PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
PRETENSIÓN ESTIMATORIA AL HABERSE COMPROBADO
“Al respecto, esta Cámara
considera que, de acuerdo al Art. 416 CPCM, la prueba documental, es valorada de acuerdo a las reglas de la prueba tasada, es decir que el legislador previamente le
ha establecido a dicho medio un determinado valor probatorio; el cual de
acuerdo al Art. 341 CPCM, “los
instrumentos públicos constituirán prueba fehaciente de los hechos, actos o
estado de cosas que documenten; de la fecha y personas que intervienen en el
mismo, así como del fedatario o funcionario que lo expide”; es decir, que lo
consignado en dichos actos gozan de autenticidad
legal. Es por tal motivo que los
instrumentos públicos se consideraran auténticos mientras no se pruebe su
falsedad, (Art. 334 CPCM), autenticidad que de conformidad al Art. 338 CPCM, puede
impugnarse en cualquier estado del proceso, debiendo probarse. En ese sentido,
advierten los Suscritos, que en el caso de autos, no consta que la autenticidad
de los documentos presentados por la parte actora, hayan sido impugnados de
falsos en primera instancia por alguno de los demandados. Por lo que, los
mismos, fueron valorados de acuerdo a la ley, por el A-quo, ya que dicho
funcionario les reconoció el valor probatorio que la ley les concede a dichos
instrumentos, siendo por ende prueba fehaciente de los actos que contienen.-
En ese sentido, esta Cámara considera al igual
que fue estimado por el Juez A-quo que, con la prueba documental aportada por
la parte actora se han podido acreditar en la manera legal correspondiente, los
presupuestos legales necesarios, para comprobar la pretensión del actor, ya
que, en primer lugar con el testimonio del poder a favor de la [demandada], se
ha podido establecer que, en ningún momento la parte actora, facultaba a su
mandataria para que en su nombre pudiera vender ese inmueble; por lo que, en
efecto no había voluntad del mandante para la realización de dicho acto
jurídico. De igual forma, advierten los Suscritos que, por medio de la
copia certificada de la compraventa que se pretende se declare la nulidad, se
comprueba, que al momento de haberse realizado dicha venta, el propietario del
inmueble en cuestión era [el demandante], ya que la notario que autoriza dicho instrumento,
relaciona el título de propiedad a favor de la parte actora, así como también aparece
en dicha copia la descripción técnica detallada del mismo; documentos que al
estar autorizados por notario, gozan de fe pública notarial, la cual al no
haber sido impugnada su autenticidad, conservan el valor probatorio que la ley
les concede. (Plena prueba).-
3.2) Como segundo punto de
agravio el recurrente sostiene que, no esta de acuerdo con el derecho
sustantivo, que el A-quo utilizó para fundamentar la nulidad absoluta; ya
que, a su criterio, el vicio alegado corresponde al campo de las nulidades
relativas, pues sostiene que, la nulidad que denuncia el abogado demandante del
acto jurídico de compraventa, lo hizo la [demandada] en SU CALIDAD de apoderada
general administrativa especial del [demandante]; por lo que, en todo caso, tal
vicio constituye una omisión de formalidad o requisitos que deviene en
consideración a la CALIDAD DE LA PERSONA de la otorgante, por lo que, no cabe
dentro del campo de las nulidades absolutas, que expresamente señala el Art.
1552 C. C., pues al contar dicha apoderada con las facultades generales de mandato
contenidas en el Art. 113 Pr. C. (derogado), su actuación, se encontraba dentro
de lo dispuesto en el Art. 1902 C. C., así como también de lo preceptuado en el
Art. 1319 C.C., que dice: “lo que una
persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para
representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiere
contratado él mismo”. Razón por la cual, considera el impetrante que el
derecho sustantivo que se debió de aplicar, por los hechos en que el actor
funda sus pretensiones, no se refieren al campo de una nulidad absoluta sino a
una relativa y si es relativa puede subsanarse.-
Sobre
este punto de agravio,
esta Cámara considera que, según consta en la certificación del instrumento de
compraventa cuya nulidad se solicitó en este proceso […], tal contrato se
suscribió a las diez horas del día veintiocho
de enero de dos mil ocho, ante los oficios notariales de la [notario
demandada], compareciendo en calidad de vendedora, la [demandada], quien actúo
en nombre y representación del [demandante],
y como comprador, el [demandante].-
Ahora bien, tal y como se comprueba con el testimonio de la escritura de Poder General Administrativo con Cláusula Especial, […], ante los oficios notariales del Licenciado […]; la parte actora otorgó dicho poder a favor de la [demandada], cuya cláusula especial, en lo pertinente reza: “para que pueda comprar al señor […], una porción de un solar y construcciones situado en Jardines de Merliot… para que acepte la venta y tradición del dominio…. y para que constituya primera hipoteca sobre el inmueble relacionado”; por lo que, claramente se comprueba que en dicho “poder”, no se facultaba a la mandataria para que en nombre y representación de la parte actora, pudiera vender el derecho proindiviso, equivalente al cincuenta por ciento de ese inmueble; pues expresamente el Art. 1902 C.C., ordena que “el mandato para vender, hipotecar o constituir cualquier derecho real o personal en inmuebles, deberá constituirse por medio de poder especial o en uno general con cláusula especial, en los que se determine el inmueble que sean objeto del contrato y se autorice al mandatario para recibir el precio”; (El Subrayado es de esta Cámara), lo cual significa que nunca existió el consentimiento por parte del [demandante] para autorizar dicha venta, ya que, en el presente proceso, se debe tener en cuenta que todo acto o contrato para que nazca a la vida jurídica debe de contener requisitos de existencia y de validez del acto jurídico, los cuales de acuerdo a nuestra normativa civil, se regulan de la siguiente manera: son requisitos sine qua non para la existencia del acto jurídico: 1) el consentimiento; 2) el Objeto; y 3) la causa. La ausencia de cualquiera de las condiciones anteriores redunda en la inexistencia del acto jurídico. Por otra parte, para que un acto jurídico que ha nacido a la vida sea válido es menester que concurran los siguientes requerimientos: 1) la capacidad legal de las partes intervinientes; 2) consentimiento libre de vicios; 3) objeto lícito; y 4) causa lícita. Como ya lo ha sostenido la Sala de lo Civil, de la Corte Suprema de Justicia, en fallos anteriores, dentro de nuestro sistema normativo no se encuentra regulada con efectos propios la inexistencia, por lo cual se asimila a la nulidad.
De lo dicho podemos concluir que, en el caso que nos ocupa, la vía legal apropiada para alegar la falta de consentimiento como requisito de existencia del contrato de compraventa cuestionado es la nulidad, y dentro de las dos categorías de nulidades reconocidas dentro de la ley, la que cabe alegar es la nulidad absoluta, de acuerdo a lo ordenado por el Art. 1552 C. C., que dispone que “la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas". La ley, pues, sanciona con nulidad absoluta la omisión de los requisitos o formalidades de los actos jurídicos y el consentimiento es, sin lugar a dudas, un requisito de existencia de los mismos.
4. Por otra parte, en su escrito de expresión de
agravios los [apoderados de la
notario demandada], concretizan sus agravios
a dos puntos:
4.1.)
Como primer punto de agravio, los apelantes consideran que, el Juez
erróneamente interpretó que el
consentimiento “es un presupuesto de validez de cualquier contrato”, sin
mas argumentación, para sostener que el titular del derecho o mandante en este
caso, no pudo obligarse en razón de que el mandatario se excedió de sus facultades,
afirmando que los hechos planteados por la parte actora, se encuadran en la
figura de la ejecución de un mandato de representación y administración, que
habría sido ejercitado fuera de los límites señalados por el mandante; ya que
consideran que, la misma ley expresamente prevé en el Art. 1920 C. C., la facultad que
tiene el mandante de ratificar expresa o tácitamente las obligaciones contraídas
a su nombre, lo que significa, en caso concreto, “que la nulidad depende de la voluntad del titular y no por la falta de
consentimiento del vendedor o titular del derecho” (SIC). Por lo que, sostienen
que en el caso de autos, el Juez A-quo aplicó
indebidamente el inciso primero del Art. 1552 C. C., así como lo dispuesto por
el inciso segundo del Art. 1316 C. C., ya que, los hechos relatados en la demanda
en cuanto a la falta de poder especial para vender el inmueble, no son motivo para considerar que no ha
concurrido el consentimiento de la parte actora para la celebración de dicho
acto jurídico.-
Respecto
de lo anterior, esta Cámara considera que, tal y como se ha señalado
anteriormente para que todo acto o contrato
nazca a la vida jurídica debe de contener requisitos de existencia y de
validez, como es el consentimiento de
las partes, el contrato en estudio carece de dicho requisito,
pues la mandataria no tenía la facultad legal para que en nombre y representación del [demandado] otorgará la
venta del inmueble a favor del demandado, debido a que, el mandato con el cual
actuó la [demandada] no le concedía facultades para vender el derecho
proindiviso equivalente al cincuenta por ciento, sino expresamente la facultaba
para comprar dicho inmueble, produciéndose
así la nulidad de ese instrumento, nulidad que la ley en el
Art. 1552 C. C. establece bajo el supuesto de la “omisión de los requisitos o
formalidades de los actos jurídicos”. Ya que al ser el consentimiento, sin
lugar a dudas, un requisito de existencia del acto jurídico, y por no estar
previsto expresamente en nuestra legislación civil, la Jurisprudencia de la
Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, lo asimila al campo de las
nulidades absolutas.-
En
tal sentido y aún cuando pareciera que la mandataria se encontraba facultada
para administrar todos los bienes de su mandante, el Art. 1902
C. C., claramente señala que el mandato para vender,… deberá constituirse por medio de poder
especial, por lo que, si la mandataria que comparece como vendedora no se
encontraba facultada expresamente por el dueño de la cosa que vende, dicha
tradición no perjudica los intereses del
verdadero dueño, pues éste conserva su derecho de propiedad ya que
verdaderamente no ha consentido que salga de su patrimonio la cosa vendida.-
4.2.) Como segundo
punto de agravio, los apelantes afirman que, en el presente proceso existe una clara violación al
Art. 321 CPCM, puesto que el actor debió probar los extremos procesales de su
demanda, como es acreditar el dominio del inmueble objeto del contrato cuya
nulidad se pide, sosteniendo los recurrentes que en el presente proceso la
prueba de dominio del actor es un punto esencial del juicio, porque de allí se
deriva el derecho de pedir la nulidad, por lo que, al no haber probado el
dominio alegado, con los instrumentos idóneos, y en el tiempo procesal
establecido por la ley, consideran que el actor ha sucumbido en su demanda; siendo entonces procedente declarar sin lugar
la pretensión, y absolver a la parte demandada, por no tratarse en el presente caso de una nulidad absoluta.-
En cuanto a este punto de agravio,
es preciso señalar que, el Art. 321 CPCM, establece que “la carga de la prueba
es exclusiva de las partes”, teniendo dicha disposición una relación especial
con el principio dispositivo y de aportación (Art. 6 y 7 del CPCM); principios
que garantizan el orden jurisdiccional
del proceso, ya que, se refieren a que los hechos en que se fundamenta la
pretensión y oposición sólo podrán ser introducidos al debate por las partes, y
el juez no podrá tomar en consideración una prueba sobre hechos que no hubieran
sido afirmados y discutidos por las partes; en ese sentido, es preciso señalar
que, si bien es cierto, no se encuentra agregada al presente proceso, la
escritura de propiedad del actor, los Suscritos comparten, los razonamientos hechos
por el Juez Inferior, en el sentido de que con la prueba documental agregada al
proceso por la parte actora - la cual no ha sido impugnada de falsa en primera
instancia -, se han podido comprobar, los extremos procesales de su solicitud; siendo
entonces pertinente declarar ha lugar la nulidad alegada por la parte actora
por haberse comprobado la falta de un requisito esencial del acto en mención
como es el consentimiento del propietario.-
Consecuentemente, esta Cámara procederá a
confirmar la sentencia definitiva impugnada, por las razones expuestas en los
literales que nos antecede.”