiento desde el día veintidós de febrero de dos mil diez; y que a la
fecha el referido inmueble permanece cerrado lo cual se estableció, con las
diligencias de Inspección, promovidas ante el juez Primero de Paz de
Considerando además que habiendo incumplido
el arrendatario la obligación que tiene de pagar el canon del arriendo, Art. 1730 C.C., desde el día uno de julio
de dos mil siete, no es aceptable pretender que la acción del arrendador lo
libere de la mora en la cual incumplió mucho antes de la turbación que éste le
ocasionó en el uso del inmueble; es en virtud de esa turbación que el juez
Aquo, tomo a bien no condenarle al pago de los cánones hasta su total
desocupación como lo pidió el actor en su demanda; por lo que en virtud de lo
expuesto es procedente desestimar el agravio alegado por el apelante."
INAPLICABLIDAD DE LA FIGURA DE LA COMPENSACIÓN
"El apelante alega que en el caso de autos ha existido compensación de parte de la sociedad demandada, respecto a la obligación de pago que en virtud del contrato de arrendamiento, tiene con el actor, el juez Aquo no aplico los Arts. 1525, 1526, 1527 del Código Civil.
La compensación, es el modo de extinguir las
obligaciones, el cual se da cuando dos personas son acreedoras y deudoras
recíprocamente, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: 1- Que ambas deudas sean de dinero
o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad; es decir que
sean análogas o equivalentes; 2- Que ambas personas sean personal y
recíprocamente acreedores y deudores; 3- Que ambas deudas sean líquidas; 4- Que
ambas deudas sean exigibles; 5- Que ambas deudas sean pagaderas en el mismo
lugar; 6- Que se trate de deudas embargables; 7- Que la compensación no se
produzca en perjuicios de terceros; y 8- Que la compensación sea alegada.
El apelante considera extinguida su
obligación de pago de cánones adeudados en razón del contrato de arrendamiento
mencionado, bajo la figura de la compensación, pues señala por un lado que
dichos cánones serian pagados al arrendante, con la aplicación del producto que
su mandante fabricaba de nombre BIO-Q, para ser aplicado a tres fincas de su
propiedad; así mismo considera que la obligación ha sido compensada porque el
arrendante no había cancelado a su mandante la compra del referido producto
para ser aplicado a sus propiedades.
No obstante ser dos los supuestos que el
apelante señala para considerar que se dio la compensación, procederemos a
analizar si en el presente caso, se cumplieron los requisitos que la ley señala
para ello, Art. 1526 C.C.; como
primer punto señalamos que en autos no ha sido probada por parte del apelante,
la existencia de una deuda por parte del [demandante], para con la sociedad
BIO-FERME, S.A. DE C.V., pues sólo existen indicios de la misma, de igual forma
al no haberse establecido la existencia de la referida obligación, no puede
haber certeza de a cuando asciende la misma si esta existiera, no cumpliéndose
el requisito de la liquidez de la misma, así como las condiciones en las cuales
se pacto la referida obligación es decir el plazo de ella y las fechas en que
debía pagarse, no hay certidumbre si a la fecha la misma ya se ha vuelto
exigible y donde debía ser pagada; así mismo siendo la aplicación o venta del
producto BIO-Q, la forma en que señala ha sido compensada la deuda en dinero
que su mandante tiene con el actor, es evidente que se incumple con otro de los
requisitos de la compensación, como es que ambas deudas sean equivalentes.
En consecuencia consideramos que lo alegado
por el apelante no se configura como compensación; por lo que consideramos que la
prueba presentada en primera instancia por el apelante, no contribuyo a tener
por establecida la referida figura, por lo que consideramos no se violento el
Art. 313 ord. 1° del CPCM; por lo que es procedente desestimar los agravios
alegados por el apelante."
PROCEDE REVOCAR LA SENTENCIA IMPUGNADA EN CUANTO ORDENA LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, POR HABER IMPEDIDO EL ACTOR PREVIAMENTE SU ACCESO A LA SOCIEDAD DEMANDADA
"No
obstante lo expuesto, consideramos que la
sentencia venida en apelación se encuentra en parte apegada a derecho y en parte
no, ya que habiéndose establecido en autos que desde el día veintidós de
febrero de dos mil diez, el actor le impidió a la sociedad demandada el acceso
al inmueble arrendado, el juez Aquo no debió condenar a
PROCEDE ORDENAR AL DEMANDANTE PERMITA A LA DEMANDADA LA ENTRADA AL INMUEBLE PARA EFECTO DE QUE RETIRE SUS PERTENENCIAS
"sin embargo habiéndose establecido en el proceso que
en el interior del inmueble arrendado, se encuentran objetos pertenecientes a
la sociedad demandada; ordenase al arrendante señor [...] permita a la demandada la entrada al mismo a fin de retirar sus
pertenencias, para lo cual se ordena al juez Aquo, de ser necesario libre
oficio a la autoridad correspondiente, de conformidad al Art. 12 CPCM.”